Της Ειρήνης Πετροπούλου,
Όλοι μας, κι αν όχι όλοι, οι περισσότεροι από εμάς, έχουν έρθει σε επαφή με τον παγκόσμιο κολοσσό των βραχυχρόνιων μισθώσεων που καλείται Airbnb (Airbedandbreakfast). H συσταθείσα το 2008 εταιρία με έδρα το Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνια έχει κατακτήσει την προτίμηση των ταξιδιωτών λόγω του τεραστίου εύρους επιλογών τόσο σε χώρες όσο και σε ακίνητα, αλλά και των ανταγωνιστικών τιμών που προσφέρει. Ας δούμε, όμως, υπό ποιο νομικό καθεστώς λειτουργεί στην Ελλάδα.
Με τον νόμο 4446/2016 εισάγονται στην ελληνική έννομη τάξη οι προϋποθέσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, ενώ το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση. Παράλληλα, θα πρέπει να έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή να έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010 (Α’ 62) ή να έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011 (Ρύθμιση ημιυπαίθριων& συναφών χώρων/ Ρύθμιση αυθαιρέτων). Το ακίνητο θα πρέπει, ακόμη, να διαθέτει επίπλωση και η μόνη παρεχόμενη υπηρεσία να είναι αυτή της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Η διάρκεια της μίσθωσης δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 90 ημέρες ενός ημερολογιακού έτους, αλλά εξαίρεση αποτελούν τα νησιά με πληθυσμό μικρότερο των 10.000 κατοίκων, όπου η διάρκεια οριοθετείται στις 60 ημέρες, το μέγιστο. Ωστόσο, υπέρβαση αυτών των χρονικών ορίων είναι επιτρεπτή στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν διαθέτει εισόδημα μεγαλύτερο των 12.000 ευρώ από δραστηριότητες εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης των ακινήτων που εκμεταλλεύεται. Η διεκπεραίωση των υποθέσεων της συγκεκριμένης εκμίσθωσης του ακινήτου πραγματοποιείται από το “διαχειριστή”, ο οποίος μπορεί να είναι είτε όποιος συνδέεται με το ακίνητο (π.χ. ως κύριος, επικαρπωτής, μισθωτής κλπ.) είτε οποιοσδήποτε τρίτος.
Το 2017 με τον 4472/2017 (άρθρο 84) αλλάζει το σκηνικό, καθώς επέρχονται τροποποιήσεις στο άρθρο 111 του 4446/2016. Ειδικότερα, ο γεωγραφικός περιορισμός όπου θα ισχύει η διάρκεια των 60 ημερών, αλλά και ο εισοδματικός των 12.000 ευρώ θα καθορίζεται με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης , Οικονομικών και Τουρισμού και ελλείψει αυτής δεν υφίσταται κανένας περιορισμός. Επιπροσθέτως, παύει να ισχύει ο περιορισμός των 9 τετραγωνικών μέτρων, καθώς και η υποχρέωση νομιμότητας του κτηρίου.
Ο διαχειριστής οφείλει να προβεί σε εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», ενώ ο αριθμός εγγραφής θα πρέπει να συνάπτεται με την καταχώριση του ακινήτου σε ηλεκτρονικές πλατφόρμες και μέσα προβολής. Αν ο διαχειριστής διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε. Σ. Λ.) από προηγούμενα χρόνια, καθώς δεν χορηγείται πλέον, οφείλει να αναρτά σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) χωρίς υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο. Επιπλέον, θα πρέπει να προβεί και σε υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, η οποία τέθηκε σε εφαρμογή από τις 30 Αυγούστου μαζί με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Απαραίτητα στοιχεία της Δήλωσης είναι ο αριθμός εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης, η επωνυμία έκαστης ψηφιακής πλατφόρμας, τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη λήξη της μίσθωσης και ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.
Η είσοδος στις παραπάνω εφαρμογές πραγματοποιείται μέσω των προσωπικών κωδικών TAXISnet των Διαχειριστών Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
Όσον αφορά τη φορολογική πλευρά του πράγματος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα εισοδήματα από δραστηριότητα Airbnb και παρόμοιων πλατφορμών, δηλώνονται στο έντυπο Ε2 στους κωδικούς 60 και 61, της στήλης 17. Μόλις τα εισοδήματα δηλωθούν στο Ε2 μεταφέρονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης για να φορολογηθούν με συντελεστές:
• 15% για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ. Δηλαδή αν ο φορολογούμενος έχει αποκτήσει εισόδημα 10.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο 1.500 ευρώ.
• 35% για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 και
• 45% για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω.
Βιβλιογραφία
– απόφαση ΠΟΛ.1187/2017 για τις μισθώσεις τύπου Airbnb (ΦΕΚ Β’ 4232/04-12-2017)
– άρθρα 1 έως 4 του ν. 4276/2014 και άρθρο 46 του ν. 4179/2013
– www.taxheaven.gr
-Dikaiologitika.gr
-Lawspot
