Της Όλγας Συμεωνίδου,
Η ραγδαία –ή και εν μια νυκτί– εμφάνιση και ανάπτυξη των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, με κύρια την Airbnb, έχει επιφέρει σημαντικές αλλαγές στην οικονομία της Ελλάδας τα τελευταία χρόνια. Αυτές οι αλλαγές έχουν διττή φύση, επηρεάζοντας τόσο θετικά όσο και αρνητικά διάφορους τομείς της οικονομίας.
Επιγραμματικά, θα αναφέρουμε τις θετικές επιπτώσεις (ναι και όμως υπάρχουν!) και στη συνέχεια θα αναλυθούν, κυρίως, οι αρνητικές πτυχές των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, οι οποίες αντικατοπτρίζουν τι συμβαίνει αυτήν τη στιγμή στη χώρα μας. Πριν περάσουμε σε όλα αυτά, να αναφέρουμε ότι το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις υπηρεσίες τύπου Airbnb στην Ελλάδα ορίζεται από τις διατάξεις του ν. 4472/2017 και τον ν. 4446/2016 που επέφεραν τροποποιήσεις στο νομικό πλαίσιο σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας. Από το 2024 τέθηκε σε εφαρμογή το νέο νομοσχέδιο Ν.5073/2023 για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, το οποίο μοιάζει καταλύτης στο «σκοτεινό» πεδίο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.
Τα θετικά
- Η Ελλάδα, ως ένας από τους πιο δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς παγκοσμίως, έχει δει αύξηση των τουριστικών εσόδων μέσω της διευκόλυνσης της πρόσβασης σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Το Airbnb (και άλλες παρόμοιες πλατφόρμες) έχει καταστήσει πιο εύκολη και προσβάσιμη την εύρεση καταλύματος για τους τουρίστες, οι οποίοι συχνά επιλέγουν να μείνουν σε διαμερίσματα αντί για ξενοδοχεία.
- Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν βρει μια νέα πηγή εισοδήματος μέσω της ενοικίασης των ακινήτων τους σε τουρίστες. Αυτό μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε περιοχές με υψηλή ανεργία ή σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας, προσφέροντας οικονομική «ανάσα» στους ιδιοκτήτες.
- Στο πλαίσιο αυτό, αν θέλουμε να μεγεθύνουνε την εικόνα, θα πρέπει σαφώς να αναφέρουμε ότι η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων έχει τονώσει σημαντικά την τοπική εγχώρια οικονομία. Οι τουρίστες που διαμένουν σε ακίνητα προς βραχυχρόνια μίσθωση συχνά δαπανούν χρήματα σε τοπικά καταστήματα, εστιατόρια και άλλες επιχειρήσεις, ενισχύοντας την τοπική οικονομία και δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας.
Θα ήταν αφελές να ισχυριστεί κανείς ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι ένα οικονομικό “boost” για την οικονομία της χώρας, εκτός από αυτό θα ήταν και εκτός πραγματικότητας. Βέβαια, εντός πραγματικότητας βρίσκονται και όσα θα αναλύσουμε πιο κάτω. Στη μεσογειακή Ισπανία πριν λίγες βδομάδες τέθηκε ένα αυστηρό μέτρο, κλείνοντας 10.000 μισθώσεις τύπου Airbnb, καθότι η κατάσταση είχε φτάσει στο απροχώρητο… και αυτό γιατί; Ας ρίξουμε μια μάτια στα αρνητικά και θα καταλάβουμε.
Τα αρνητικά
Η αυξημένη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει οδηγήσει σε κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων σε πολλές περιοχές, ιδιαίτερα στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές και στα κέντρα μεγάλων πόλεων, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, που είναι και μεγάλες παραδοσιακά φοιτητουπόλεις. Αυτό καθιστά δύσκολη την εύρεση οικονομικά προσιτής κατοικίας για τους φοιτητές και τους μελλοντικούς μόνιμους κατοίκους. Εκτός από τους μελλοντικούς κατοίκους, πρόβλημα ήδη φαίνεται να έχουν και οι μόνιμοι κάτοικοι, καθώς κατά έναν τρόπο εκτοπίζονται απ’ τις κατοικίες τους. Η συνεχώς αυξανόμενη δημοτικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων φαίνεται πιο ελκυστική οικονομικά στους ιδιοκτήτες, κάνοντάς τους έτσι να προτιμούν να ενοικιάζουν τα ακίνητά τους σε τουρίστες για μεγαλύτερο κέρδος.
Ουσιαστικά, με απλά λόγια, αυτό που συμβαίνει είναι ότι λόγω του τεράστιου αριθμού βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πολλές περιοχές δεν υπάρχει ανταγωνισμός σε ό,τι αφορά τα σπίτια, τις παροχές που προσφέρουν, αλλά και ιδιαίτερα τις τιμές. Δημιουργείται, έτσι, ένα τεράστιο πρόβλημα αυτήν τη στιγμή στη χώρας μας. Πώς θα λυθεί;
Νομοθετικές και Ρυθμιστικές Εξελίξεις
Για να αντιμετωπιστούν οι προκλήσεις αποτελεσματικά, η Κυβέρνηση έχει εισαγάγει διάφορες νομοθετικές και ρυθμιστικές πρωτοβουλίες. Αυτές περιλαμβάνουν την επιβολή φορολογίας στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και την καθιέρωση ορίων στις ημέρες μίσθωσης, προκειμένου η κατάσταση να μην είναι ανεξέλεγκτη. Με τον νέο νόμο που τέθηκε σε εφαρμογή το 2024, το τοπίο αλλάζει (ας ελπίσουμε!). Δηλαδή, για πρώτη φορά έρχεται στο προσκήνιο η «χαρτογράφηση» ορισμένων περιοχών σε κατηγοριοποίησή τους ως κορεσμένες και ακόρεστες. Στο «κόκκινο» τοποθετούνται 18 περιοχές οι οποίες κρίνονται ως «κορεσμένες» και για πρώτη φορά θα θεωρούνται ξεχωριστά ως «περιοχές ελέγχου». Στις μη κορεσμένες περιοχές προτείνεται περιορισμός της δημιουργίας νέων εγκαταστάσεων ή χρήσεων μη συμβατών με την τουριστική δραστηριότητα (βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, εγκαταστάσεις χονδρικού εμπορίου, κτίρια και γήπεδα αποθήκευσης, κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις), 84 χαρακτηρίζονται ως «αναπτυγμένες», για τις οποίες μπαίνουν, επίσης, περιορισμοί ως προς τη δόμηση και στην ποιότητα των καταλυμάτων. Γίνεται, δηλαδή, μια προσπάθεια να δοθεί έμφαση στον τουρισμό, αλλά όχι μέσω των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, οι οποίες είναι αφενός σημαντική πηγή εσόδων για την εγχώρια οικονομία, αφετέρου πολλές φορές επιβαρύνουν τους Έλληνες πολίτες.
Σαφώς, η προώθηση των ξενοδοχειακών μονάδων αποτελεί μέτρο για να έρθει σε ισορροπία μια κατάσταση στην οποία η ζυγαριά έγερνε προς το μέρος των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων. Οι επιδοτήσεις για τον εκσυγχρονισμό ξενοδοχειακών μονάδων είναι ένα βήμα σίγουρα μαζί με την πιο αυστηρή φορολόγηση. Εκεί πρέπει να δοθεί και η μεγαλύτερη έμφαση, τα εισοδήματα από τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις φορολογούνται ως εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα και συγκεκριμένα:
- εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά μέχρι δύο (2) ακίνητα, τότε απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ
- εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά από τρία (3) ακίνητα και άνω θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%
Όταν μιλάμε για ελεύθερη αγορά, όπως αυτή που προσπαθεί τουλάχιστον να έχει η Ελλάδα, η αυστηρή φορολόγηση σε τέτοιους είδους δραστηριότητες είναι όχι απλά αναγκαία, αλλά ζωτικής σημασίας. Σίγουρα τα μέτρα για την ενίσχυση των ξενοδοχειακών μονάδων και την επάνοδό τους είναι βοηθητικά, αλλά δεν στοχεύουν άμεσα στην πηγή του προβλήματος. Ελεύθερη αγορά, δεν σημαίνει ανεξέλεγκτη αγορά! Η αυστηρή φορολόγηση και ο έλεγχος πάνω στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις φαίνεται πιο επιτακτικός από ποτέ, τη στιγμή που μιλάμε για ενοίκια απλησίαστα και μη ανταγωνιστικά, καθώς και για μόνιμους κατοίκους που φαίνεται να εκτοπίζονται…
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Μισθώσεις τύπου Airbnb: Πώς ακριβώς θα φορολογούνται – Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες, Η ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ, διαθέσιμο εδώ
- Airbnb: Φρένο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, γκάζι στις τουριστικές μονάδες σε ακατοίκητα νησιά από το χωροταξικό για τον τουρισμό, Οικονομικός Ταχυδρόμος, διαθέσιμο εδώ
