Του Ανδρέα Κουρή,
Η εμπράγματη ασφάλεια δεν αποτελεί ένα νομικό τέχνασμα που παρέχεται στον δανειστή μόνο σε ενοχικές δικαιοπραξίες υπό το πρίσμα της νομικής δέσμευσης που επιφέρει η ενοχή από δικαιοπραξία. Αντίθετα, ταυτίζεται με την ενεργητική όψη της ενοχής του δανειστή, δηλαδή το ενοχικό δικαίωμα με τη μορφή απαίτησης. Συγκεκριμένα, η απαίτηση αποβλέπει στη νομική εξασφάλιση της αποπλήρωσης της ενοχής του οφειλέτη έναντι του κινδύνου που ενέχει η ενοχή του λόγω αδυναμίας ή δυστροπίας εκπλήρωσης της.
Η υποθήκη σε επικαρπία ακινήτου δύναται να συσταθεί, εάν και εφόσον το ακίνητο είναι δεκτικό εκποιήσεως, όπως ρητά επισημαίνεται και στο άρθρο 1259 του Αστικού Κώδικα (ΑΚ). Το εν λόγω άρθρο αναφέρει: «Η υποθήκη αποκτάται μόνο σε ακίνητα που μπορούν να εκποιηθούν καθώς και στην επικαρπία τέτοιων ακινήτων, για όσο χρόνο διαρκεί αυτή.». Κατ’ επέκταση, ο ενυπόθηκος δανειστής αποκτά δικαίωμα από τη σύσταση, το οποίο είναι εξαρχής χρονικά περιορισμένο και η λήξη του οποίου επέρχεται μέχρι την απόσβεσή του.
Για να θεωρηθεί εφικτή και νόμιμη η σύσταση επικαρπίας ακινήτου, πρέπει προηγουμένως ο κύριος του ακινήτου να έχει συστήσει επικαρπία υπέρ τρίτου. Και αυτό, γιατί ο κύριος δεν μπορεί να αφαιρέσει από το πλήρες δικαίωμα της κυριότητας την επικαρπία και να υποθηκεύσει μόνο αυτή. Επίσης, ο δανειστής που έχει τίτλο από τον νόμο ή από τελεσίδικη απόφαση, δεν έχει τη δυνατότητα να εγγράψει υποθήκη μόνο στην επικαρπία του ακινήτου, όταν αυτό ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στον οφειλέτη.
Η υποθήκευση της επικαρπίας είναι δυνατή και δεν έρχεται σε ρήξη με την ενδοτικού δικαίου διάταξη του άρθρου 1166 ΑΚ: «Η επικαρπία εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη. Η άσκηση της μπορεί να μεταβιβαστεί σε άλλον για χρόνο που δεν υπερβαίνει τη διάρκεια της επικαρπίας, με την επιφύλαξη της διάταξης του άρθρου 1164». Ειδικότερα, αν η επικαρπία ορίστηκε ως μεταβιβαστή, ο επικαρπωτής δικαιούται να υποθηκεύσει το δικαίωμά του. Αντίθετα, αν συμφωνήθηκε ρητώς ως αμεταβίβαστη, η απαγόρευση αυτή πρέπει να υποχωρήσει στη διάταξη του άρθρου 1259 ΑΚ που προβλέπει τη δυνατότητα σύστασης υποθήκης στην επικαρπία ακινήτου.
ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ
Οι προϋποθέσεις σύστασης υποθήκης σε κυριότητα ακινήτου εφαρμόζονται αναλογικά και στην υποθήκη σε επικαρπία ακινήτου. Απαραίτητα στοιχεία, δηλαδή, είναι η ύπαρξη ασφαλιζόμενης απαίτησης -ΑΚ 1258: «Η υποθήκη αποτελεί παρεπόμενο δικαίωμα, μπορεί να αποκτηθεί και υπέρ απαίτησης μελλοντικής ή υπό αίρεση»- υποθηκεύσιμο αντικείμενο (επικαρπία ακινήτου), υποθηκικός τίτλος, εγγραφή στα βιβλία υποθηκών ή καταχώρηση στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, προκειμένου να διασφαλιστεί η πληροφόρηση των τρίτων για τη σύσταση του εμπράγματου βάρους πάνω στην κυριότητα του ακινήτου. Η εγγραφή αποτελεί ουσιώδη τυπική προϋπόθεση για τη σύσταση της υποθήκης, όπως προκύπτει από την ερμηνεία των άρθρων 1260 ΑΚ: «Για την απόκτηση υποθήκης απαιτείται τίτλος που χορηγεί δικαίωμα υποθήκης και εγγραφής στο βιβλίο υποθηκών.» και 1268 ΑΚ: «Η υποθήκη υπάρχει από τη στιγμή που γίνεται κανονική εγγραφή της στο βιβλίο υποθηκών της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο».
Αξίζει να επισημανθεί, επιπλέον, πως το πρόσωπο του οφειλέτη δεν είναι αναγκαίο να ταυτίζεται με το πρόσωπο του επικαρπωτή. Μάλιστα, η απαίτηση του δανειστή μπορεί να στηρίζεται και σε παραχώρηση υποθήκης σε επικαρπία τρίτου (ΑΚ 1265 «Δικαίωμα για εγγραφή υποθήκης παρέχεται από τον οφειλέτη ή από τον τρίτο υπέρ του οφειλέτη. Αυτός που παραχωρεί υποθήκη απαιτείται να είναι κύριος του ακινήτου»). Η υποθήκη επικαρπίας γίνεται να συσταθεί ταυτόχρονα με την υποθήκευση της ψιλής κυριότητας του ακινήτου. Το γεγονός αυτό αποκτά ιδιαίτερη νομική σημασία, στην περίπτωση που το βεβαρημένο ενυπόθηκο ακίνητο του οφειλέτη, στο οποίο έχει συσταθεί και υποθήκη επικαρπίας, δεν επαρκεί για την εκπλήρωση της απαίτησης του δανειστή, οπότε αυτός προβαίνει στην υποθήκευση και της επικαρπίας. Όταν η επικαρπία ή ψιλή κυριότητα ανήκει σε περισσότερα του ενός άτομα, είναι δυνατή η υποθήκευση επικαρπίας σε ιδανική μερίδα ακινήτου. Όσον αφορά τώρα την έκταση της υποθήκης, με βάση και τη διάταξη του άρθρου ΑΚ 1282: «Η υποθήκη εκτείνεται σε ολόκληρο το ενυπόθηκο κτήμα καθώς και στα συστατικά και στα παραρτήματά του», αυτή εφαρμόζεται κατά αντιστοιχία και στην υποθήκη επικαρπίας.
ΥΠΟΘΗΚΙΚΗ ΣΧΕΣΗ ΚΑΙ ΡΕΥΣΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ
Τα άρθρα 1284, 1299 και 1291 έως 1299 ρυθμίζουν τη σχέση μεταξύ του ενυπόθηκου δανειστή και του οφειλέτη – επικαρπωτή ή τρίτου επικαρπωτή. Από την ερμηνεία του άρθρου 1294 «Τρίτος κύριος που παραχώρησε την υποθήκη καθώς και κάθε τρίτος που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο, υπόκειται στην εμπράγματη αγωγή του δανειστή με την αναγκαστική εκτέλεση πάνω στο κτήμα, αν δεν προτιμά να εξοφλήσει όλες τις ενυπόθηκες απαιτήσεις στην έκταση που ασφαλίζονται με υποθήκη».
Επιπρόσθετα, όταν η ασφαλιζόμενη απαίτηση καταστεί ληξιπρόθεσμη, ο ενυπόθηκος δανειστής δικαιούται να ασκήσει την εμπράγματη υποθηκική αγωγή με κατάσχεση και πλειστηριασμό της επικαρπίας, η οποία θα μεταβιβαστεί στον υπερθεματιστή στην νομική κατάσταση του χρόνου της κατάσχεσης. Η αναγκαστική εκτέλεση στην επικαρπία απαγορεύει στον επικαρπωτή να προβεί, μετά την κατάσχεση, στη μεταβίβαση σε τρίτον της επικαρπίας, παραβιάζοντας με αυτόν τον τρόπο τα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή και του υπερθεματιστή .
ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ
Με τον όρο κατάργηση εννοείται η απόσβεση και η εξάλειψη της υποθήκης. Για το τυπικό της διαδικασίας της κατάργησης, είναι απαραίτητο να συντελεσθούν δύο νομικά γεγονότα, ένα ουσιαστικό, δηλαδή η απόσβεση και ένα τυπικό, δηλαδή η εξάλειψη ή καλύτερα η διαγραφή από το βιβλίο υποθηκών. Η απόσβεση επικαρπίας συνιστά κατά κανόνα πρόσθετο λόγο απόσβεσης της υποθήκης επικαρπίας, εκτός και αν η απόσβεση επικαρπίας οφείλεται στην ένωση της με την κυριότητα (ΑΚ 1168) ή σε παραίτηση του επικαρπωτή από το δικαίωμα του (ΑΚ 1169). Όταν, όμως, έχει συσταθεί υποθήκη σε επικαρπία και ο επικαρπωτής αποκτήσει τη ψιλή κυριότητα, η επικαρπία συνεχίζει να υφίσταται, είτε μέχρι να αποσβεσθεί για κάποιον νόμιμο λόγο που παρατίθεται στο άρθρο ΑΚ 1167 ή ΑΚ 1170, είτε για κάποιον άλλον λόγο που βασίζεται στο υποθηκικό δίκαιο.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα, 2012
