Της Μαριάννας Καλτσά,
Η σύναψη σύμβασης πώλησης είναι –αν μη τι άλλο– αυτή που συναντάται καθημερινά και περισσότερο στην πράξη. Ανέκαθεν, η απόκτηση στέγης ήταν το κύριο μέλημα του μέσου πολίτη, προκειμένου να εξασφαλίσει ως ένα βαθμό την πολυπόθητη ασφάλεια, που –δυστυχώς– στις μέρες μας καθημερινά αισθάνεται ότι την χάνει. Σε μια εποχή, λοιπόν, που οι αγοραπωλησίες ακινήτων απασχολούν ακόμη περισσότερο τους πολίτες λόγω της σταδιακής –μέσα στην τελευταία δεκαετία– εκτίναξης των εμπορικών αξιών, πολλοί είναι εκείνοι που συνάπτουν συμβάσεις πώλησης με εικονικό τίμημα.
Κατ΄ αρχήν, με τη σύναψη της σύμβασης πώλησης επέρχονται τρεις συνέπειες: Αφενός ο πωλητής έχει υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή και να απαιτήσει το συμφωνημένο τίμημα, και αφετέρου ο πωλητής υποχρεούται να καταβάλλει στον αγοραστή το τίμημα που είχε συμφωνήσει. Υφίσταται, βέβαια, μια διχογνωμία ως προς το αν ο δανειστής υποχρεούται να παραλάβει την παροχή ή όχι. Κατά την κρατούσα άποψη, ο αγοραστής έχει υποχρέωση να παραλάβει το αντικείμενο της πώλησης. Με πειστικά, ωστόσο, επιχειρήματα υποστηρίζεται και η άποψη, ότι ο αγοραστής δεν έχει μια γενική υποχρέωση παραλαβής, παρά μόνο αν η παραλαβή είχε συμφωνηθεί ρητά ως όρος στην σύμβαση, κι αυτό γιατί κύρια έγνοια του πωλητή είναι –απλώς– η καταβολή του τιμήματος και όχι η παραλαβή του πράγματος.
Τα παραπάνω, βέβαια, ισχύουν επί κατάρτισης έγκυρης σύμβασης. Στην περίπτωση που η σύμβαση πάσχει από κάποιο ελάττωμα, δεν επέρχονται οι ανωτέρω συνέπειες, και άρα ο πωλητής δεν υποχρεούται να μεταβιβάσει την κυριότητα του ακινήτου και να απαιτήσει το τίμημα, κι αντιστοίχως ο αγοραστής δεν υποχρεούται να πληρώσει, και –φυσικά– δεν γίνεται κύριος του ακινήτου. Οι εν λόγω, μάλιστα, συνέπειες της ακυρότητας επέρχονται κατά τον Αστικό Κώδικα και στην περίπτωση σύναψης μιας εικονικής σύμβασης με την εξής διαφορά: Αν έχει συναφθεί μια εικονική σύμβαση και κάτω απ΄ αυτήν «κρύβεται» μια ακόμα σύμβαση, τότε θα ισχύσει η υποκρύπτουσα σύμβαση, αν, βέβαια, συνάγεται από τις περιστάσεις ότι τα μέρη ήθελαν να λειτουργήσει η τελευταία. Έτσι, π.χ. σε μια σύμβαση πώλησης ακινήτου έναντι 150.000 ευρώ, αν τα μέρη συμφωνήσουν και εγγράψουν στο συμβόλαιο ένα τίμημα χαμηλότερο από το συμφωνηθέν, ίσο αναγκαστικά με την αντικειμενική αξία του ακινήτου που μπορεί να είναι 100.000 ευρώ, προκειμένου να αποφύγουν την υψηλότερη φορολογία, η σύμβαση πώλησης αντί τιμής 100.000 ευρώ ως εικονική θα είναι άκυρη και δεν θα ισχύει (βάσει του 138 παρ.1 ΑΚ), αλλά θα ισχύει η κρυπτόμενη δικαιοπραξία, αυτή της πώλησης με τίμημα 150.000 ευρώ (ΑΚ 138 παρ2). Η λύση αυτή, ωστόσο, θα είχε ως αποτέλεσμα να ανατραπεί μια σωρεία αγοραπωλήσεων και να καταστούν άκυρες.
Η απόφαση ΟλΑΠ 560/1974 αποτέλεσε σταθμό για την αντιμετώπιση του ζητήματος. Αν και αγοραπωλησίες με εικονικό τίμημα λάμβαναν χώρα και πριν την έκδοσή της, αποτελούσαν, ωστόσο, κοινό μυστικό μεταξύ παλαιών και νέων ιδιοκτητών, μεσιτών, δικηγόρων και συμβολαιογράφων. Εντούτοις, με τη συγκεκριμένη απόφαση η νομολογία πήρε ξεκάθαρη θέση επί του ζητήματος. Με την επιδοκιμασία και της θεωρίας, προκειμένου να περισωθεί το κύρος των συμβάσεων αυτών και να αποφευχθεί ο σάλος στις συναλλαγές, γίνεται δεκτό ότι θα ισχύει η πώληση με το εικονικό –κατά κανόνα– χαμηλότερο τίμημα.
Η εγκυρότητα των συγκεκριμένων συμβάσεων είναι το ένα ζήτημα, το οποίο κλήθηκαν να αντιμετωπίσουν τα δικαστήρια. Με βάση, ωστόσο, αυτή τη θέση ο αγοραστής, αφού κατέβαλε το πραγματικό (υψηλότερο συνήθως) τίμημα, στο παράδειγμα μας 150.000 ευρώ, εφόσον η σύμβαση για το τίμημα των 100.000 ευρώ είναι έγκυρη δεν θα μπορούσε να αναζητήσει τη διαφορά; Με άλλα λόγια, δεν θα μπορούσε, καταφεύγοντας στο «παραθυράκι» των διατάξεων για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό να αξιώσει την επιστροφή του τιμήματος που επιπλέον κατέβαλε; Η απάντηση είναι ότι εξαρτάται από την αγοραία αξία του ακινήτου. Αν, δηλαδή, η αγοραία αξία του ακινήτου υπολείπεται του πραγματικού τιμήματος που κατέβαλε ο αγοραστής, τότε στο πρόσωπό του γεννάται αξίωση επιστροφής του επιπλέον ποσού. Αλλά και πάλι, ενδέχεται η άσκηση της αξίωσής του αυτής να κριθεί καταχρηστική από το δικαστήριο, ειδικά στην περίπτωση που η διαφορά δεν είναι μεγάλη, με την αιτιολογία ότι ο αγοραστής ενεργεί αντιφατικά, αφού είχε συναινέσει στην απόκρυψη του πραγματικού τιμήματος κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης.
Και οι δύο προσεγγίσεις της νομολογίας εκφράζουν την αντίληψη της αποκαταστατικής δικαιοσύνης, λαμβάνοντας υπόψη αφενός στην πρώτη περίπτωση, την αυτονόητη ανάγκη εξασφάλισης, αλλά και διασφάλισης της ανθρώπινης στέγης και της ασφάλειας των συναλλαγών. Αφετέρου, στη δεύτερη περίπτωση, την ενάντια στην καλή πίστη, στα συναλλακτικά ήθη και στον οικονομικοκοινωνικό σκοπό της άσκηση της αξίωσης.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Επίτομο ειδικό ενοχικό δίκαιο, Πάνος Κ. Κορνηλάκης, 4η έκδοση, εκδόσεις Σάκκουλα, 2020 Θεσσαλονίκη
