Της Ειρήνης Τσαρούχα,
Ένας εξαιρετικά χρήσιμος και κλασικός θεσμός του εμπράγματου δικαίου, που επιλύει πολλά προβλήματα σχετικά με την ιδιοκτησία –ιδίως των ακινήτων–, αποτελεί η χρησικτησία. Στην Ελλάδα, ανέκαθεν ο θεσμός αυτός έχει μεγάλη πρακτική σημασία, διότι το σύστημα των μεταγραφών που ίσχυε έως πρόσφατα, δυσχέραινε την απόκτηση κυριότητας, ακόμα και εάν καλόπιστα κάποιος εμπιστεύονταν τα μεταγραφικά βιβλία. Η εισαγωγή του κτηματολογίου ως τρόπος τυπικής δημοσιότητας στα ακίνητα έχει περιορίσει –λίγο– τη σημασία της χρησικτησίας, δεδομένης, όμως, της δυσχερούς μετάβασης από το σύστημα των μεταγραφών στο κτηματολόγιο, καθίσταται ακόμα εξαιρετικά σημαντική.
Η χρησικτησία είναι ένας πρωτότυπος τρόπος κτήσης της κυριότητας, δηλαδή αποκτάται χωρίς να απαιτείται η βούληση ενός προηγούμενου ιδιοκτήτη. Δικαιολογητική βάση της θέσπισής της από το δίκαιο είναι η προστασία του καλόπιστου, που πίστευε –δικαίως– ότι απέκτησε την κυριότητα, αλλά γενικότερα η ασφάλεια των συναλλαγών και η προστασία των τρίτων, οι οποίοι εμπιστεύτηκαν μια παγιωμένη –για χρόνια– κατάσταση. Η χρησικτησία διακρίνεται σε έκτακτη, η οποία θεμελιώνεται στο άρθρο 1045 του ΑΚ και σε τακτική, η οποία θεμελιώνεται στο άρθρο 1041 του ΑΚ.
Ως προς την έκτακτη χρησικτησία το άρθρο 1045 ορίζει τα εξής: «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία)». Ο νόμος, δηλαδή, θέτει ως προϋπόθεση μόνο την πάροδο ορισμένου χρονικού διαστήματος στη νομή του πράγματος, χωρίς περαιτέρω προϋποθέσεις (καλή πίστη ή νομιζόμενος τίτλος). Ο νομοθέτης με τη θέσπισή της επιδιώκει να επιτύχει τη συνέχιση της οικονομικής εκμετάλλευσης του πράγματος, η οποία, μάλιστα, αποτελεί και αρχή του εμπράγματου δικαίου. Η νομή, εδώ, δεν απαιτεί καλή πίστη, δηλαδή οποιοσδήποτε –ακόμα και ο κλέφτης– μπορεί με την πάροδο της 20ετιας να γίνει κύριος του κινητού ή του ακινήτου. Τέλος, εάν παρατηρήσουμε το χρονικό διάστημα απόκτησης κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία συμπίπτει με την παραγραφή της διεκδικητικής αγωγής (1094 ΑΚ). Διεκδικητική αγωγή είναι το μέσο ένδικης προστασίας του κυρίου ενός κινητού ή ακινήτου, που έχει προσβληθεί καθολικά από την κυριότητά του. Ο νομοθέτης επιδιώκει με αυτό τον τρόπο να προστατεύσει μια παγιωμένη κατάσταση, προστατεύοντας τα συμφέροντα των τρίτων και «τιμωρώντας» τον πραγματικό κύριο, επειδή δε μερίμνησε και αδιαφόρησε να ασκήσει εγκαίρως το δικαίωμά του.
Αντίθετα, ο νόμος θέτει αρκετούς περιορισμούς στην τακτική χρησικτησία. Με βάση το άρθρο 1041 ΑΚ: «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος (τακτική χρησικτησία)». Εδώ, ο νομοθέτης θέτει ως προϋπόθεση ένα μικρότερο χρονικό διάστημα –3ετία για τα κινητά και 10ετια για τα ακίνητα– σε σχέση με την έκτακτη χρησικτησία, ωστόσο προσθέτει και επιπλέον προϋποθέσεις, αυτή της καλής πίστης του αποκτώντος και της ύπαρξης νόμιμου τίτλου.
Ως προς την καλή πίστη, ο αστικός κώδικας καθιερώνει το άρθρο 1042, με βάση το οποίο καλόπιστος χρησιδεσπόζων θεωρείται αυτός που πιστεύει ότι απέκτησε την κυριότητα χωρίς βαριά αμέλεια, προσθέτοντας στο άρθρο 1044 ότι η καλή πίστη κρίνεται κατά τον χρόνο απόκτησης της νομής. Επομένως, λοιπόν, ένας κλέφτης ή καταπατητής, γνωρίζοντας ότι δεν έχει αποκτήσει την κυριότητα δεν μπορεί να την αποκτήσει, τουλάχιστον με τακτική χρησικτησία. Επίσης, ένας βαριά αμελής, πχ. αυτός που δεν έλεγξε τα βιβλία των μεταγραφών, επίσης, δεν αποκτά κυριότητα.
Ως προς την προϋπόθεση του νόμιμου τίτλου, ο νομοθέτης δεν προσδιορίζει το περιεχόμενο του. Γενικά, νόμιμος τίτλος είναι ένα νομικό γεγονός, που μπορεί να προσπορίσει κυριότητα με βάση το νόμο, αλλά στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν το έκανε εξαιτίας κάποιου ελαττώματος. Νόμιμος τίτλος μπορεί να είναι είτε πρωτότυπος τρόπος κτήσης κυριότητας είτε παράγωγος. Παραδείγματα νόμιμου τίτλου είναι η μεταβίβαση ακινήτου με συμβολαιογραφικό έγγραφο, η δωρεά, η κληρονομιά, η προσκύρωση. Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις πρέπει να έχει γίνει μεταγραφή με βάση τη θεωρία.
Στο άρθρο 1043 ΑΚ, ο νομοθέτης, ωστόσο, τονίζει ότι για την χρησικτησία αρκεί και ο νομιζόμενος τίτλος. Ο νομιζόμενος τίτλος είναι είτε ο ανύπαρκτος είτε ο άκυρος τίτλος, που δικαιολογημένα ο αποκτών εμπιστεύτηκε. Για να είναι ανύπαρκτος πρέπει να μην υπάρχει καθόλου εξωτερικά και ο αποκτών χωρίς βαριά αμέλεια να θεωρεί ότι υπάρχει(για παράδειγμα πιστεύει ότι ένα ακίνητο είναι αδέσποτο). Για να είναι άκυρος θα πρέπει να συντρέχει ένα ελάττωμα, όπως η ανικανότητα του κυρίου για δικαιοπραξία, ή η έλλειψη διαθέσεως του, που, όμως, δημιουργεί την πεποίθηση στον αποκτώντα ότι είναι έγκυρος. Ο νόμος, εδώ, θέτει και μια επιπλέον καλή πίστη, την καλή πίστη ως προς τον νομιζόμενο τίτλο (1043 εδάφιο α’). Εδώ, επίσης, ρητά ο νόμος ορίζει ότι απαιτείται μεταγραφή. Εφόσον, λοιπόν, συντρέχουν όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις επέρχεται κτήσης κυριότητας από τον τακτικό χρησιδεσπόζοντα.
Τέλος, τόσο στην τακτική όσο και στην έκτακτη χρησικτησία μπορεί να γίνει προσαύξηση χρόνου με βάση το 1051 ΑΚ και το 1052 ΑΚ. Αυτό σημαίνει ότι μπορούν να προστεθούν τα χρόνια νομής στον επόμενο αποκτώντα της ειδικής ή καθολικής διαδοχής. Για παράδειγμα, κάποιος χρησιδεσπόζει σε ένα ακίνητο για 7 έτη με νόμιμο τίτλο και καλή πίστη, και στη συνέχεια το μεταβιβάζει σε έναν άλλον ή τον κληρονομεί. Εφόσον, λοιπόν, αυτός είναι καλόπιστος μπορεί να αποκτήσει κυριότητα έπειτα από 3 χρόνια. Στην έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται καλή πίστη, αλλά –απλά– διαδοχή της νομής. Για παράδειγμα, ένας καταπατητής έχει στη νομή του 15 χρόνια ένα ακίνητο και στη συνέχεια πεθαίνει, ο κληρονόμος του θα αποκτήσει την κυριότητα μετά από 5 χρόνια νομής.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Εγχειρίδιο εμπράγματου δικαίου, Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα-Θεσσαλονίκη
