Του Σωτήρη Κολέλη,
Η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 3 ν. 2664/1998, από την έναρξη ισχύος του Εθνικού Κτηματολογίου σε κάθε μία από τις κατά τον ν. 2308/1995 κτηματογραφούμενες περιοχές, κατήργησε το έως τότε υφιστάμενο στις περιοχές εκείνες σύστημα μεταγραφών στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και στη θέση τους συνέστησε τα κτηματολογικά γραφεία. Πρόκειται κατ’ ουσία για ένα σύστημα οργανωμένων σε κτηματοκεντρική βάση τεχνικών, νομικών και άλλων πληροφοριών (κτηματολογική βάση) για όλα τα ακίνητα της περιοχής κτηματογράφησης με βάση τις πρώτες εγγραφές. Ως «πρώτες εγγραφές» ορίζονται, κατά το άρθρο 6 παρ. 1 ν. 2264/1998, αυτές που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες.
Οι πρώτες εγγραφές συνιστούν διοικητικές πράξεις του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδας —ο οποίος αποτελεί δημόσια αρχή— και έχουν διαπιστωτικό πρωτίστως χαρακτήρα. Η κομβική σημασία τους αναδεικνύεται όχι μόνο από το γεγονός ότι σε περίπτωση ανακρίβειάς τους επέρχονται επιζήμιες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο, αλλά και από το ότι με βάση αυτές γίνονται όλες οι επόμενες εγγραφές. Το ερώτημα, λοιπόν, το οποίο προέκυψε είναι αν αυτές οι πράξεις έχουν εκτελεστό χαρακτήρα και προσβάλλονται με αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας ή αν πρόκειται για ιδιωτική διαφορά, η οποία θα πρέπει να λυθεί από τα πολιτικά δικαστήρια. Με βάση τη ΣτΕ 806/2006, οι σχετικές αμφισβητήσεις υπάγονται στην αποκλειστική αρμοδιότητα των πολιτικών δικαστηρίων, σύμφωνα με το άρθρο 94 παρ. 2 του Συντάγματος, στο μέτρο που αφορούν την αναγνώριση ιδιωτικών δικαιωμάτων.
Σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2664/1998, σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να ζητηθεί, με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, η αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση —εν όλω ή εν μέρει— της πρώτης εγγραφής με την άσκηση αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής από όποιον έχει έννομο συμφέρον. Σκοπός της ως άνω αγωγής είναι η προστασία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφούμενου ακινήτου. Το δικαίωμα τούτο αφορά όλες τις καταχωρούμενες στα κτηματολογικά φύλλα πράξεις όπως κυριότητα, βάρη, απαλλοτριώσεις, κατασχέσεις κ.λπ., οι οποίες έχουν έννομες συνέπειες για τον δικαιούχο του δικαιώματος.
Ειδικότερα, για την αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται από την πρώτη εγγραφή, η παρ. 2 τυποποιεί την άσκηση από τον δικαιούχο αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής κατά του αναγραφόμενου ως δικαιούχου του δικαιώματος στο οποίο αφορά η πρώτη εγγραφή. Με άλλες λέξεις, η επίμαχη διαδικασία ακολουθείται στις περιπτώσεις όπου υπάρχει αμφισβήτηση του δικαιώματος που έχει ο δικαιούχος επί του ακινήτου από αυτόν ο οποίος αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του αντίστοιχου δικαιώματος. Τέτοιες εγγραφές, οι οποίες οδηγούν άμεσα ή έμμεσα σε αμφισβήτηση εμπραγμάτου δικαιώματος, είναι η εγγραφή δικαιώματος κυριότητας, η εγγραφή ως «αγνώστου» του κυρίου του ακινήτου, η ύπαρξη μακροχρόνιας μίσθωσης κ.λπ. Θεμελιώδη αρχή στο εν λόγω σύστημα αποτελεί η πραγματική εικόνα του ακινήτου που έχει κτηματογραφηθεί, στο μέτρο που σε αυτή την εγγραφή θα στηριχθούν οι μεταγενέστερες εγγραφές και ως εκ τούτου σε περίπτωση ανακρίβειάς τους, ο άμεσα θιγόμενος από την ανακριβή εγγραφή θα πρέπει να προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωσή τους.
Ήδη, κατέστη σαφές ότι ενεργητικώς νομιμοποιείται εκείνος που έχει έννομο συμφέρον, ήτοι εκείνος του οποίου τα εγγραπτέα δικαιώματα προσβάλλονται με την ανακριβή εγγραφή. Όσον αφορά την παθητική νομιμοποίηση, η αγωγή στρέφεται είτε κατά του αναγραφόμενου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου του δικαιώματος, στο οποίο αφορά η πρώτη εγγραφή, είτε κατά των καθολικών διαδόχων του. Σε περίπτωση ειδικής διαδοχής, η αγωγή πρέπει να ασκηθεί εναντίον τόσο του φερόμενου με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχου ή των καθολικών διαδόχων του όσο και του ειδικού διαδόχου του. Τούτο εξάλλου συνάδει πλήρως και με τη γενική αρχή του κτηματολογίου περί προστασίας των προσώπων που έχουν συναλλαχθεί καλόπιστα με τον αρχικό δικαιούχο και πλήττονται από την αιτούμενη διαδικαστική πράξη.
Η αγωγή της παρ. 2 ασκείται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους, εντός του οποίου συμπληρώνονται 8 έτη από την έναρξη της προθεσμίας. Πιο συγκεκριμένα, η προθεσμία αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του Ο.Κ.Χ.Ε. που προβλέπει το άρθρο 1 παρ. 3 ν. 2664/1998. Η ημερομηνία έναρξης όλων των λειτουργούντων κτηματολογικών γραφείων είναι αναρτημένη στην ιστοσελίδα της «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.», στη διεύθυνση www.ktimatologio.gr, πλην όμως διαφέρει από περιοχή σε περιοχή, αφ’ ης στιγμής η ένταξη των περιοχών υλοποιήθηκε σταδιακά με ξεχωριστές αποφάσεις του Ο.Κ.Χ.Ε. Σε κάθε περίπτωση, η ως άνω προθεσμία είναι αποσβεστική, οπότε λαμβάνεται υπόψιν αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, κατ’ άρθρο 280 ΑΚ, ενώ δεν χωρεί παραίτηση από αυτή.
Η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 έχει ως αίτημα (α) την αναγνώριση του δικαιώματος του ενάγοντος επί του κτηματογραφούμενου ακινήτου και τη διεκδίκησή του σε περίπτωση που το κατέχει ο εμφανιζόμενος στα κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχος του δικαιώματος και (β) τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής. Μολονότι υποστηρίζεται η άποψη πως το αυτοτελές αίτημα περί διορθώσεως της ανακριβούς εγγραφής δεν αποτελεί αναγκαστικό περιεχόμενο της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2, ορθότερο είναι να θεωρηθεί ότι το δικόγραφο είναι πλήρες με το αίτημα περί διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής. Τούτο, βέβαια, δεν συνεπάγεται ότι μια απόφαση που αναγνωρίζει την κυριότητα του ενάγονται χωρίς να έχει στο διατακτικό της διάταξη περί διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής είναι ελλιπής, στο μέτρο που ο νομοθέτης με το άρθρο 6 παρ. 2 θέλησε απλώς η διόρθωση της εγγραφής να γίνει με δικαστική απόφαση, ούτως ώστε ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου, στον οποίο προσκομίζεται μια τέτοια απόφαση, να είναι υποχρεωμένος να την εγγράψει στο κτηματολογικό φύλλο.
Η αγωγή με την οποία ζητείται η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής ασκείται κατά την αμφισβητούμενη διαδικασία, ενώπιον του αρμόδιου Μονομελούς ή Πολυμελούς (ανάλογα με την αξία της διαφοράς) Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του ακινήτου. Η αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου για τις περιπτώσεις όπου η αξία του αντικειμένου της δίκης είναι κατώτερη των 12.000 ευρώ, βάσει των γενικών αρχών της υλικής αρμοδιότητας των δικαστηρίων, δεν φαίνεται να βρίσκει έρεισμα, καθώς από τη γραμματική ερμηνεία της διάταξης (ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπο «Πρωτοδικείου» και όχι ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπο «δικαστηρίου»), συνάγεται ότι ο νομοθέτης, ακόμα και για κτηματολογικές διαφορές με μικρό αντικείμενο, εμπιστεύεται καταφανώς την κρίση των δικαστών των πρωτοδικείων, αποκλείοντας την εκδίκαση των διαφορών αυτών από το Ειρηνοδικείο.
Καταληκτικά, απαραίτητη προϋπόθεση, προκειμένου να καταχωρηθεί στα κτηματολογικά βιβλία η απόφαση που εκδίδεται με βάση τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 2 και να διορθωθεί η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της, αποτελεί το αμετάκλητο. Θα πρέπει δηλαδή η απόφαση να κοινοποιηθεί σε όλους τους διαδίκους οι οποίοι συμμετείχαν στη σχετική δίκη, να μην ασκηθεί από κανέναν ένδικο μέσο και να παρέλθουν οι σχετικές προθεσμίες για την άσκησή τους ή αν ασκηθούν ένδικα μέσα να απορριφθούν. Έτσι, η διορθωμένη πλέον εγγραφή παράγει ως οριστική το κατά το άρθρο 7 ν. 2664/1998 τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με την εγγραφή αυτή ως δικαιούχων για τα επίμαχα δικαιώματα.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου υπ’ αριθμ. 400/2009
- Απόφαση Συμβουλίου της Επικρατείας υπ’ αριθμ. 806/2006
- Μαγουλάς, Γιώργος Α. Κτηματολογικές εγγραφές: Η διόρθωση των πρώτων ανακριβών εγγραφών μετά το Ν. 3481/2006, Θεωρία – Νομολογία – Υποδείγματα. Αθήνα ; Θεσσαλονίκη: Σάκκουλας, 2007.
