Της Φρατζέσκας Σωτηροπούλου,
Προσφάτως έγινε γνωστό από έρευνα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ότι περίπου 20.000 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb δεν είχαν δηλωθεί και παράλληλα δεν είχαν αποκτήσει τον απαραίτητο εκ του άρθρου 84 του ν. 4472/2017 (που τροποποίησε το άρθρο 111 του ν.4446/2016) αριθμό εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Οι υπόχρεοι θα κληθούν να πληρώσουν πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ. Γεγονότα όπως το ανωτέρω καθιστούν φανερό το πόσο μεγάλες διαστάσεις έχει πάρει η πρακτική της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις μέρες μας. Πράγματι, στις περιοχές πλησίον του κέντρου της Αθήνας τείνει να αντικαταστήσει την κλασσική σύμβαση μίσθωσης, που ρυθμίζεται στα άρθρα 574 επόμενα του Αστικού Κώδικα.
Η ιστορία των βραχυχρόνιων μισθώσεων ξεκινά από τον Οκτώβριο του 2007, όταν στο Σαν Φρανσίσκο 2 φίλοι αδυνατούν να πληρώσουν το ενοίκιο του διαμερίσματός τους. Αποφασίζουν, λοιπόν, να εκμεταλλευτούν το διεθνές συνέδριο που λαμβάνει χώρα στην περιοχή τους, προσφέροντας στους επισκέπτες διαμονή σε φουσκωτά στρώματα και σπιτικό πρωινό. Με τον τρόπο αυτό κατόρθωσαν, δίχως να το περιμένουν, να δημιουργήσουν την ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, την ιστοσελίδα Airbnb (AirbedandBreakfast). Το φαινόμενο αυτό ανθεί στη χώρα μας από το 2016. Σύμφωνα με στοιχεία της διεθνούς βάσης δεδομένων AirDNA, περισσότερα από 126.000 καταλύματα διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στο 2018. Ενδεικτικό της επιτυχίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα είναι το γεγονός ότι η περιοχή Κουκάκι θεωρείται μια από τις πιο περιζήτητες γειτονιές στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb.
Η σχετική για την βραχυχρόνια μίσθωση νομοθεσία ρυθμίζει πολλά ζητήματα, ωστόσο στο παρόν άρθρο θα γίνει αναφορά στα πιο σημαντικά κατά την άποψη της γράφουσας, τα οποία είναι α) οι προϋποθέσεις για νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση και β) η φορολογία του εισοδήματος από μια τέτοια σύμβαση.
Σχετικά με το πρώτο ζήτημα, στο άρθρο 84 παρ. 2 του ν.4472/2017 προβλέπονται οι προϋποθέσεις που απαιτούνται, για να είναι δυνατή η σύναψη σύμβασης βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου μέσω των ψηφιακών πλατφορμών, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Συγκεκριμένα, θα πρέπει ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», που τηρείται στην ΑΑΔΕ. Επίσης, ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Ειδική μνεία γίνεται στους διαχειριστές που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), οι οποίοι δεν έχουν την υποχρέωση να εγγραφούν στο ανωτέρω μητρώο, πρέπει όμως να αναγράφουν σε εμφανές σημείο το Ε.Σ.Λ. στις ψηφιακές πλατφόρμες.
Σχετικά με το δεύτερο ζήτημα, στο άρθρο 39Α του ν.4172/2013 ορίζεται πως το εισόδημα που αποκτούν φυσικά πρόσωπα από βραχυχρόνια μίσθωση λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, το οποίο απαλλάσσεται του Φ.Π.Α. (άρθρο 84 του ν.4472/2017) και φορολογείται ως εξής: έως 12.000 ευρώ με συντελεστή 15%, από 12.001 έως 35.000 ευρώ με συντελεστή 35% και από 35.001 ευρώ και πάνω με συντελεστή 45%. Απαραίτητη προϋπόθεση για να θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι τα ακίνητα να εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς παροχή καμίας υπηρεσίας πλην αυτής της διανομής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται υπηρεσίες πλην των κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα αποτελεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Εδώ αξίζει να σημειωθεί, ότι πολλές φορές η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων υποκρύπτει επιχειρηματική δραστηριότητα, ώστε πολλοί ιδιοκτήτες να μη βαρύνονται με την πληρωμή του Φ.Π.Α. αλλά και να πληρώνουν φόρους από εισοδήματα προερχόμενα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα έχει δεχθεί αυστηρή κριτική κυρίως από ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, από ενοίκους πολυκατοικιών αλλά και από πολίτες που ενδιαφέρονται να συνάψουν συμβάσεις μακροχρόνιας μίσθωσης. Ειδικότερα, οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων μιλούν για αθέμιτο ανταγωνισμό σε βάρος τους, δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων, χωρίς να επιβαρύνονται με Φ.Π.Α. και απασχολώντας πολλάκις ανασφάλιστο προσωπικό, μπορούν να προσφέρουν σε τουρίστες καταλύματα σε πολύ πιο προσιτές τιμές από εκείνους. Ακόμα, οι ένοικοι πολυκατοικιών εκφράζουν τα παράπονά τους, καθώς σχεδόν καθημερινά εμφανίζονται νέα πρόσωπα στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, τους οποίους δύσκολα μπορούν να εμπιστευτούν. Επίσης, δεν είναι λίγοι οι άνθρωποι και οι φοιτητές που ψάχνουν επί σειρά μηνών να νοικιάσουν σπίτι και δε βρίσκουν, ιδίως σε περιοχές που ανθούν στο Airbnb.
Εν κατακλείδι, γίνεται αντιληπτό ότι οι απόψεις για το θεσμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων διίστανται. Από τη μία, οι ιδιοκτήτες κερδίζουν περισσότερα, από την άλλη οι ξενοδόχοι ή πολλοί υποψήφιοι μισθωτές φαίνεται να ζημιώνονται. Ωστόσο, ο θεσμός δεν παύει να είναι νέος στην ελληνική έννομη τάξη, πράγμα που σημαίνει ότι αναμένονται αλλαγές, οι οποίες ήδη σχεδιάζονται από τη νέα κυβέρνηση και καλό θα ήταν να κρίνονται επωφελείς για όλους.
Πηγές
https://www.sofokleousin.gr/vraxyxronia-misthosi-to-thesmiko-plaisio-i-forologia-ta-provlimat
https://www.taxheaven.gr/laws/view/index/law/4472/year/2017/article/84
https://www.taxheaven.gr/laws/view/index/law/4172/year/2013/article/39A
Γεννήθηκε στην Αθήνα στις 10/6/1999. Από το 2017 σπουδάζει στη Νομική Σχολή Αθηνών. Γνωρίζει Αγγλικά και Γαλλικά. Έχει συμμετάσχει σε συνέδρια προσομοιώσεων όπως Μ.Β.Ε και RhodesMRC. Της αρέσει ο εθελοντισμός και υπήρξε εθελόντρια στις ημερίδες επαγγελματικού προσανατολισμού της UniqueMinds το 2019. Στο OffLine Post της αρέσει να αρθρογραφεί κυρίως για τα νομικά θέματα.
