Της Άννας Καρρά,
Ως μίσθωση ακινήτου ορίζεται η σύμβαση μεταξύ δύο φυσικών ή νομικών προσώπων, με την οποία το ένα μέρος (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει την χρήση του μισθίου στο άλλο μέρος (μισθωτή), και το τελευταίο αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλει το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί (574 ΑΚ). Πρόκειται για μια ενοχική, αμφοτεροβαρή, υποσχετική, διαρκή και άτυπη σύμβαση· στην πράξη, όμως, είθισται να υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους σχετικό έγγραφο για λόγους απόδειξης. Εξαίρεση από τον κανόνα περί άτυπης σύναψης της μίσθωσης αποτελούν οι μισθώσεις του Δημοσίου, των κοινωφελών ιδρυμάτων και των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου, όπου απαιτείται η τήρηση εγγράφου τύπου, με ποινή ακυρότητας.
Βασικά είδη μισθωτικών συμβάσεων ακινήτων αποτελούν: α) η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας φυσικών προσώπων, β) η επαγγελματική μίσθωση ακινήτων για την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας, γ) η σύμβαση μίσθωσης ακινήτων του Δημοσίου και, τέλος, δ) οι σύγχρονες μισθώσεις ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στις περιπτώσεις που ο εκμισθωτής είναι ανήλικος, καθώς κατά το στάδιο υπογραφής της σύμβασης εκπροσωπείται από τους ασκούντες τη γονική μέριμνα. Ωστόσο, όταν συμφωνείται από τα μέρη ότι η διάρκεια της μίσθωσης θα ξεπερνά τα εννέα (9) έτη, τότε απαιτείται προηγούμενη άδεια του δικαστηρίου· αλλιώς, η σύμβαση της μίσθωσης θα είναι άκυρη για το χρονικό διάστημα πέραν των εννέα (9) ετών. Επιπρόσθετα, σε περίπτωση που ο εκμισθωτής βρίσκεται σε καθεστώς δικαστικής συμπαράστασης, εκπροσωπείται από το δικαστικό συμπαραστάτη του, μετά από προηγούμενη άδεια του εποπτικού συμβουλίου. Αν, όμως, συμφωνηθεί μίσθωση για περισσότερα από εννέα (9) έτη, πρέπει να δοθεί άδεια από το δικαστήριο, μετά από γνωμοδότηση του εποπτικού συμβουλίου, κατ’ εφαρμογή των άρθρων 1624 και 1682 ΑΚ.
Ως προς τη διαδικασία, προβλέπεται η ηλεκτρονική καταχώριση της μίσθωσης στη βάση δεδομένων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων από τον εκμισθωτή και η αποδοχή της δήλωσης από το μισθωτή. Επιπλέον, η ηλεκτρονική καταχώριση συνοδεύεται από Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης ακινήτου.
Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου (574 ΑΚ), να παραδώσει το ακίνητο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (575 ΑΚ). Επίσης, ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν (590 ΑΚ), αλλά και αποδίδει τις αναγκαίες δαπάνες που ο μισθωτής έκανε στο μίσθιο (591 ΑΚ). Από την άλλη πλευρά, ο μισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα, τις οφειλές που προκύπτουν από την κατανάλωση ρεύματος και νερού, καθώς και την τις αναλογίες επί των κοινοχρήστων. Συμπληρωματικά, υποχρεούται να μεταχειρίζεται επιμελώς το μίσθιο και να το αποδώσει στην κατάσταση που το παρέλαβε.
Σε περίπτωση που ανακύψουν μισθωτικές διαφορές, αρμόδιο καθ’ ύλην για την επίλυσή τους είναι το Ειρηνοδικείο, όταν το μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα 600€ (14 παρ. 1 ΚΠολΔ), και το Μονομελές Πρωτοδικείο, όταν το μίσθωμα υπερβαίνει τα 600€ (16 ΚΠολΔ). Κατά τόπον αρμόδιο είναι το Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές Πρωτοδικείο της περιφέρειας στην οποία ανήκει το επίδικο ακίνητο.
Η σύμβαση μίσθωσης ακινήτου ορισμένου χρόνου λήγει επειδή παρήλθε το χρονικό διάστημα που είχε συμφωνηθεί, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 608 του Αστικού Κώδικα. Αντίθετα, η σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου μπορεί να λυθεί με την άσκηση, από τα συμβαλλόμενα μέρη, του δικαιώματος της καταγγελίας. Παραδείγματα συμπεριφορών που δύνανται να οδηγήσουν τα συμβαλλόμενα μέρη στην καταγγελία της μίσθωσης είναι η μη καταβολή του μισθώματος (597 ΑΚ), η κακή χρήση του μισθίου (594 ΑΚ), η μη καταβολή των δαπανών κοινής ωφέλειας του μισθίου, η ύπαρξη ελαττώματος στο μίσθιο (576 ΑΚ) ή η πρόκληση κινδύνου για την ζωή του μισθωτή ή των οικείων του από τη διαμονή στο ακίνητο (588 ΑΚ). Ωστόσο, η καταγγελία για να είναι έγκυρη, πρέπει να εκδηλώνει σαφώς τη βούληση του καταγγέλλοντος να λυθεί η μισθωτική σύμβαση, να μην αντίκειται σε απαγορευτική διάταξη νόμου ή στα χρηστά ήθη, να μην τελεί υπό όρο ή αίρεση και, τέλος, να μην ασκείται καταχρηστικά.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
-
Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου, Μισθώσεις κατοικιών – οι κατηγορίες – τι πρέπει να γνωρίζουν οι εκμισθωτές-ιδιοκτήτες και τι οι μισθωτές-ενοικιαστές, taxheaven.gr, διαθέσιμο εδώ
