Του Θανάση Πεταλά,
Η προσημείωση υποθήκης ακινήτου συνιστά είδος υποθήκης, που χαρακτηρίζεται από το στοιχειό της προσωρινότητας. Αν και ασφαλίζει εμπραγμάτως την απαίτηση του δανειστή, είναι κάτι λιγότερο από κανονική υποθήκη, καθώς δεν του παρέχει εξαρχής πλήρες δικαίωμα υποθήκης και δεν τον εξοπλίζει με εκτελεστό τίτλο. Για να αποκτήσει ο τελευταίος εκτελεστό τίτλο και συνάμα να δικαιούται να κινήσει τον μηχανισμό αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος του οφειλέτη του, προκειμένου να ικανοποιήσει την απαίτησή του προνομιακά από το εκπλειστηρίασμα, χρειάζεται πρώτα να τρέψει την προσημειωμένη υποθήκη σε κανονική.
Καθοριστικής σημασίας ιδιότητα όμως που καθιστά την προσημείωση υποθήκης συνήθη πρακτική στις συναλλαγές είναι το γεγονός ότι η ισχύς της ανατρέχει στο χρονικό σημείο εγγραφής της και όχι τροπής της σε κανονική υποθήκη, με αποτέλεσμα ο δανειστής να μη χάνει τη σειρά προτεραιότητας μεταξύ των άλλων πιστωτών που περιμένουν κι αυτοί να ικανοποιήσουν προνομιακά με το εκπλειστηρίασμα τις δικές τους απαιτήσεις κατά του ιδίου οφειλέτη. Η παρακάτω ανάπτυξη επιχειρεί να αναλύσει τη λειτουργία και τις προϋποθέσεις σύστασης, τροπής και κατάργησης της προσημείωσης υποθήκης.
Σύσταση Προσημείωσης Υποθήκης
Κατ’ αρχάς για τη σύσταση προσημείωσης υποθήκης αναγκαίο προαπαιτούμενο είναι προφανώς η ύπαρξη ασφαλιζόμενης απαίτησης. Και αυτό είναι πολύ λογικό, καθώς η προσημείωση υποθήκης συνιστά, όπως προείπαμε, είδος προσωρινής υποθήκης, δηλαδή εμπράγματης ασφάλειας σε ακίνητα, με την οποία ασφαλίζονται απαιτήσεις του δανειστή. Η ασφαλιζόμενη απαίτηση χρειάζεται να είναι αποτιμητή σε χρήμα, ανεξαρτήτως του αν πηγάζει από αδικοπρακτική ή δικαιοπρακτική ενοχή, αν βρίσκεται υπό αίρεση ή όχι και αν είναι ενεστώσα ή μελλοντική. Σημαντικό είναι όμως να προσδιορίζεται σαφώς το ποσό της (αρχή της ειδικότητας της προσημείωσης) καθώς και να προέρχεται από έγκυρη ενοχή, ειδάλλως θα είναι κι αυτή άκυρη (αρχή παρεπομένου της εμπράγματης ασφάλειας).
Ένα δεύτερο απαραίτητο στοιχείο είναι η ύπαρξη τίτλου, ο οποίος με την εγγραφή του δημιουργεί προσδοκία δικαιώματος (κανονικής) υποθήκης στον προσημειούχο δανειστή. Ο τίτλος αυτός δεν είναι άλλο παρά η δικαστική απόφαση που εκδίδεται κατόπιν αίτησης του δανειστή στο αρμόδιο δικαστήριο κατά την ταχεία διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (ΚΠολΔ 693 επ.). Αξιοπρόσεκτο είναι εδώ ότι το δικαστήριο, προκειμένου να κάνει δεκτό το αίτημα του δανειστή, αρκείται κι απλώς στην πιθανολόγηση της ύπαρξης της απαίτησης που πρόκειται να ασφαλιστεί εμπραγμάτως με την προσημείωση υποθήκης. Πλήρης βεβαιότητα δε χρειάζεται σε αυτή τη φάση.
Επιπρόσθετα, είναι δυνατή η υποβολή αιτήματος έκδοσης προσωρινής διαταγής, ενόσω διαρκεί η δίκη με αντικείμενο την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης σε ακίνητο του οφειλέτη, η οποία διατηρεί ακέραιο το νομικό status του ακινήτου, έως ότου εκδοθεί δικαστική απόφαση που δέχεται ή απορρίπτει την αίτηση προσημείωσης (ΚΠολΔ 691Α). Κατ’ αυτό τον τρόπο αποτρέπεται το ενδεχόμενο εκποίησης ή επιβάρυνσης του ακινήτου με άλλες υποθήκες ή προσημειώσεις, μέχρι να υπάρξει η σχετική δικαστική απόφαση και άρα προστατεύεται ο δανειστής από ενδεχόμενες αντισυναλλακτικές πρακτικές του οφειλέτη. Ο τελευταίος χάνει την εξουσία διάθεσης του υπό εξέταση ακινήτου του και επομένως τυχόν μεταβίβαση της κυριότητάς του στα πλαίσια κάποιας σύμβασης (πχ πώλησης) πάσχει ακυρότητας (176 ΑΚ).
Κατ’ εξαίρεση του βασικού κανόνα ότι τίτλος για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης σε ακίνητο είναι δικαστική απόφαση, είναι δυνατόν να συσταθεί προσημείωση υποθήκης και με διαταγή πληρωμής χρηματικών απαιτήσεων (ΚΠολΔ 724). Εν προκειμένω η ίδια η διαταγή πληρωμής αποτελεί τον νόμιμο τίτλο, αρκεί όμως να επιδοθεί έγκαιρα, δηλαδή εντός προθεσμίας δυο μηνών από την έκδοσή της, στο πρόσωπο κατά του οποίου στρέφεται (ΚΠολΔ 630Α), ειδάλλως η κατ’ αυτόν τον τρόπο εγγραφείσα προσημείωση αποσβήνεται.
Με τον νέο νόμο 5095/2024 περί «ενίσχυσης της δικηγορικής ύλης» προστίθεται ένας ακόμη τρόπος απόκτησης τίτλου για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης. Στο άρθρο 12 του ως άνω νόμου (πλέον άρθρο 208 του ΚΠολΔ) προβλέπεται η απόκτηση τίτλου με τη συναίνεση του οφειλέτη, κατόπιν υπογραφής της σχετικής αίτησης από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του. Ειδικότερα: «Τίτλο για την εγγραφή συναινετικής προσημείωσης υποθήκης αποτελεί πράξη η οποία εκδίδεται από δικηγόρο, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου στην περιφέρεια του οποίου εδρεύει το πρωτοδικείο στο οποίο κατατίθεται η αίτηση». Σημαντικό είναι εν προκειμένω να αποτυπώνεται ξεκάθαρα η συμφωνία του καθ’ ου η αίτηση για την εγγραφή της προσημείωσης υποθήκης σε βάρος της ακίνητης περιουσίας του, με ειδική μνεία της αιτίας και του ύψους της οφειλής, καθώς και του ποσού της προσημείωσης υποθήκης και περιγραφή του ακινήτου ή των ακινήτων που θα προσημειωθούν (άρθρο 12 εδ. στ).
Τελευταία προϋπόθεση για τη σύσταση προσημείωσης υποθήκης είναι η εγγραφή του παραπάνω τίτλου στο ειδικό δημόσιο βιβλίο υποθηκών ή η καταχώρησή του στο κτηματολογικό φύλλο (σε όσες περιοχές υπάρχει) που αντιστοιχεί στο επίμαχο ακίνητο. Γενικά η πράξη της εγγραφής υπηρετεί τη θεμελιώδη αρχή της δημοσιότητας των εμπράγματων σχέσεων, η οποία με τη σειρά της αποσκοπεί στη διαφάνεια και βεβαιότητα για το νομικό status των πραγμάτων. Κατ’ αυτόν τον τρόπο διευκολύνεται η πληρέστερη προστασία των υπαρχόντων πάνω σε πράγματα δικαιωμάτων και εξυπηρετείται συνολικά το συμφέρον των συναλλαγών. Με την εγγραφή της προσημείωσης λοιπόν στο υποθηκοφυλακείο ή την καταχώρησή της στο αντίστοιχο κτηματολογικό φύλλο δίνεται η δυνατότητα σε κάθε τρίτο να πληροφορείται για τα υπάρχοντα εμπράγματα δικαιώματα πάνω στο ακίνητο και έτσι πληρούται το στοιχειό της (τυπικής τουλάχιστον) δημοσιότητας.
Καθαρά νομικά πάντως η εγγραφή αποτελεί όρο του ενεργού της προσημείωσης υποθήκης, υπό την έννοια ότι χωρίς την ολοκλήρωσή της δεν μπορεί η τελευταία να αναπτύξει έννομα αποτελέσματα, δηλαδή να ασφαλίσει εμπραγμάτως την απαίτηση του δανειστή. Σε αδρές γραμμές η διαδικασία εγγραφής της προσημείωσης υποθήκης δε διαφέρει από την αντίστοιχη της κανονικής υποθήκης, με μόνη ίσως εξαίρεση ότι πρέπει να αναγράφεται ξεκάθαρα στο βιβλίο πως πρόκειται για προσημείωση απλώς και όχι σύσταση κανονικής υποθήκης (1276 ΑΚ).
Τροπή Προσημείωσης σε Υποθήκη
Ειπώθηκε ήδη παραπάνω ότι ουσιώδες χαρακτηριστικό της προσημείωσης υποθήκης και συγχρόνως η κρισιμότερη διαφορά της σε σχέση με την κανονική (πλήρη) υποθήκη είναι πως η πρώτη εξασφαλίζει μεν εμπραγμάτως την απαίτηση του δανειστή, χωρίς να του παρέχει όμως εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης πάνω στο ακίνητο του οφειλέτη ούτε και εκτελεστό τίτλο, για να ικανοποιήσει την απαίτησή του, αλλά απλώς προσδοκία δικαιώματος υποθήκης. Η προσημειωμένη υποθήκη λοιπόν είναι δυνητικά υποθήκη, αρκεί να πληρωθεί η (αναβλητική) αίρεση της έγκαιρης τροπής της σε κανονική υποθήκη.
Για την τροπή της προσημείωσης με τίτλο δικαστική απόφαση προϋποτίθενται κατά την 1277 ΑΚ δυο γεγονότα: αφενός μεν τελεσίδικη απόφαση που επιδικάζει την ασφαλιζόμενη απαίτηση στον προσημειούχο δανειστή, αφετέρου δε σημείωση της τροπής στο δημόσιο βιβλίο υποθηκών. Το πρώτο προαπαιτούμενο εξυπηρετεί την ανάγκη βεβαιότητας και όχι απλώς πιθανολόγησης (όπως συμβαίνει στα ασφαλιστικά μέτρα) για την ύπαρξη ή ανυπαρξία της απαίτησης, την οποία επικαλείται και θέλει να ασφαλίσει εμπραγμάτως ο δανειστής, ενώ το δεύτερο την ανάγκη διαφάνειας και δημοσιότητας των εμπράγματων σχέσεων. Η εγγραφή στο δημόσιο βιβλίο πάντως πρέπει κατ’ ΑΚ 1323 2) να γίνει υποχρεωτικά μέσα σε προθεσμία 90 ημερών από την τελεσιδικία της απόφασης που επιδικάζει την απαίτηση στον δανειστή, ειδάλλως η προσημείωση εξαλείφεται.
Όσον αφορά την προσημείωση βάσει διαταγής πληρωμής απαιτούνται, για να επέλθει η τροπή της σε υποθήκη, η παρέλευση της προθεσμίας άσκησης ανακοπής κατά της διαταγής πληρωμής που συνιστά τίτλο για εγγραφή προσημείωσης ή να έχει η ασκηθείσα ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα (ΕισΝΚΠολΔ 29 παρ. 1) καθώς και η εμπρόθεσμη σημείωση στο δημόσιο βιβλίο υποθηκών (εντός της προαναφερθείσας προθεσμίας 90 ημερών).
Με την ολοκλήρωση της τροπής ο προηγουμένως προσημειούχος δανειστής γίνεται ενυπόθηκος δανειστής και το δικαίωμα υποθήκης του επί του ενυπόθηκου ακινήτου ισχύει αναδρομικά από την ημέρα που ενεγράφη η προσημείωση υποθήκης στα δημόσια βιβλία. Έτσι, ο προσημειούχος δανειστής βρίσκεται πιο ψηλά στην υποθηκική τάξη (1272 ΑΚ), έχοντας προτεραιότητα έναντι άλλων ενυπόθηκων δανειστών, οι οποίοι μπορεί να συνέστησαν μεν επί του ιδίου ενυπόθηκου ακινήτου εξαρχής κανονική υποθήκη (πλήρες δικαίωμα), αλλά το έκαναν αυτό σε μεταγενέστερο χρόνο από εκείνον της εγγραφής της (απλώς) προσημείωσης υποθήκης του προσημειούχου δανειστή στα δημόσια βιβλία. Αξίζει επίσης να ειπωθεί στο σημείο αυτό ότι η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη δεν εμποδίζεται από την περιέλευση του ακινήτου στην κυριότητα άλλου (1278 ΑΚ), ο οποίος εν προκειμένω αποκτά το ακίνητο βεβαρημένο με υποθήκη από την ημέρα εγγραφής της προσημείωσης.
Κατάργηση Προσημείωσης Υποθήκης
Απόσβεση και εξάλειψη αποτελούν, όπως και στην υποθήκη, τα δυο συστατικά της έννοιας της κατάργησης της προσημείωσης υποθήκης. Η απόσβεση αναφέρεται στο ουσιαστικό δικαίωμα προσδοκίας επί του προσημειωμένου με υποθήκη ακινήτου, ενώ η εξάλειψη αφορά την τυπική διαδικασία διαγραφής της εγγεγραμμένης προσημείωσης από τα δημόσια βιβλία.
Ορισμένοι αποσβεστικοί λόγοι κατά την 1323 ΑΚ είναι κοινοί και για τα δύο ειδή υποθήκης, όπως για παράδειγμα η απόσβεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης ή η ολοσχερής εξαφάνιση του ενυπόθηκου κτήματος. Η 1323 ΑΚ μνημονεύει όμως δυο ακόμη ιδιαίτερους αποσβεστικούς λόγους της προσημείωσης, αφενός μεν την ανάκληση της δικαστικής απόφασης που συνιστά τον τίτλο της προσημείωσης, αφετέρου δε τη μη έγκαιρη τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, δηλαδή εντός της προθεσμίας 90 ημερών από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης.
Τέλος, όσον αφορά την εξάλειψη της προσημείωσης αυτή γίνεται κατά την 1330 ΑΚ: 1) με συναίνεση του δανειστή, 2) με την προσαγωγή απόφασης που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφασης που διατάζει την εξάλειψή της και 3) αν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασαν 90 ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2012
- Προσημείωση Υποθήκης Ακινήτου: Τι Είναι, Διαδικασία και Νομικά Οφέλη, protio.gr, διαθέσιμο εδώ
- Νέες ρυθμίσεις για τις συναινετικές προσημειώσεις: τι προβλέπει τα νομοσχεδιο για την ενίσχυση της δικηγορικής ύλης, lawspot.gr, διαθέσιμο εδώ
