Κύρια κατοικία: Από τον νόμο Κατσέλη στο νέο δίκαιο της πτώχευσης

Του Χάρη Καλπάκη,

Εισαγωγικά

Είναι πραγματικότητα πως το ελληνικό δίκαιο εκ πρώτης όψεως συνιστά μία έννομη τάξη καθόλου ανεκτική προς τους χρεωμένους ιδιώτες. Κύριος άξονας της είναι ο ταχύς και στο μέτρο του δυνατού —πάση θυσία— διακανονισμός των οφειλών, με θεσμούς όπως η αναγκαστική εκτέλεση κι η πτώχευση. Εν τούτοις, αμελείται συχνά ο κοινωνικός και προστατευτικός χαρακτήρας του ελληνικού δικαίου, που ειδικά στο κομμάτι των χρεών προσανατολίζεται στην προστασία της στέγης κι εν γένει της ιδιοκτησίας. Πρόκειται για τον γνωστό, πλέον, σε όλους θεσμό της «προστασίας της πρώτης/κύριας κατοικίας».

Δικαιολογητική βάση

Έρεισμα και συνάμα αφορμή αυτού του νομοθετικού ενδιαφέροντος υπήρξε μια σωρεία διατάξεων συνταγματικής περιωπής. Πρόκειται για τα άρθρα 21 παρ. 4 Σ (δικαίωμα στη στέγαση) και 17 Σ (προστασία της ιδιοκτησίας), τα οποία μπορούν να υπαχθούν στην υποχρέωση κοινωνικής πολιτικής του Κράτους, εκπηγάζουσα από την αρχή του κοινωνικού κράτους δικαίου (άρ. 25§1 εδ. α΄ Σ). Σε συνδυασμό, μάλιστα, με τα άρθρα 2 παρ. 1 Σ (προστασία ανθρώπινης αξιοπρέπειας) και 5 §1 Σ (ελεύθερη ανάπτυξη προσωπικότητας) μπορεί να συναχθεί μια γενικότερη μέριμνα του συνταγματικού νομοθέτη προς διατήρηση της ήδη κτηθείσας κατοικίας από τα φυσικά πρόσωπα.

Δραστική νομοθέτηση αφορούσα το παραπάνω συνταγματικό ενδιαφέρον δεν υπήρξε κι ούτε χρειάστηκε μέχρι το 2010. Την εποχή της έξαρσης της δημοσιονομικής κρίσης και της υπερχρέωσης των νοικοκυριών λόγω της ξαφνικής προσβασιμότητας αυτών σε δανειακά κεφάλαια, η πρώτη/κύρια κατοικία πολλών ιδιωτών απειλήθηκε. Έτσι, εκδόθηκε ο πρωτοποριακός για τα τότε δεδομένα ν. 3869/2010, ευρέως γνωστός ως «νόμος Κατσέλη».

Ιστορική αναδρομή – η θυελλώδης πορεία του νόμου Κατσέλη

Σημαντικό είναι να έχουμε σε πρώτη φάση στο μυαλό μας πως ο ν. 3869/10 (εφεξής ν. Κ.) ψηφίσθηκε υπό το καθεστώς του προηγούμενου Πτωχευτικού Κώδικα (ΠτΚ), κατά το οποίο πτωχευτική ικανότητα είχαν μόνο πρόσωπα έχοντα την εμπορική ιδιότητα. Συνεπώς, φυσικά πρόσωπα μη έμποροι δεν υπάγονταν στο πτωχευτικό δίκαιο. Παράλληλα, όμως, το άνοιγμα προς ευρεία δανειοδότηση των απλών ιδιωτών τους εξέθεσε σε μία αφηρημένα εμπορική δραστηριότητα, χωρίς, ωστόσο, μηχανισμό προστασίας κι εξόφλησης, που για τους εμπόρους αυτός ήταν το Πτωχευτικό Δίκαιο. Αυτό ακριβώς το κενό ήρθε να καλύψει ο ν. Κ. δημιουργώντας όπως έχει λεχθεί «το πτωχευτικό δίκαιο των μη έχοντων πτωχευτική ικανότητα». Στο άρθρο 9 παρ. 2 περιλαμβάνει την κομβική διάταξη που προβλέπει δυνατότητα εξαίρεσης της πρώτης κατοικίας υπερχρεωμένων ιδιωτών από τη διαδικασία ρευστοποίησης, με απώτατη προθεσμία τις 28/02/2019. Από της ψηφίσεώς του, ο ν. Κ. τροποποιήθηκε πολλάκις με τους νόμους 4161/2013, 4336/2015 κι ιδίως τους ν. 4346/2015, 4549/2018 και 4592/2019, οι οποίοι επανεξέτασαν ολιστικά τον θεσμό προστασίας της πρώτης κατοικίας.

Έληξε, όμως, η προθεσμία του ν. Κ. κι η κύρια κατοικία πολλών νοικοκυριών έμεινε έκθετη στις απειλές των χρηματικών οφειλών. Για κάλυψη αυτού του κενού εκδόθηκε ο νέος νόμος Κατσέλη (4605/2019) δημιουργώντας ένα πρόγραμμα επιδότησης αποπληρωμής στεγαστικών κι επιχειρηματικών δανείων με υποθήκη σε κύρια κατοικία. Το προσωπικό και χρονικό, ωστόσο, πεδίο ισχύος του ήταν περιορισμένο (έληγε στις 31/12/19).

Όλα, όμως, άλλαξαν το 2020, τόσο κοινωνιολογικά, λόγω της παγκόσμιας υγειονομικής κρίσης, όσο και νομικά, με την ψήφιση του ν. 4738/2020 και την ολική αναθεώρηση του Πτωχευτικού Δικαίου. Η διάρθρωση του νόμου, περιλαμβάνοντος διαδικασίες εξυγίανσης και προπτωχευτικές, τη διαδικασία της πτώχευσης, καθώς και ρυθμίσεις αφορώσες την κύρια κατοικία, δεν μπορεί παρά να μας οδηγήσει στο συμπέρασμα πως μιλάμε πια για Δίκαιο της Αφερεγγυότητας κι όχι για Πτωχευτικό Δίκαιο. Συνεπώς, θεμιτό θα ήταν, όπως επισημαίνει ο Ευαγ. Εμμ. Περάκης, να αναφερόμαστε στον νόμο ως Κώδικα Αφερεγγυότητας (ΚΑφ.) κι όχι νέο Πτωχευτικό Κώδικα. Στο άρθρο 265 παρ. 2 αναφέρεται πως «Παύει η δυνατότητα υποβολής νέων αιτήσεων, σύμφωνα με τον ν. 3869/2010 (Α΄ 130). Οι εκκρεμείς κατά τον χρόνο έναρξης ισχύος διαδικασίες εξελίσσονται σύμφωνα με αυτόν», οπότε είναι ξεκάθαρο πως γίνεται λόγος για μία νέα εποχή του θεσμού προστασίας της κύριας κατοικίας!

Το νέο καθεστώς

Α. Ορολογικές διευκρινίσεις

Ο θεσμός προστασίας πρώτης κατοικίας έχει μετασχηματισθεί στις ρυθμίσεις για τους ευάλωτους οφειλέτες στο Δεύτερο μέρος του τρίτου βιβλίου του ΚΑφ (άρ. 217 επ.)

Σύμφωνα με το αρ. 217 περ. Α «ευάλωτος οφειλέτης νοείται ο οφειλέτης, στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται σωρευτικά τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια που ισχύουν, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 4472/2017 (Α’ 74), καθώς κι άτομα με αναπηρία, εφόσον το ποσοστό αναπηρίας τους, σε συνδυασμό με το εισόδημα και την περιουσία τους, τους προσδίδουν τα χαρακτηριστικά του ευάλωτου οφειλέτη». Συνεπώς, για τον προσδιορισμό των ευάλωτων οφειλετών επιστρατεύονται ως παράμετροι προσδιορισμού το ύψος ατομικού ετήσιου εισοδήματος, η αξία του συνόλου της περιουσίας κι ο χρόνος διαμονής του οφειλέτη στην Ελλάδα (5 ή 12 χρόνια) βάσει της ΚΥΑ Δ13 οικ. 10747/256/6.3.2019 κατά παραπομπή από το αρ. 3 ν.4472/17. Με μία συνδυαστική ανάγνωση των ενδιαφερουσών διατάξεων μπορούμε να συνάγουμε πως πρόκειται για ιδιώτες που έχουν «κηρυχθεί σε πτώχευση, ή σε περίπτωση που σε βάρος της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή», οι οποίοι συνάμα εμπίπτουν στην κατηγορία των δικαιούχων επίδομα στέγασης.

Ακόμη, «ως κύρια κατοικία, νοείται το ακίνητο το οποίο έχει δηλώσει ο οφειλέτης ως κατοικία του στην τελευταία φορολογική δήλωση που προηγείται της αίτησης του άρθρου 219 ή όπως προκύπτει από άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν επαρκώς τη χρήση του ακινήτου ως κύρια κατοικία του, σε περίπτωση που έχει μεταβληθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη, από τον χρόνο υποβολής της τελευταίας φορολογικής δήλωσης. Για τον προσδιορισμό της πλήρωσης των κριτηρίων της περ. α΄, ως αξία της κύριας κατοικίας λαμβάνεται η αντικειμενικά προσδιοριζόμενη φορολογική της αξία» (άρ. 217 περ. Ε ΚΑφ).

Τέλος, ιδρύεται ένας φορέας απόκτησης κι επαναμίσθωσης (ΦΑΕ) στον οποίο το Δημόσιο παραχωρεί καθήκοντα κι αρμοδιότητες (όπως αναφέρονται στο Κεφάλαιο Β). Είναι νομικό πρόσωπο του ιδιωτικού τομέα βάσει σύμβασης παραχώρησης με την οποία ο παραχωρησιούχος αναλαμβάνει την εκπλήρωση των σχετικών καθηκόντων κι αρμοδιοτήτων (άρ. 217 περ. Στ και 218 ΚΑφ).

Β. Χαρακτηριστικά της νέας μορφής του θεσμού

Σκόπιμο κρίνεται να τονίσουμε τη φύση του θεσμού, όπως έχει επανιδωθεί υπό το πρίσμα του νέου δικαίου της αφερεγγυότητας. Αφενός πρόκειται για ένα μέτρο κοινωνικής πολιτικής και κοινωνικής προστασίας κι όχι πτωχευτική ή συλλογική διαδικασία (απλά χάριν οικονομίας εντάχθηκε στον ΚΑφ). Δεύτερον έχει χαρακτήρα παραπληρωματικό δεδομένου ότι συνυπάρχει κι αναπτύσσει ισχύ μαζί με άλλα σύνολα κανόνων (κανόνες για την αποτροπή υπερδανεισμού, τις συμβάσεις καταναλωτικής πίστης, το δίκαιο του καταναλωτή κ.λπ.).

Γ. Η διαδικασία του ΚΑφ για την πρώτη κατοικία

Με κίνδυνο να παραλειφθούν σημαντικά κομμάτια του νέου θεσμού, θα επιχειρηθεί μια συνοπτική παρουσίαση της νέας διαδικασίας. Συναποτελείται από τρεις αυτοτελείς κι αλληλοεξαρτώμενες συμφωνίες:

1. Αρχικά, συνάπτεται σύμβαση παραχώρησης του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας, κατόπιν αίτησης του τελευταίου κατά το άρθρο 219 (με τον τύπο συμβολαιογραφικού εγγράφου).
2. Στη συνέχεια έχουμε τη σύμβαση μίσθωσης, που αφορά την εκμίσθωση του ακινήτου στον μεταβιβάσαντα ευάλωτο οφειλέτη από τον ΦΕΑ (άρ. 220-221).
3. Τέλος, έχουμε τη συμφωνία δικαιώματος επανάκτησης του μεταβιβασθέντος ιδιοκτησιακού δικαιώματος, για να αναλάβει ο οφειλέτης ξανά την πρώτη του κατοικία ως κύριος (άρ. 220 παρ.3, 222, 225 παρ. 3).

Νομοτεχνικά προβλήματα

Η προσπάθεια αυτή για αναθεώρηση του θεσμού, όσο φιλόδοξη και να ήταν δεν είναι άμεμπτη κακοτεχνιών στη διατύπωση των διατάξεων:

1. Αρχικά, η αναφορά σε «νοικοκυριά» από το αρ.3 ν 4472/2017 κατά παραπομπή από το άρ.217 περ. Α ΚΑφ ενέχει τον κίνδυνο στενής εφαρμογής της προστασίας της κύριας κατοικίας και σημαντικού περιορισμού του προσωπικού της πεδίου (με αποκλεισμό των ασκούντων εμπορικές/γεωργικές κ.λπ. δραστηριότητες και των ελεύθερων επαγγελματιών).
2. Προβλέπεται η εφαρμογή των ρυθμίσεων όταν επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκους ή προσημειούχους δανειστές, χωρίς όμως καμία αναφορά σε άλλες περιπτώσεις αναγκαστικής εκτέλεσης δημιουργώντας κενό δικαίου.
3. Το περιεχόμενο της αίτησης του άρ. 219 δεν κάνει ξεκάθαρο τον χαρακτήρα του. Αφενός, μπορεί να αναγνωσθεί ως ευχέρεια του ευάλωτου οφειλέτη να ζητήσει από τον ΦΕΑ να αποκτήσει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου, το οποίο θα του υπεκμισθώσει στη συνέχεια, αφετέρου μπορεί να ιδωθεί ως υποχρέωση μεταβίβασης του δικαιώματος στον ΦΕΑ, με την ευχέρεια να αφορά τον μετέπειτα χρόνο της μίσθωσης. Αλλά κι ως προς το τελευταίο, ο νόμος δεν είναι σαφής εάν πρόκειται υποχρεωτικά για μίσθωση 12 μηνών ή αν μπορεί να συμφωνηθεί λιγότερος χρόνος με τον ΦΕΑ (ορθότερη άποψη από το γράμμα του 222ΚΑφ).
4. Επίσης, ως προς τα πρόσωπα που έχουν επιπρόσθετα δικαίωμα επί της κύριας κατοικίας του οφειλέτη δεν είναι εναργές σε ποιες ενέργειες υποχρεούται ο τελευταίος, καθώς η κακότεχνη παρ. 2 του 219 απαιτεί αρχικά σύμπραξη των προσώπων και μετά απλή ανοχή τους.

Επίλογος

Από όσα έχουν εκτεθεί πιο πάνω γίνεται προφανής η στόχευση των νέων ρυθμίσεων: διασφάλιση της στέγης, χωρίς απαραίτητα διασφάλιση του δικαιώματος του οφειλέτη. Καθίσταται όμως επιτακτική η ανάγκη νομοτεχνικών βελτιώσεων προκειμένου να μην επιβεβαιωθεί η άποψη που θέλει τον νέο μηχανισμό «μια κατ’ επίφαση διάσωση της πρώτης κατοικίας του υπερχρεωμένου ιδιώτη».

ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ 

• Σπύρος Δ. Ψυχομάνης, Πτωχευτικό Δίκαιο, Εκδόσεις Σάκκουλας, 2022
• Ευάγγελος Εμμ. Περάκης, Πτωχευτικό Δίκαιο, Νομική Βιβλιοθήκη, 2021
• Γεώργιος Ν. Μιχαλόπουλος, Το νέο Πτωχευτικό Δίκαιο, Νομική Βιβλιοθήκη, 2021