Της Βασιλικής Μπουτκάρη,
Η κτήση της κυριότητας με σύμβαση είναι ο σημαντικότερος και πιο συνήθης τρόπος για την κτήση κυριότητας ακινήτου με ειδική διαδοχή. Κάποιες φορές, όμως, η σύμβαση είναι άκυρη για διάφορους και ποικίλους λόγους. Σε αυτή την περίπτωση, ο αντισυμβαλλόμενος δεν γίνεται αμέσως κύριος αλλά μπορεί να αποκτήσει αργότερα την κυριότητα πάνω στο ακίνητο ή το κινητό μέσω της χρησικτησίας. Η χρησικτησία είναι πρωτότυπος τρόπος κτήσης κυριότητας κινητού ή ακινήτου.
Τακτική Χρησικτησία
Όπως αναφέρει ρητά η διάταξη του άρθρου 1041 ΑΚ, όποιος νέμεται ακίνητο καλόπιστα και με νόμιμο τίτλο για δέκα χρόνια, γίνεται κύριος του ακινήτου με τακτική χρησικτησία. Οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας, όπως τις καθορίζουν τα άρθρα 1041, 1054-1055 ΑΚ, είναι: πράγμα δεκτικό χρησικτησίας, νομή του πράγματος, καλή πίστη, νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος και πάροδος ορισμένου χρόνου.
Α) Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας
Υπάρχουν πράγματα στα οποία δεν είναι δυνατή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία είτε γιατί είναι ανεπίδεκτα χρησικτησίας όπου είναι τα εκτός συναλλαγής πράγματα, είτε γιατί εξαιρούνται από τη χρησικτησία, τα οποία είναι πράγματα δεκτικά χρησικτησίας, που ο νόμος τα εξαιρεί από αυτή αν συντρέχουν ειδικοί λόγοι, είτε γιατί από τη φύση τους δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χρησικτησίας.
Β) Νομή του πράγματος
Χρησικτησία δεν δύναται να νοηθεί δίχως νομή του πράγματος. Στα ακίνητα πρέπει η κτήση της νομής να συνδυάζεται αναγκαία και με μεταγραφή του τίτλου, στον οποίο στηρίζεται η κτήση αυτή. Για τη νομή ως προϋπόθεση της χρησικτησίας εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις των άρθρων 974 επ. ΑΚ. Η νομή πρέπει να υπάρχει καθ’ όλον τον αναγκαίο για τη χρησικτησία χρόνο.
Γ) Καλή πίστη
Κατά το άρθρο 1042 ΑΚ, καλή πίστη είναι όταν χωρίς βαριά αμέλεια ο χρησιδεσπόζων έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα. Άρα καλή πίστη στη χρησικτησία είναι η πεποίθηση του νομέα κατά την κτήση της νομής ότι απέκτησε την κυριότητα. Η καλή πίστη του χρησιδεσπόζοντος πρέπει κι αρκεί να υπάρχει κατά την κτήση της νομής από αυτόν. Η καλή πίστη δεν αρκεί μόνη της, αλλά πρέπει να συνδέεται με τον νόμιμο τίτλο. Αν η νομή αποκτάται με αντιπρόσωπο, η καλή πίστη πρέπει να υπάρχει σ’ αυτόν, με βάση τον κανόνα της διάταξης του άρθρου 214 ΑΚ. Καλή πίστη του νομικού προσώπου θα κριθεί από το όργανο, το οποίο σύμφωνα με το καταστατικό το αντιπροσωπεύει.
Δ) Νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος
Νόμιμος τρόπος μπορεί να είναι οποιοσδήποτε τρόπος κτήσης κυριότητας, είτε πρωτότυπος είτε παράγωγος. Ο τίτλος αυτός, όμως, πρέπει να είναι ελαττωματικός, για να έχει νόημα η χρησικτησία. Νόμιμος τρόπος επίσης υπάρχει με την έννοια της 1041 ΑΚ, όταν ο κτητικός τρόπος της κυριότητας έχει όλα τα αναγκαία για το κύρος του στοιχεία, δεν επιφέρει όμως την κτήση της κυριότητας, γιατί αυτή έλειπε από τον δικαιοπάροχο. Νομιζόμενος τίτλος είναι αφενός ο ανύπαρκτος, τον οποίο ο νομέας δικαιολογημένα νόμισε ότι υπάρχει, κι αφετέρου ο άκυρος, τον οποίο δικαιολογημένα θεώρησε ως έγκυρο.
Ε) Πάροδος ορισμένου χρόνου
Η τελευταία προϋπόθεση για την κτήση της κυριότητας με χρησικτησία είναι η πάροδος ορισμένου χρόνου στη νομή του πράγματος. Ο χρόνος αυτός είναι τρία χρόνια για τα κινητά και δέκα χρόνια για τα ακίνητα. Αρχίζει την επομένη από την κτήση της νομής κι ολοκληρώνεται με την παρέλευση της αντίστοιχης ημερομηνίας του τελευταίου έτους. Επίσης, η νομή πρέπει να υπήρχε καθ’ όλο το τριετές ή δεκαετές χρονικό διάστημα.
Έκτακτη χρησικτησία
Με βάση τη διάταξη του άρθρου 1045 ΑΚ, έκτακτη χρησικτησία είναι όταν εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος. Με την έκτακτη χρησικτησία γίνεται, δηλαδή, νομέας πράγματος κύριος αυτού μετά την πάροδο ορισμένου χρόνου, χωρίς να χρειάζεται ούτε καλή πίστη ούτε τίτλος.
Α) Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας. Έκτακτη χρησικτησία δεν είναι δυνατή σε πράγματα που είναι ανεπίδεκτα χρησικτησίας ή εξαιρούνται από τη χρησικτησία.
Β) Νομή του πράγματος. Η νομή δεν απαιτείται να είναι ανεπίληπτη ούτε χρειάζεται καλή πίστη του νομέα.
Γ) Πάροδος ορισμένου χρόνου. Η νομή πρέπει να διαρκέσει κατά τον χρόνο που ορίζει ο νόμος κι ο οποίος είναι εικοσαετία, δηλαδή όσος κι ο χρόνος παραγραφής της διεκδικητικής αγωγής.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα.
