Της Αριστέας-Ελένης Παπαθανασίου,
Η μίσθωση πράγματος, που θα αναλύσουμε στη συνέχεια, είναι κεφάλαιο του κλάδου του ειδικού ενοχικού δικαίου, τον οποίο συναντάμε συχνά στην καθημερινότητά μας κι ο οποίος έχει ιδιαίτερη νομική, αλλά και πρακτική σημασία. Αξίζει να κατανοήσουμε, αρχικά, την έννοια της μίσθωσης πράγματος: αποτελεί σύμβαση που καταρτίζεται μεταξύ του εκμισθωτή, ο οποίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση ορισμένου πράγματος (κινητού ή ακινήτου), και του μισθωτή, ο οποίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον εκμισθωτή το συμφωνημένο μίσθωμα (αντάλλαγμα). Η παραχώρηση χρήσης του πράγματος μπορεί να συμφωνηθεί είτε για ορισμένο είτε για αόριστο χρόνο (ΑΚ 574). Ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης αποτελούν το μίσθιο, το μίσθωμα κι η συμφωνία παραχώρησης χρήσης.
Μίσθιο αποτελεί το πράγμα του οποίου παραχωρείται η χρήση από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Η έννοια του πράγματος προσδιορίζεται από το άρθρο 947 παρ. 1, ενώ η μίσθωση περιλαμβάνει τόσο τα συστατικά του πράγματος όσο και τα κατ’ επίφαση συστατικά του, αλλά και τα παραρτήματά του (ΑΚ 953, 954, 955, 956-960). Με βάση τα παραπάνω, το μίσθιο μπορεί να είναι πράγμα κινητό η ακίνητο, αναντικατάστατο η αντικαταστατό, μη αναλωτό, κατ’ είδος ή κατά γένος ορισμένο.
Αντίστοιχα, το μίσθωμα είναι η αντιπαροχή του μισθωτή προς τον εκμισθωτή για την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου από τον τελευταίο. Το μίσθιο συνιστάται είτε σε χρηματική ή μη παροχή (π.χ. παροχή υπηρεσιών, εκτέλεση έργου ή σε παροχή ορισμένης ποσότητας αντικαταστατών πραγμάτων). Πρόκειται, σε αυτές τις περιπτώσεις, για μεικτή σύμβαση κι η παροχή του μισθωτή θα κριθεί με βάση τις διατάξεις του τύπου στον οποίο ανήκει. Στη σύμβαση μίσθωσης δεν χρειάζεται να προσδιορίζεται το ύψος του μισθώματος, αρκεί μόνο να υπάρχει η συμφωνία για την καταβολή του, αλλά το μίσθωμα θα πρέπει να είναι ορισμένο ή τουλάχιστον οριστό ( ΑΚ 371-373). Αν το ύψος του μισθώματος δεν καθορίστηκε με συμφωνία των μερών, ο προσδιορισμός γίνεται από τον εκμισθωτή (379 ΑΚ). Συνηθίζεται να πραγματοποιείται συμφωνία για αναπροσαρμογή του μισθώματος σε ορισμένα χρονικά διαστήματα, ενώ το μίσθωμα συνήθως καταβάλλεται σε τακτά χρονικά διαστήματα, αλλά υπάρχει, επίσης, η δυνατότητα για εφάπαξ καταβολή, ιδίως για παράδειγμα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η συμφωνία παραχώρησης χρήσης αποτελεί, ουσιαστικά, τη συμφωνία μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή για παραχώρηση της χρήσης του μισθίου. Αυτή είναι απαραίτητη για την ίδρυση της μισθωτικής σχέσης, ενώ αντιπροσωπεύει την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων. Παράλληλα, στη σύμβαση μίσθωσης μπορεί να προσδιορίζεται το είδος της χρήση κι η διάρκεια μίσθωσης, χωρίς όμως να είναι αναγκαίο περιεχόμενο.
Η σύμβαση μίσθωσης, ενώ αρχικά είναι άτυπη (ΑΚ 158), συνηθίζεται να καταρτίζεται με ιδιωτικό έγγραφο για λόγους απόδειξης. Μπορεί, επίσης, να γίνει σύναψη της σύμβασης τόσο προφορικά όσο και σιωπηρά. Από την άλλη πλευρά, η τήρηση συστατικού τύπου απαιτείται για τις μισθώσεις που συνάπτουν τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου (άρθρα 33 παρ.2, 44 παρ. 2 του π.δ. 715/1979) και το Δημόσιο (άρθρο 80 του ν.2362/1995).
Στη σύμβαση μίσθωσης τόσο ο εκμισθωτής όσο κι ο μισθωτής έχουν δικαιώματα κι υποχρεώσεις. Επιγραμματικά, μπορούμε να αναφέρουμε σε ό,τι αφορά τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή, την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου για το χρονικό διάστημα διάρκειας της σύμβασης (ΑΚ 574) και την παράδοση του μισθίου στον μισθωτή κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, ενώ θα πρέπει να το διατηρεί κατάλληλο για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΚ 575). Στις υποχρεώσεις αυτές προστίθενται οι παρεπόμενες, οι οποίες πηγάζουν είτε από τον νομό είτε από τη συμφωνία των μερών, είτε από την αρχή καλής πίστης.
Αυτές είναι η καταβολή βαρών και φορών τα οποία υποχρεούται να καταβάλει ο εκμισθωτής κατά της διάρκειας της μίσθωσης (ΑΚ 590), όπως επίσης κι η απόδοση δαπανών, δηλαδή η υποχρέωσή του εκμισθωτή να αποδώσει στον μισθωτή τις δαπάνες που ενήργησε στο μίσθιο ο τελευταίος (ΑΚ 591 .1 και παρ. 2 έδεα). Η αρχή της καλής πίστης εμπεριέχει την υποχρέωσή προστασίας, η οποία συνίσταται σε ενέργειες ή παραλείψεις στις οποίες θα πρέπει να προβαίνει ο εκμισθωτής ώστε να μην προκληθεί ζημιά στον εκμισθωτή.
Αντίστοιχα, στις παραπάνω υποχρεώσεις αντιδιαστέλλονται τα δικαιώματα του μισθωτή. Δικαιώματα του μισθωτή είναι η κατοχή κι η χρήση του μίσθιου, η παραχώρηση της χρήσης σε τρίτον, δηλαδή να το υπεκμισθώσει (ΑΚ 593 εδ.α). Κατέχει, επίσης, το δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθιο τυχόν κατασκευάσματα που ο ίδιος πρόσθεσε σε αυτό, ανεξάρτητα αν έγιναν συστατικά αυτού του τελευταίου. Κυριά υποχρέωση του μισθωτή είναι η καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος (ΑΚ 574). Σε αυτή μπορούμε να προσθέσουμε την υποχρέωση παραλαβής και πραγματικής χρήσης η οποία μπορεί να πηγάζει από τη συμφωνία των μερών, την υποχρέωση καλής πίστης που προέρχεται από τον νομό (ΑΚ 594) και την υποχρέωση ειδοποίησης σε περίπτωση που εμφανίζονται ελαττώματα στο μίσθιο.
Ο μισθωτής απαγορεύεται να υπομισθώσει το μίσθιο σε τρίτο πρόσωπο, εφόσον η απαγόρευση αυτή αναφέρεται στη σύμβαση (ΑΚ 593 εδ α). Τέλος, ο μισθωτής έχει υποχρέωση απόδοσης του μίσθιου κατά τη λήξη της μίσθωσης στην κατάσταση που το παρέλαβε όταν άρχισε η μίσθωση (ΑΚ 599 παρ.1), ενώ ο εκμισθωτής έχει υποχρέωσή να ανεχθεί επισκέψεις στο μίσθιο για να διαπιστωθεί η κατάστασή του, αλλά κι εργασίες συντήρησης ή επισκευής του μίσθιου οι οποίες κρίνονται αναγκαίες για τη διατήρησή του.
Αξιοσημείωτες είναι, για αυτήν τη σύντομη αναφορά στη μίσθωση πράγματος και τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των μερών, οι συνέπειες λήξης της μίσθωσης. Καταρχήν, επέρχεται απόσβεση της ενοχής, δηλαδή αποσβένονται όλα τα δικαιώματα κι οι υποχρεώσεις των μερών, ενώ η μισθωτική σχέση μεταξύ τους μετατρέπεται σε σχέση εκκαθάρισης. Στο σημείο αυτό, ο μισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε (ΑΚ 599 παρ. 1), ενώ ο εκμισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει στον μισθωτή το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε κι αφορά τον χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΚ 587 εδ.α). Σε ορισμένες περιπτώσεις γεννάται αξίωση αποζημίωσης λόγω πρόωρης λήξης της μισθωτικής συμβάσης (ΑΚ 597 παρ. 1 εδ. α).
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Ειδικού Ενοχικού Δικαίου, Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, 2024.
