Του Δημήτρη Μήλιου,
Η βεβαιότητα στις εμπράγματες σχέσεις, αλλά και η κατοχύρωση της ασφάλειας των συναλλαγών, μπορεί να επιτευχθεί με την αρχή της δημοσιότητας, η οποία εξασφαλίζει στον δικαιούχο του εμπράγματου δικαιώματος την πλήρη, σαφή και ακριβή γνώση του δικαιώματός του και του περιεχομένου αυτού. Παράλληλα, όμως, εξασφαλίζεται ότι και τρίτοι θα έχουν γνώση του περιεχομένου των δικαιωμάτων της έννομης τάξης. Σε συνδυασμό με την αρχή της ειδικότητας και του κλειστού αριθμού των εμπράγματων δικαιωμάτων, η αρχή της δημοσιότητας καλείται να εκπληρώσει τους ανωτέρω στόχους.
Η θεμελιώδης αυτή αρχή που περιβάλλει τις εμπράγματες σχέσεις αποτυπώνεται είτε ως τυπική είτε ως ουσιαστική δημοσιότητα. Η τυπική δημοσιότητα είναι συνυφασμένη με τη δυνατότητα των συναλλασσομένων να διαπιστώσουν τη νομική κατάσταση ορισμένου πράγματος σχετικά με τις εμπράγματες σχέσεις, ενώ η ουσιαστική δημοσιότητα στοχεύει στην προστασία των καλόπιστων τρίτων, οι οποίοι εμπιστεύθηκαν τη φαινόμενη νομική κατάσταση συγκεκριμένου πράγματος.
Στο δίκαιο των ακινήτων δύο είναι τα βασικά συστήματα δημοσιότητας των εμπράγματων σχέσεων: το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών και υποθηκών, γνωστό και ως προσωποκεντρικό σύστημα, και το σύστημα του κτηματολογίου, το οποίο χαρακτηρίζεται ως κτηματοκεντρικό. Όσον αφορά το προσωποκεντρικό σύστημα των βιβλίων μεταγραφών, το οποίο ρυθμίζεται στον ΑΚ, το αίτημα τόσο της τυπικής όσο και της ουσιαστικής δημοσιότητας ικανοποιείται ανεπαρκώς, διότι οι τρίτοι που εμπιστεύονται τα τηρούμενα στο υποθηκοφυλακείο βιβλία δεν τυγχάνουν προστασίας αν οι εγγραφές σ’ αυτά είναι ανακριβείς. Επομένως, το ελάττωμα των τίτλων μεταφέρεται και στο δικαίωμα που αποκτά ο τρίτος, ακόμα και αν είναι καλόπιστος.
Αντίθετα, στο πλαίσιο εφαρμογής του κτηματοκεντρικού συστήματος του κτηματολογίου ικανοποιείται το αίτημα και της τυπικής αλλά και της ουσιαστικής δημοσιότητας. Και αυτό συμβαίνει λόγω του αμάχητου τεκμηρίου ως προς τα δικαιώματα των φερόμενων ως δικαιούχων στις πρώτες εγγραφές (άρθρο 7 ΕθνΚτημ) αλλά και του μαχητού τεκμηρίου ακρίβειας των επιγενόμενων εγγραφών (άρθρο 13 ΕθνΚτημ), το οποίο δικαιολογείται από τον επιβαλλόμενο πριν από κάθε καταχώριση έλεγχο νομιμότητας της αίτησης και των συνυποβαλλόμενων δικαιολογητικών (άρθρο 16 ΕθνΚτημ). Γίνεται, έτσι, κατανοητό ότι σκοπός του κτηματολογίου είναι αφενός η εξασφάλιση της κτηματικής πίστης των συναλλασσομένων, παρέχοντας σε επίπεδο τυπικής δημοσιότητας καθαρή εικόνα της έγγειας ιδιοκτησίας τους και φυλάσσοντας την εμπιστοσύνη των τρίτων στη φαινόμενη στα κτηματολογικά βιβλία φερεγγυότητα από άποψη ουσιαστικής δημοσιότητας.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο συντάσσεται και τηρείται από τον «Φορέα» και αποτελεί σύστημα οργανωμένων σε κτηματοκεντρική βάση νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας (άρθρο 1 παρ.1 ΕθνΚτημ). Προκειμένου να τεθεί σε λειτουργία το κτηματολόγιο μιας περιοχής πρέπει να λάβουν χώρα οι πρώτες εγγραφές. Τα στάδια που προηγούνται αυτών είναι η κήρυξη της κτηματογράφησης και η διαδικασία της κτηματογράφησης. Κατόπιν της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, γίνονται οι πρώτες εγγραφές, οι οποίες, προκειμένου να προσδιοριστούν ορθά, είναι αναγκαίο να συσχετιστούν με την έννοια της υποβαλλόμενης δήλωσης εγγραφής δικαιώματος και περαιτέρω με την έννοια της αρχικής-προσωρινής εγγραφής κατά το στάδιο κτηματογράφησης.
Ο ως άνω συσχετισμός έχει τη βάση του στο γεγονός ότι ως πρώτες εγγραφές νοούνται οι εγγραφές που καταχωρούνται το πρώτον στα κτηματολογικά φύλλα κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες που καταρτίσθηκαν με το πέρας της διαδικασίας κτηματογράφησης ορισμένης περιοχής. Συνεπώς, η έννοια των πρώτων εγγραφών συνδέεται άμεσα με τη μεταφορά των στοιχείων από τους προηγουμένως συνταχθέντες κτηματολογικούς πίνακες και αποτελούν τη βάση επί της οποίας εκκινεί κατ’ ουσίαν το σύστημα του λειτουργούντος κτηματολογίου.
Αντικείμενο των πρώτων εγγραφών και κατ’ επέκτασιν αντικείμενο οριστικοποίησης και, σε περίπτωση ανακρίβειας, διόρθωσης, αποτελούν, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ.1 εδ.α’ ΕθνΚτημ, τα εγγραπτέα δικαιώματα (τόσο τα περιοριστικώς αναφερόμενα στον ΑΚ εμπράγματα δικαιώματα όσο και οι εγγραπτέες έννομες σχέσεις) που αφορούν ακίνητα κατά την έννοια της 948 ΑΚ καθώς και κάθε άλλο συνδεόμενο με το έδαφος ιδιοκτησιακό αντικείμενο.
Οι πρώτες εγγραφές συνιστούν ατομικές μη εκτελεστές πράξεις δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα, αφού, από τη μία, κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης πραγματοποιείται αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης επί τη βάσει της δηλώσεως του ενδιαφερομένου και των πληροφοριών που έχουν συλλεγεί κατά τη διάρκειά της, χωρίς να διεξάγεται κάποιος ουσιαστικός έλεγχος ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς του δηλούμενου ακινήτου, ενώ, από την άλλη, συνεπάγονται σοβαρές έννομες συνέπειες μετά την οριστικοποίησή τους. Μάλιστα, το ότι οι πρώτες εγγραφές αποτελούν πράξεις ιδιωτικού δικαίου διαφαίνεται από το γεγονός ότι τυχόν ανακρίβειά τους διορθώνεται αποκλειστικά και μόνο μέσω αμετάκλητης δικαστικής απόφασης αστικού δικαστηρίου.
Να σημειωθεί ότι στη χώρα μας μέχρι το 1995 ο θεσμός του κτηματολογίου περιοριζόταν στο Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, το Στάδιο Κτηματογράφησης θεσμοθετήθηκε με τον Ν.2308/1995, ενώ το Στάδιο του Λειτουργούντος Κτηματολογίου με τον Ν.2664/1998. Ακόμη και σήμερα δεν έχει επιτευχθεί μία ομαλή και λειτουργική προσαρμογή. Το Στάδιο της Κτηματογράφησης έχει ήδη ολοκληρωθεί από το 2010, ενώ Κτηματολογικά Γραφεία λειτουργούν σε αρκετές περιοχές της χώρας.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Γεώργιος Ν. Διαμαντόπουλος, Εθνικό Κτηματολόγιο, Κατ’ άρθρο ερμηνεία ν. 2664/1998, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2020.
- Σωτήριος Κοτρώνης, Δίκαιο Κτηματολογίου, www.elearning.auth.gr. Διαθέσιμο (μόνο για έχοντες ιδρυματικό λογαριασμό) εδώ.
