Του Ανδρέα Κουρή,
Από τα αρχαία χρόνια, ο θεσμός της μίσθωσης συνιστά μία συνηθισμένη δικαιοπραξία στο χώρο των συναλλαγών. Η εκποίηση του μισθίου, δηλαδή η μεταβίβαση ή παραχώρηση της κυριότητας κινητού ή ακινήτου αντικειμένου τυγχάνει ειδικής νομοθετικής ρύθμισης και αποτελεί ένα τμήμα του ειδικού ενοχικού δικαίου. Μάλιστα, η περίπτωση μεταβίβασης κυριότητας του μισθίου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή η σύσταση περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος υπέρ τρίτου παρά τη συμβατική δέσμευση του μισθωτή με τον εκμισθωτή, επιφέρει μία ιδιαίτερη νομική ανωμαλία στην εξέλιξη της σύμβασης που χρήζει νομοθετικής προστασίας για να προστατευτούν τα δικαιώματα του εκμισθωτή αλλά και του μισθωτή.
ΑΚ 614-615
Αξίζει να επισημανθεί πως ο Αστικός Κώδικας (ΑΚ) παραθέτει το νομοθετικό πλαίσιο του εν λόγω νομικού τεχνάσματος στα άρθρα 614 και 615. Σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ, « Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει.» και ΑΚ 615 «Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπραγμάτου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή, ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος.».
Η εκποίηση πριν και μετά την παραχώρηση της χρήσης του κινητού μισθίου
Στην περίπτωση κατά την οποία ο κύριος-εκμισθωτής του μισθίου μεταβιβάσει την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει υπέρ τρίτου δικαίωμα επικαρπίας ή ενέχυρο δικαιώματος πριν τη συμφωνηθείσα έναρξη της μίσθωσης με τον μισθωτή, ο τελευταίος δεν μπορεί να προσβάλει τις παραπάνω εμπράγματες μεταβολές. Και αυτό γιατί ο τρίτος έχει αποκτήσει εξαρχής κύριο εμπράγματο δικαίωμα πάνω στο αντικείμενο-μισθίο. Παρόλα αυτά, μπορεί να στραφεί κατά του πρωταρχικού κυρίου- εκμισθωτή έχοντας μόνο ενοχικές αξιώσεις λόγω αθέτησης συμβατικής ευθύνης.
Περισσότερη προσοχή εκ μέρος των συναλλαχθέντων απαιτείται στην περίπτωση που ο κύριος-μισθωτής μεταβιβάσει την κυριότητα ή συστήσει υπέρ τρίτου περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, καθώς η αναμενόμενη παράδοση της νομής ή οιονεί νομής θα εκτελεσθεί με το νομικό θεσμό της έκταξης, δηλαδή με τη μεταβίβαση από τον πρωταρχικό κύριο στον νέο εκμισθωτή όλων των ενοχικών απαιτήσεων κατά του μισθωτή και ιδίως αυτή για απόδοση του μισθίου κατά τη λήψη της μίσθωσης. Όμως, ο νέος κτήτορας δε θα διαδεχθεί τον πρωταρχικό εκμισθωτή στην υφιστάμενη μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να συνδέει τον αρχικό κύριο με τον μισθωτή. Κατά συνέπεια, ο νέος κτήτορας δεν μπορεί να διεκδικήσει το αντικείμενο από τον μισθωτή για το χρονικό διάστημα που έχει συμφωνηθεί η μίσθωση, καθώς ο τελευταίος θα επικαλεστεί την ένσταση ιδίας κατοχής.
Η εκποίηση του ακινήτου όταν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και η ρύθμιση της ΑΚ 614
Κατά τη μεταβίβαση ακινήτου πράγματος ο αστικός κώδικας προτάσσει να συμπεριληφθεί η σύμβαση μεταβίβασης τον συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί το ακίνητο στο κτηματολόγιο, εν αντιθέσει με τη μεταβίβαση κινητού που απαιτείται η παράδοση της νομής. Ο νέος κτήτορας, όμως, του μισθίου δεν μπορεί να αξιώσει την απόδοση του μισθίου, όταν υπάρχει προϋφιστάμενη μίσθωση που τον δεσμεύει. Για αυτό ο νομοθέτης έρχεται να προστατεύσει τα δικαιώματα του νέου κυρίου. Έτσι, υιοθετήθηκε η αρχή της υπεισέλευσης του νέου κτήτορα στην προ υπάρχουσα έννομη σχέση. Με αυτόν τον τρόπο, ο νέος εκμισθωτής, αφού ολοκληρωθεί η τυπική διαδικασία της μεταβιβάσεως, αποκτά εξολοκλήρου τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης, εφόσον συντρέχουν και οι προϋποθέσεις των άρθρων 614 και 615. Οι προϋποθέσεις του άρθρου 614 ΑΚ ουσιαστικά συνιστούν η έγκυρη σύμβαση μισθώσεως, το μίσθιο να είναι ακίνητο, να υπάρχει έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, η εκποίηση του μισθίου μετά τη σύσταση της μίσθωσης και κατά τη διάρκειά της και να μην υπάρχει αντίθετη συμφωνία μεταξύ των μερών, αφού πρόκειται για διάταξη ενδοτικού δικαίου.
Η εκποίηση του ακινήτου όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και η ρύθμιση της ΑΚ 615
Έπειτα, αν δεν είναι εφικτή η απόδειξη εγγράφου βέβαιης χρονολογίας ή αν σε τέτοιο αποδεικτικό στοιχείο έχει επισημανθεί ρητώς πως άπαξ και συντελεστεί εκποίηση του μισθίου ή παραχώρηση άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος, το οποίο αποκλείει τη χρήση του μισθίου από τον μισθωτή, ο νέος κτήτορας θα έχει το δικαίωμα να αξιώσει την αποβολή του μισθωτή, να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν αυτή έχει διάρκεια ως ένα έτος, και πριν από δύο μήνες, αν αυτή έχει διάρκεια μεγαλύτερη του ενός έτους. Αν ο νέος εκμισθωτής καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρεί στο ακέραιο τα δικαιώματά του για αποζημίωση εις βάρος του μισθωτή. Η ΑΚ 615 βρίσκει εφαρμογή μόνο όταν η μίσθωση ακινήτου που μεταβιβάζεται η κυριότητά του δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή όταν περιέχει τον ως άνω όρο.
Τα εκ του νόμου αποτελέσματα της εφαρμογής της παραπάνω διάταξης είναι η διαδοχή του νέου κτήτορα στην έννομη σχέση της μίσθωσης με ό,τι συνεπάγεται αυτό ή απλώς έχει την ευχέρεια της μη αναγνωρίσεως της μισθωτικής σχέσης. Αν αναγνωρίσει τη μίσθωση, δημιουργείται νέα μισθωτική σχέση. Παράλληλα, ο νέος κτήτορας δύναται να παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας που του παρέχει η ΑΚ 615 ρητώς ή σιωπηρώς. Τέλος, αν ο νέος κτήτορας προχωρήσει σε καταγγελία της μίσθωσης, ο μισθωτής διατηρεί το δικαίωμα- αξίωσή του έναντι του πρωταρχικού μισθωτή για αποζημίωση .
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Απόστολος Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Ειδικού Ενοχικού Δικαίου, 2η Έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα, 2024
