Του Κωνσταντίνου Γκότση,
Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια αγορά με πολλές ιδιαιτερότητες, σε σχέση με άλλες αγορές αγαθών, υπηρεσιών ή άλλων περιουσιακών στοιχείων. Συγκεκριμένα, χαρακτηρίζονται από μεγάλη ετερογένεια, καθώς το κάθε ακίνητο (σχεδόν) έχει δικά του στοιχεία που το κάνουν μοναδικό και διαμορφώνουν την τιμή του. Επίσης, έχουν μεγάλη διάρκεια ζωής ως κεφαλαιουχικά αγαθά, είναι αμετακίνητα και ατελώς διαιρετά περιουσιακά στοιχεία (δεν μπορούν να διαιρεθούν, παρά μόνο σε έναν βαθμό) και έχουν τοπικό και κατακερματισμένο χαρακτήρα (αδυναμία διαμόρφωσης ενιαίας αγοράς). Όσον αφορά τις συναλλαγές σε αυτήν την αγορά, είναι ιδιωτικές (όχι σε χρηματιστήρια, δηλαδή δημόσιες αγορές) με υψηλά κόστη, χρονοβόρες και τίθενται πολλές φορές εμπόδια, λόγω του (ως έναν βαθμό αναπόφευκτου) κρατικού ελέγχου.
Η αγορά ακίνητης περιουσίας, κατά κύριο λόγω, χωρίζεται σε δύο σκέλη: την αγορά χώρου και την αγορά ακίνητων περιουσιακών στοιχείων. Παράλληλα, αυτές είναι άμεσα συνδεδεμένες και με τον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς μέσω αυτού μπορεί να προσαρμοστεί η προσφορά, βάσει της ζήτησης. Η αγορά χώρου αποτελεί τον μηχανισμό διανομής του (περιορισμένης έκτασης) χώρου βάσει των ποικίλων αναγκών των ανθρώπων. Η αγορά ακίνητης περιουσιακών στοιχείων αποτελεί τον μηχανισμό κατανομής των οικονομικών πόρων της κοινωνίας, διαμορφώνοντας την ελκυστικότητα και την επικινδυνότητα της κάθε επένδυσης σε ακίνητα περιουσιακά στοιχεία.
Οι αγορές χώρου και ακίνητων περιουσιακών στοιχείων συνδέονται βραχυπρόθεσμα μέσω της σχέσης που ρυθμίζει τις αναμενόμενες χρηματικές ροές του ακινήτου (π.χ. ενοίκια) με την αξία του ως περιουσιακό στοιχεία και μακροπρόθεσμα μέσω της επιχειρηματικής δραστηριότητας που μετατρέπει χρηματοοικονομικά κεφάλαια (από τις κεφαλαιαγορές) σε νέα ή ανακαινισμένα ακίνητα.
Μια κύρια παράμετρος της επιχειρηματικής αυτής δραστηριότητας που συνδέει τις αγορές χώρου και ακίνητων περιουσιακών στοιχείων είναι ο κλάδος των κατασκευών. Πολλές εταιρείες δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο, ωστόσο το μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς κατέχουν μερικές μεγάλες εισηγμένες και ιδιωτικές. Οι αγορές χώρου, ακίνητων περιουσιακών στοιχείων και ο κλάδος των κατασκευών διαμορφώνουν το σύστημα ακίνητης περιουσίας.
Με βάση το μοντέλο που ανέπτυξαν οι DiPasquale και Wheaton για να εξηγήσουν τις μεταβολές (μακροπρόθεσμα) στην αγορά ακινήτων, θα αναλύσουμε περιεκτικά πώς μια αύξηση της ζήτησης χώρου επηρεάζει την υπόλοιπη αγορά. Προφανώς, η πλευρά της προσφοράς δεν μπορεί να ανταποκριθεί άμεσα στη (θετική στην περίπτωσή μας) μεταβολή της ζήτησης. Συνεπώς, τα ενοίκια και οι τιμές ακινήτων σημειώνουν μεγάλη άνοδο. Έτσι, αυξάνεται η αποτίμηση των ακινήτων, καθώς ενισχύθηκαν οι χρηματοροές τους, δημιουργώντας υψηλά κερδοφόρες επενδυτικές ευκαιρίες στην αγορά. Η κατασκευή νέων ακινήτων αρχίζει με υψηλούς ρυθμούς, αλλά, όσο νέα ακίνητα προστίθενται σταδιακά στην υπάρχουσα προσφορά χώρου, τα ενοίκια αρχίζουν να μειώνονται, με αποτέλεσμα να υποχωρήσουν και οι αποτιμήσεις των ακινήτων. Οι αποδόσεις κατασκευής νέων ακινήτων περιορίζονται και, συνεπώς, ο ρυθμός κατασκευής φθίνει μέχρι να βρεθεί ισορροπία στις τιμές.
Ο χρόνος που μεσολαβεί από το ένα σημείο ισορροπίας στο άλλο στην αγορά ακίνητης περιουσίας λόγω της μεταβολής ενός κύριου παράγοντα μπορεί να φτάσει έως και μια δεκαετία, ανάλογα με τις συνθήκες στην οικονομία και τους σχετιζόμενους κλάδους. Ωστόσο, σε αυτό το διάστημα και άλλες παράμετροι μπορούν να μεταβληθούν, κάνοντας πιο δύσκολη την εξαγωγή συμπερασμάτων αναφορικά με τα επίπεδα που θα ισορροπήσει το σύστημα.
Στην περίπτωση της Ελλάδας, βλέπουμε πως η παραπάνω αλληλουχία «καταστάσεων» στην αγορά, που επιφέρει μια αύξηση της ζήτησης χώρου, δεν πραγματοποιείται σε μεγάλο βαθμό, γεγονός που δηλώνει την αναποτελεσματικότητά της. Τα εμπόδια για τη διαμόρφωση μιας αποτελεσματικής λειτουργίας του συστήματος ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια είναι: ο συγκεντρωτικός κατασκευαστικός τομέας, ο περιορισμένος εκμεταλλεύσιμος χώρος, η απουσία επενδυτικών ευκαιριών, η αναποτελεσματική κεφαλαιαγορά και το νομικό πλαίσιο. Κάποια από τα παραπάνω εμπόδια έχουν αρθεί και έχουν εμφανιστεί άλλα από το 2018, κυρίως, και μετά, τα οποίο εμποδίζουν τη μετάβαση από το παλιό σημείο ισορροπίας στο νέο, βάσει το μοντέλο που αναφέραμε παραπάνω.
Κλείνοντας, σε αυτό το άρθρο πραγματοποιήσαμε μια επισκόπηση της αγοράς ακινήτων, αναφέροντας τα βασικά χαρακτηριστικά που τη διαφοροποιούν από τις υπόλοιπες και την κάνουν ιδιαίτερη. Σε επόμενο άρθρο, θα εστιάσουμε στις στρεβλώσεις που κάνουν σε μεγάλο βαθμό αναποτελεσματική την ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα, προτείνοντας μερικές απλές λύσεις που θα μπορούσαν, εν μέρει, να «ξεμπλοκάρουν» την πλευρά της προσφοράς και να βοηθήσουν στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος και, κατ’ επέκταση, στην ενίσχυση της ανάπτυξης.
