Της Δήμητρας Ιωακείμοβιτς,
Η μεταβίβαση ακινήτων αποτελούσε έως σήμερα μία χρονοβόρα και εξουθενωτική διαδικασία λόγω της ατελείωτης γραφειοκρατίας που επικρατεί στα κατά τόπους Υποθηκοφυλακεία και στο ελληνικό Κτηματολόγιο. Με πρωτοβουλία του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης ολοκληρώθηκε με επιτυχία η ψηφιοποίηση της μεταβίβασης ακινήτων, μέσω της απλούστευσης του σταδίου συλλογής των απαραίτητων δικαιολογητικών που απαιτούνται για την επίτευξη της οριστικής διεκπεραίωσης της διαδικασίας. Επομένως, το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης καλείται να δημιουργήσει ένα ψηφιακό φάκελο της κάθε διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτων που ενσωματώνεται στην πλατφόρμα επιτρέποντας, έτσι, την ηλεκτρονική καταχώριση των διενεργούμενων πράξεων απευθείας στο Κτηματολόγιο, καθώς και τη συνεχή ενημέρωση των συμβαλλόμενων μερών για την πρόοδο της μεταβίβασης, έως ότου ολοκληρωθεί η διαδικασία.
Η ηλεκτρονική μεταβίβαση αφορά αποκλειστικά επαχθείς δικαιοπραξίες, όπως η πώληση. Έτσι αποκλείονται κατ’ αρχήν οι μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω δωρεάς. Παράλληλα, η συγκεκριμένη διαδικασία διευκολύνει μόνο τις πωλήσεις και τις μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων μεταξύ φυσικών προσώπων που έχουν πλήρη κυριότητα επί ακινήτων, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές όπου έχουν κτηματογραφηθεί και στις οποίες λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο. Ως ακίνητα δεν θεωρούνται εκείνα, τα οποία βρίσκονται σε ρέμα, αιγιαλό, βιότοπο, ζώνη παραλίας, δημόσιο κτήμα ή αρχαιολογικό χώρο. Αξίζει να επισημάνουμε ότι η διαδικασία πραγματώνεται μέσω της πλατφόρμας “gov.gr”, όπου τα εμπλεκόμενα μέρη – πωλητής και αγοραστής – αλλά και ο υπεύθυνος συμβολαιογράφος, έχουν πρόσβαση με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης στο TAXISnet και αντίστοιχα ο συμβολαιογράφος με τους κωδικούς πρόσβασης του συμβολαιογραφικού συλλόγου.
Αναλυτικότερα, τη διαδικασία εκκινεί ο συμβολαιογράφος, ο οποίος συνδέεται στην πλατφόρμα «Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων» και δημιουργεί ένα νέο αίτημα αγοραπωλησίας, προσκαλώντας τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω email ή SMS, να τον εξουσιοδοτήσουν, προκειμένου να αναλάβει τη διαχείριση της πράξης της αγοραπωλησίας του ακινήτου. Κατόπιν της πρόσκλησης, ο πωλητής εισέρχεται στην πλατφόρμα «Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων» προκειμένου να αποδεχτεί την πρόσκληση, να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να συγκεντρώσει τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να προβεί σε κάθε απαιτούμενη ενέργεια για την κατάρτιση της συμβολαιογραφικής πράξης. Επιπλέον, ο πωλητής απαιτείται να επιλέξει το ακίνητο που επιθυμεί να μεταβιβάσει, το οποίο είναι καταχωρημένο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του «Ε9». Επομένως, με την περάτωση των ως άνω βημάτων, ολοκληρώνεται η δημιουργία του αιτήματος της αγοραπωλησίας και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης.
Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα, με ενεργό πλέον το αίτημα της αγοραπωλησίας, με σκοπό τη συλλογή και την ανάρτηση των απαραίτητων δικαιολογητικών. Συγκεκριμένα, απαιτείται η συγκέντρωση των παρακάτω δικαιολογητικών: πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ μέσω ΑΑΔΕ, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας μέσω ΑΑΔΕ, βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας ή ΥΔ μέσω ΕΦΚΑ, πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας μέσω ΤΕΕ, βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης, από την οποία προκύπτει ότι έχει εξοφληθεί το πρόστιμο μέσω ΤΕΕ, σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνονται οι αυθαιρεσίες σε περίπτωση που αυτές υπάρχουν μέσω ΤΕΕ, πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου μέσω ΤΕΕ, οικοδομική άδεια και σχεδιαγράμματα πολεοδομίας (διάγραμμα κάλυψης μέσω ΤΕΕ, κατόψεις, τοπογραφικό, τομές) (βάσει αριθμού ΚΗΔ) μέσω ΤΕΕ και αποδεικτικό εξόφλησης φόρου μεταβίβασης μέσω ΑΑΔΕ-MyProperty.
Επίσης, είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι, προκειμένου να αναρτηθούν επιτυχώς τα απαραίτητα δικαιολογητικά, απαιτείται να μεταφορτωθεί το έγγραφο σε αρχείο pdf, συνοδευόμενο με αρχείο τύπου json ή xml που περιέχει τα στοιχεία της συναλλαγής. Τέλος, δεν γίνονται δεκτά σαρωμένα και χειρόγραφα αρχεία. Πέραν τούτου, ο συμβολαιογράφος έχει τη δυνατότητα πρόσβασης σε εξωτερική πλατφόρμα για την δημιουργία ψηφιακού αντιγράφου της σύμβασης. Αυτή η πλατφόρμα ευθυγραμμίζεται με τις υπάρχουσες διαδικασίες και του επιτρέπει να συντάσσει εύκολα τη συμβολαιογραφική πράξη. Επιπλέον, η πλατφόρμα ανακτά τις απαραίτητες πληροφορίες από τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου, όπως δημογραφικά στοιχεία αγοραστή και πωλητή, εξαλείφοντας την ανάγκη ο συμβολαιογράφος να εισάγει εκ νέου τα απαραίτητα στοιχεία.
Σε επόμενο στάδιο, ο συμβολαιογράφος μπορεί να προχωρήσει στη δήλωση Φόρου Μεταβίβασης μέσω της πλατφόρμας MyProperty της ΑΑΔΕ. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να πληρώσει τον φόρο εξωσυστημικά, ο συμβολαιογράφος θα έχει πρόσβαση στο αποδεικτικό πληρωμής του φόρου μεταβίβασης για έλεγχο, το οποίο περιλαμβάνεται στη λίστα των δικαιολογητικών που πρέπει να ελεγχθούν. Στην περίπτωση που ο συμβολαιογράφος αποφασίσει να χρησιμοποιήσει εξωτερική πλατφόρμα για να συντάξει το ψηφιακό αντίγραφο της επιθυμητής σύμβασης, μπορεί να ολοκληρώσει τη συμβολαιογραφική πράξη στην ίδια πλατφόρμα και μέσω διαλειτουργικότητας μπορεί να ανεβάσει αυτόματα ένα αρχείο PDF της ψηφιακής σύμβασης, μαζί με τα απαραίτητα συνοδευτικά δεδομένα, στον Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτων (θα πρέπει να περιλαμβάνει ψηφιακή υπογραφή).
Τα συνοδευτικά στοιχεία θα πρέπει να πληρούν τις απαιτήσεις του Κτηματολογίου για τα τέλη υποβολής και τελικής εγγραφής ανά Κτηματολογικό Γραφείο. Διαφορετικά, εάν επιλέξει να μη χρησιμοποιήσει κάποια εξωτερική πλατφόρμα για τη δημιουργία ψηφιακής έκδοσης της σύμβασης, μπορεί να αναρτήσει ένα αρχείο PDF της σύμβασης (σε μορφή που επιτρέπει την αναζήτηση και με την ψηφιακή υπογραφή του) στην πλατφόρμα Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων. Επιπλέον, κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, οφείλει να παρέχει τις απαραίτητες συμπληρωματικές πληροφορίες που απαιτεί το Κτηματολόγιο για υποβολή, τιμολόγηση και τελική εγγραφή στο αντίστοιχο Κτηματολογικό Γραφείο.
Ολοκληρώνοντας, πριν την οριστική υποβολή της εγγραπτέας πράξης, ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων μέσω του Κτηματολογίου υπολογίζει τα τέλη, που υποχρεούται ο αγοραστής να καταβάλει. Στη συνέχεια, η πλατφόρμα θα παρουσιάσει στο συμβολαιογράφο το τελικό ποσό, με λεπτομερή ανάλυση των τελών. Όπως προκύπτει, με την καταχώριση του ψηφιακού αντιγράφου, εκδίδεται ένας αριθμός πρωτοκόλλου μεταγραφής, καθώς αποστέλλεται παράλληλα ένα ειδοποιητήριο μήνυμα μέσω SMS και email σε όλα τα συμβαλλόμενα μέρη, ενημερώνοντας τα για την εξέλιξη της διαδικασίας. Συγκεκριμένα, ο αγοραστής παραλαμβάνει ένα ειδικό μήνυμα, το οποίο αφορά την εξόφληση των τελών του Κτηματολογίου.
Αναφορικά με την καταβολή των τελών, αξίζει να αναφέρουμε τους δύο τρόπους, με τους οποίους κάθε αγοραστής μπορεί να εξοφλήσει το απαραίτητο ποσό. Συνεπώς, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει τα τέλη με πληρωμή μέσω κάρτας, απευθείας από την εφαρμογή gov.gr. Πέραν αυτού, ένας εναλλακτικός τρόπος πληρωμής είναι μέσω του τραπεζικού συστήματος ΔΙΑΣ, μία εξωσυστημική πλατφόρμα, που συμβάλλεται με τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτων και το Κτηματολόγιο.
Ως τελικό βήμα, τα έγραφα αποστέλλονται για νομικό έλεγχο στην πλατφόρμα Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων. Κάθε συμβαλλόμενο μέρος, καθώς και ο συμβολαιογράφος έχουν πρόσβαση στην πλατφόρμα, προκειμένου να ενημερωθούν για την απόφαση του νομικού ελέγχου. Επομένως, εάν η απόφαση είναι επιτυχής, τα μέρη έχουν στη διάθεση τους το πιστοποιητικό μεταγραφής στον Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτων.
Ολοκληρώνοντας, από 01.01.2024 το σύνολο των συμβολαιογράφων θα χρησιμοποιεί το ψηφιακό αρχείο μεταβίβασης ακινήτων ως πιλοτικό πρόγραμμα. Η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση στη διαδικασία μεταβίβασης, δεν επηρεάζει τον τρόπο κατάρτισης των συμβολαιογραφικών πράξεων, ήτοι τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, όπως αυτές ορίζονται από την ελληνική νομοθεσία. Τροποποιεί μόνο το πρακτικό σκέλος της διαδικασίας, το οποίο, άλλωστε, είναι αυτό που καθυστερεί την ολοκλήρωσή της. Τα τελευταία έτη, είναι αξιοσημείωτες οι δράσεις του κράτους, αναφορικά με το σχέδιο ψηφιακού μετασχηματισμού που επιδιώκει να επιτύχει. Η οικοδόμηση ενός ψηφιακού κράτους, αφενός προάγει ένα νέο αναπτυξιακό πρότυπο της Ελλάδας, διαμορφωμένο στις ραγδαίες εξελίξεις των νέων τεχνολογιών και αφετέρου διευκολύνει ολοένα και περισσότερο την καθημερινότητα των πολιτών, ενώ βελτιώνεται και εμπλουτίζεται συνεχώς από νέες υπηρεσίες.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
Μεταβίβαση ακινήτου, www.gov.gr, διαθέσιμο εδώ
