Του Κωνσταντίνου Γκότση,
Εδώ και αρκετό καιρό, στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης, μεταξύ άλλων, βρίσκεται το θέμα των υψηλών τιμών στα ακίνητα. Αδιαμφησβήτητα, οι τιμές στη συγκεκριμένη αγορά έχουν γίνει απλησίαστες για αρκετό κόσμο, με την τάση να αναμένεται να μείνει ανοδική τουλάχιστον μέχρι το τέλος του έτους, ενώ, παράλληλα, ο ευρύτερα υψηλός πληθωρισμός έχει μειώσει ραγδαία το πραγματικό εισόδημα των περισσότερων πολιτών. Για αυτό και ζητείται πυρετωδώς η παρέμβαση της Πολιτείας, ώστε να μειωθεί το κόστος της στέγασης, ειδικά για τα ευάλωτα άτομα/ οικογένειες, καθώς και να βοηθήσει την αγορά να ισορροπήσει, αφού παρατηρείται έντονη αναντιστοιχία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς.
Ποιοι είναι οι βασικοί λόγοι που αυξάνουν τις τιμές;
Αρχικά, η υπερβάλλουσα ζήτηση (έναντι της προσφοράς) είναι από μόνης της ένας παράγοντας που μπορεί να διατηρήσει για αρκετό καιρό ακόμη την άνοδο στις τιμές. Αναδιατυπώνοντάς το από την αντίθετη οπτική, η ελλειμματικότητα της προσφοράς στην αγορά ακινήτων, η οποία οφείλεται στον «δυσκίνητο» οικοδομικό κλάδο, στηρίζει τις τιμές, κάνοντας δυσεύρετες τις νέες κατοικίες. Μπορεί η οικονομική δραστηριότητα να έχει ενισχυθεί την τελευταία περίπου 5ετία στην Ελλάδα και ειδικά την τελευταία περίοδο (κατά το α’ τρίμηνο του 2023 η όγκος οικοδομών σε κυβικά μέτρα ανέβηκε κατά 25,2%), αλλά δεν είναι επαρκής. Έκτος από την έλλειψη νεόδμητων, γεγονός που μετακυλήει τις αυξήσεις και στα υπόλοιπα ακίνητα, σημειώνεται πτωτική τάση και στα παλαιότερα που βρίσκονται σε καλή κατάσταση. Το τελευταίο οφείλεται στην αδράνεια της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία περίπου 15 χρόνια, που οδήγησε και στη μη συντήρησή τους. Αν συμπεριλάβουμε και τα πολεοδομικά προβλήματα που παρουσιάζονται, επιβαρύνεται περαιτέρω η κατάσταση στην αγορά, δημιουργώντας κι άλλες ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Η στήριξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων δεν προέρχεται μόνο από το εσωτερικό, αλλά και από ξένους επενδυτές που προτιμούν την Ελλάδα, κυρίως λόγω των μεγαλύτερων αποδόσεων που προσφέρει σε σχέση με των υπολοίπων της ευρύτερης περιοχής. Αν και η ανάκαμψη στην αγορά της χώρας μας έχει ξεκινήσει ήδη από το 2018, παρουσιάζοντας μια κοιλιά κατά την πανδημική κρίση, οι αξίες δεν έχουν φτάσει ακόμη σε εκείνα τα επίπεδα πριν την υπερδεκαετή κρίση χρέους. Βάσει δεδομένων από τη Eurostat, τα οποία διατίθενται και στην Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές ακινήτων στη χώρα μας, μέχρι και το 2022, ήταν χαμηλότερες κατά 14% σε σχέση με το 2010, ενώ σε άλλα κράτη της Ευρώπης έχουν από τότε σημειώσει εντυπωσιακό «άλμα». Μαζί με την Ελλάδα, μόνο η Ιταλία και η Κύπρος δεν έχουν αντισταθμίσει της απώλειες που προκλήθηκαν από την Παγκόσμια Χρηματοπιστωτική Κρίση του 2008.
Μάλιστα, η ενίσχυση της ανόδου των τιμών, ιδιαίτερα στις «καυτές» περιοχές όπως της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των δημοφιλών νησιών, προέρχεται κατά κύριο λόγο από ξένα κεφάλαια (μόνο το α’ τρίμηνο του 2023 είχαμε εισροές € 500 εκατ.), με τα νούμερα να δείχνουν πως φέτος θα είναι μια νέα χρονιά ρεκόρ από ξένες επενδύσεις στα ακίνητα. Μάλιστα, η προθεσμία για τους επενδυτές τρίτων χωρών που θα τους επιτρέπονται επενδύσεις με ελάχιστο όριο τις € 250.000 λειτουργεί ως καταλύτης τους τελευταίους μήνες. Φέτος, μέσα στους 5 πρώτους μήνες, με το πρόγραμμα Golden Visa, έγιναν αγοροπωλησίες αξίας € 831 εκατ., ενώ το αντίστοιχο διάστημα το 2022 είχαν γίνει μόνο € 361 εκατ. Βέβαια, η εσωτερική ζήτηση υπολείπεται σημαντικά της ξένης, καθώς οι εγχώριες επενδύσεις χρηματοδοτούνται κυρίως με ίδια κεφάλαια, αποφεύγοντας τον δανεισμό.
Γίνεται αντιληπτό, λοιπόν, από τα παραπάνω πως οι τιμές είναι αρκετά ελκυστικές για την είσοδο των επενδυτών. Παράλληλα, η πολιτική σταθερότητα που διασφαλίστηκε από τις περασμένες εκλογές, σε συνδυασμό με την επικείμενη ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας για το ελληνικό αξιόχρεο μέχρι το τέλος του 2023, ενισχύει τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς, συμπεριλαμβανομένου και αυτής των ακινήτων.
Φταίει σημαντικά η βραχυχρόνια μίσθωση στην αύξηση των τιμών;
Όπως αναφέρθηκε και πιο πάνω, η παρουσίαση υπεραποδόσεων στην εγχώρια αγορά ακινήτων έχει κεντρίσει σε μεγάλο βαθμό το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών. Τα ακίνητα που αγοράζουν τα διαθέτουν προς βραχυπρόθεσμη μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, όπως η Airbnb, καθώς, όπως προείπαμε, εστιάζουν σε πιο τουριστικές περιοχές. Σίγουρα, αυτός ο τρόπος επενδυτικής αξιοποίησης περιορίζει την προσφορά σε ακίνητα για ενοικίαση με μηνιαία ή και μεγαλύτερου ορίζοντα μίσθωση σε αυτές τις περιοχές, επιδεινώνοντας το πρόβλημα της στέγασης στην Ελλάδα. Είναι, όμως, πραγματικά τόσο σοβαρό το πρόβλημα;
Σύμφωνα με την πλατφόρμα της Airbnb, στην Αθήνα προσφέρονται μόνο 11.701 κατοικίες για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, αριθμός σχετικά μικρός για να εξηγήσει την τόσο μεγάλη άνοδο. Μάλιστα, το 2019 ο αριθμός αυτός ήταν μεγαλύτερος. Συγκεκριμένα, ανερχόταν στις 13.500 κατοικίες.
Οι «προστατευτικές» παρεμβάσεις από το κράτος σε αυτή την αγορά απλά θα έπληττε αρκετούς μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες ακινήτων, που, πέρα από τον περιορισμό που τους θέτει στην ελευθερία των επιλογών τους για το πώς να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους, θα διατείνει την πολύχρονη «τιμωρία» τους κατά την περίοδο της κρίσης, η οποία ξεκίνησε με την υπερφορολόγησή τους (πρώτα με το Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε., το περίφημο «χαράτσι», και μετέπειτα με τον Ε.Ν.Φ.Ι.Α. – προσωρινοί φόροι που κατέληξαν να γίνουν μόνιμοι). Σε καμία περίπτωση πάντως δεν θα χτυπηθούν σοβαρά οι μεγαλοεισοδηματίες ακινήτων, αλλά οι μικρομεσαίοι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν και πιο περιορισμένες επενδυτικές επιλογές και λιγότερες πηγές εισοδήματος.
Αξίζει να ειπωθούν, επίσης, τα θετικά της ανόδου της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων. Πρώτον, ανακαινίστηκαν (επιτέλους) πολλά ακίνητα, εκ των οποίων αρκετά ήταν παρατημένα για χρόνια. Επιπλέον, δημιουργήθηκε μια πιο φθηνή επιλογή για διαμονή σε έναν επισκέπτη. Οι τιμές των “Airbnb” συνεχίζουν μέχρι και σήμερα να είναι χαμηλότερες σε σχέση με αυτές των ξενοδοχείων (βάσει πάντα της ποιότητας), ακόμα και αν προσφέρονται λιγότερες υπηρεσίες, που κρίνονται από τους πελάτες λιγότερο απαραίτητες. Μάλιστα, έχει παρατηρηθεί πως η εμπειρία διαμονής σε τύπου “Airbnb” προτιμάται από αρκετούς συγκριτικά με αυτή που προσφέρουν τα ξενοδοχεία.
Στην πραγματικότητα, οι πιέσεις για τα εμπόδια που πρόκειται να τεθούν στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων πηγάζουν, ενδεχομένως, έντονα από τα lobbies των ξενοδοχειακών ομίλων, καθώς έχουν χάσει μεγάλο μερίδιο της αγοράς όλα αυτά τα χρόνια. Ουσιαστικά, φαίνεται να τείνει να υπερισχύσει μια ομάδα πίεσης, ώστε να πραγματοποιηθούν κρατικές παρεμβάσεις που θα πλήξουν μερίδα ιδιοκτητών, χωρίς να επιφέρουν την απαιτούμενη βοήθεια σε πολίτες που κατατάσσονται σε χαμηλά εισοδηματικά κλιμάκια και έχουν πρόβλημα με την εύρεση στέγης. Εξάλλου, η αύξηση των ενοικίων και των τιμών προς πώληση των ακινήτων παρατηρούνται και πέρα από τουριστικές περιοχές, όπου τα τύπου “Airbnb” είναι ελάχιστα.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Ξανθή Γούναρη, Χωρίς φρένο η ζήτηση και η άνοδος των τιμών ακινήτων, έντυπη εφημερίδα «Το Βήμα», Β8-Β9
- Ποιον θα ευνοήσει ο ξαφνικός θάνατος του Airbnb;, liberal.gr, διαθέσιμο εδώ
