Του Κωνσταντίνου Γκότση,
Όλα δείχνουν πως οι Κεντρικές Τράπεζες των ανεπτυγμένων οικονομιών, μέσα στο καλοκαίρι, πρόκειται να ολοκληρώσουν τον κύκλο αυξήσεων των επιτοκίων πολιτικής τους, αλλά διατηρώντας τα σε υψηλά επίπεδα μέχρι ο πληθωρισμός να υποχωρήσει σε υγιή για την οικονομική ανάπτυξη ποσοστό. Μεταξύ άλλων, το γεγονός ότι πλησιάζουμε στο τέλος της κλιμάκωσης της νομισματικής «σύσφιξης» μεταφράζεται και ως επαυξημένος κίνδυνος για τεχνική ύφεση που προσπαθούν να επιτύχουν οι κεντρικοί τραπεζίτες, που προφανώς αποσκοπεί στην επιβράδυνση της ανόδου του γενικού επιπέδου των τιμών.
Η οικονομική συρρίκνωση στις αγορές, η οποία θα μειώσει, προφανώς, και την ανάγκη για νέες θέσεις εργασίας, αλλά και μέρος του απασχολούμενου ανθρώπινου δυναμικού, πρόκειται να επηρεάσει άμεσα και σε σημαντικό βαθμό την αγορά εμπορικών ακινήτων. Ήδη έχουν παρουσιαστεί ενδείξεις υποχώρησης της ζήτησης και, κατ’ επέκταση, των συναλλαγών, τόσο στην αμερικανική όσο και στην ευρωπαϊκή αγορά, η οποία, ωστόσο, προέρχεται, εν μέρει, και από τις αλλαγές που επέφερε η εποχή της πανδημίας του Covid-19 στον χώρο των επιχειρήσεων, με την εδραίωση του υβριδικού εργασιακού μοντέλο σε δουλειές γραφείου.
Αυτή η κατάσταση, ιδιαίτερα με το ύψος των επιτοκίων, έχει οδηγήσει τους αγοραστές να απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις κατά την απόκτηση ακινήτων, ασκώντας πτωτική πίεση στις αξίες τους. Επιπλέον, η χρηματοδότηση για τα περισσότερα ακίνητα έγινε αποθαρρυντική, ως απόρροια της τραπεζικής κρίσης των αμερικανικών περιφερειακών τραπεζών και της εξάρθρωσης στις αγορές χρέους.
Βέβαια, οι τριγμοί στην αγορά των εμπορικών ακινήτων έχουν γίνει εντονότεροι, ενώ αναμένεται η κατάσταση να επιδεινωθεί στο εγγύς μέλλον, με αποτέλεσμα αρκετές τράπεζες, που διακρατούν στο χαρτοφυλάκιό τους ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, να προσπαθούν να περιορίσουν την έκθεσή τους σε αυτά, ώστε να μη βρεθούν στο στόχαστρο των ρυθμιστικών αρχών και των επενδυτών, καθώς όλοι έχουν γίνει πιο επιφυλακτικοί μετά την πρόσφατη τραπεζική κρίση. Μάλιστα, τα δάνεια σε ακίνητα, ειδικά αυτά που σχετίζονται με γραφεία, καθώς και η ευρύτερη αγορά, θα βρεθούν προσεχώς υπό εντονότερη εποπτεία από τις αρχές.
Ενδεικτικά, ορισμένες αμερικανικές τράπεζες επιχειρούν να μειώσουν σημαντικά την έκθεσή τους σε στεγαστικά δάνεια, που αφορούν εμπορικά ακίνητα, πουλώντας τα μέχρι και με «έκπτωση» (discount), ακόμα και αν το δάνειο δεν βρίσκεται σε καθυστέρηση. Το γεγονός αυτό, βέβαια, σχετίζεται, σε μεγάλο βαθμό, με τα ανεβασμένα επιτοκία. Για παράδειγμα, η βρετανική πολυεθνική τράπεζα H.S.B.C. βρίσκεται, ήδη, στη διαδικασία πώλησης δανείων εμπορικής ακίνητης περιουσίας αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων δολαρίων, μέρος των οποίων, ενδεχομένως, να δοθεί με ζημιά.
Επιπλέον, κάποιες τράπεζες αλλάζουν και τον τρόπο που λογιστικοποιούν τέτοιου είδους δάνεια, μεταφέροντάς τα από λογαριασμούς που αφορούσαν τίτλους για διακράτηση έως τη λήξη σε αυτούς που περιλαμβάνουν χρεόγραφα διαθέσιμα προς πώληση, ώστε περιοδικά να γίνεται αναθεώρηση των αποτιμήσεών τους. Ωστόσο, το απόθεμα των δανείων εμπορικών ακινήτων που διατίθενται προς πώληση δεν είναι γνωστό στο ευρύ κοινό, καθώς οι περισσότερες τράπεζες δεν το δημοσιοποιούν, με αποτέλεσμα η εικόνα να είναι ακόμη «θολή» στην αγορά.
Τα παραπάνω αποδεικνύουν την αβεβαιότητα που επικρατεί όλο και περισσότερο στη διεθνή αγορά, καθώς η ρητορική των κεντρικών τραπεζιτών συνεχίζει να είναι επιθετική, παρά τα σενάρια για μικρή παύση στις αυξήσεις επιτοκίων από τη Fed στη συνεδρίαση του Ιουνίου. Ο πληθωρισμός και οι υπόλοιποι μακροοικονομικοί δείκτες υποδεικνύουν ανάγκη για ακόμα περαιτέρω νομισματικό περιορισμό, ο οποίος, μάλιστα, θα πρέπει να διατηρηθεί για αρκετούς ακόμη μήνες, για την εξομάλυνση των αγορών από την πληθωριστική κρίση.
Όσον αφορά την αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τον Julian Salisbury, ο οποίος είναι διευθυντής επενδύσεων στο τμήμα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων (Asset & Wealth Management) στην Goldman Sachs, περίπου μια φορά τη δεκαετία οι αξίες των ακινήτων «ξεφουσκώνουν». Αυτό οφείλεται, κατά κύριο λόγο, σε υπερπροσφορά ακινήτων (καθώς το real estate αποτελεί έναν κλάδο της οικονομίας με σημαντική χρονική υστέρηση σταθεροποίησης στο σημείο ισορροπίας) σε μεταβολές των επιτοκίων, σε ευρύτερη ισχυρή πτώση των κεφαλαιαγορών ή/και σε γενικευμένη οικονομική ύφεση. Μάλιστα, το ξέσπασμα του Covid-19, που οδήγησε στην επιβολή των lockdowns, θα λειτουργούσε καταλυτικά στην ανατιμολόγηση (προς τα κάτω) των αξιών των ακινήτων, αν δεν είχαν ασκηθεί πολιτικές οικονομικής επέκτασης, τόσο από τις νομισματικές όσο και από τις δημοσιονομικές αρχές.
Ωστόσο, με τα νέα δεδομένα στις αγορές που διαμόρφωσε ο υψηλός πληθωρισμός, οι τιμές αναμένεται να αναπροσαρμοστούν, καθώς λήγουν τα δάνεια και τα περιουσιακά στοιχεία αποτιμώνται σε επίπεδα που αντικατοπτρίζουν τις οικονομικές συνθήκες. Εν συνεχεία, όμως, θα δημιουργηθούν νέα σημεία εισόδου σε αποδόσεις που αντανακλούν τα ασφάλιστρα κινδύνου, που θα είναι προσαρμοσμένα σε αυτό το πιο «κανονικοποιημένο» περιβάλλον επιτοκίων. Παράλληλα, οι καθυστερήσεις στις κατασκευές νέων κτιρίων, εξαιτίας της ακρίβειας στα οικοδομικά υλικά και των προβλημάτων στα logistics, θα οδηγήσει σε επανάκτηση της διαπραγματευτικής ισχύς των ιδιοκτητών των ακινήτων (υποψήφιων πωλητών). Στον αντίποδα, επιβραδυντικός παράγοντας στην κυκλική αυτή πορεία της αγοράς θα αποτελέσει η εντεινόμενη αβεβαιότητα στο μακροοικονομικό και γεωπολιτικό περιβάλλον.
Σε όλο αυτή την πορεία των εξελίξεων στη διεθνή αγορά ακινήτων (κυρίως σε Η.Π.Α. και Ευρώπη), η ελληνική αγορά και ειδικότερα αυτή της Αθήνας παρουσιάζει διαφοροποίηση. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της BNP Paribas Real Estate, η πρωτεύουσα της Ελλάδας έχει γίνει πόλος έλξης επενδύσεων, κυρίως στην αγορά γραφείων, σε αντίθεση με την υπόλοιπη Ευρώπη, καταγράφοντας αποδόσεις έως και 6%, ενώ ο δείκτης ξενοίκιαστων χώρων βρίσκεται σε πολύ χαμηλά επίπεδα (κοντά στο 4%), συγκριτικά πάντα με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, οι αγορές των οποίων έχουν όλο και πιο υψηλές αποδόσεις από τις πτώσεις των τιμών.
Βάσει των πορισμάτων των αναλυτών της αγοράς, οι αξίες στα ακίνητα γραφείων στην Ευρώπη πρόκειται να συνεχίζουν να διαγράφουν πτωτική πορεία καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023, μέχρι να οι τιμές να φτάσουν σε ελκυστικά επίπεδα, αλλά και έως να ομαλοποιηθεί –κάπως– το διεθνές περιβάλλον. Να σημειωθεί, επίσης, πως οι αξίες των συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων τους τελευταίους 12 μήνες έχουν διολισθήσει, ήδη, κατά 33%. Συνεπώς, γίνεται αντιληπτό πως και σε αυτόν τον τομέα η ελληνική οικονομία ξεχωρίζει των υπόλοιπων χωρών της ζώνης του ευρώ. Μπορεί ο ευρύτερος κλάδος του real estate να μην αποτελεί έναν παραγωγικό τομέα, ωστόσο δεν παύει να στηρίζει την ανάπτυξη και να προσελκύει νέα ξένα κεφάλαια στην εγχώρια οικονομία.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- US banks prepare for losses in rush for commercial property exit, ft.com, διαθέσιμο εδώ
- Commercial property’s big reset will present opportunities, ft.com, διαθέσιμο εδώ
- «Όαση» η αγορά γραφείων της Αθήνας, εν μέσω πιέσεων στην Ευρώπη, businessdaily.gr, διαθέσιμο εδώ
