Του Γιώργου Δρακόπουλου,
Ένας από τους κλάδους που έχει βρεθεί στο επίκεντρο των συζητήσεων μεταξύ των επενδυτών και των οικονομικών αναλυτών, είναι αυτός του real estate. Τόσο σε Η.Π.Α. όσο και σε Ευρώπη, τα προβλήματα και οι στρεβλώσεις που γέννησαν η πανδημία, οι διεθνείς εξελίξεις και η περιοριστική νομισματική πολιτική των Κεντρικών Τραπεζών για τον περιορισμό του πληθωρισμού, έχουν οξύνει σοβαρά την αβεβαιότητα στον κλάδο των ακινήτων.
Ιδιαίτερα ζόρικη έχει μετατραπεί η κατάσταση στην αγορά κατοικιών στις Η.Π.Α., η οποία, ακόμη, δεν έχει καταφέρει να φτάσει στα επίπεδα πριν τη Μεγάλη Ύφεση του 2007-2008, λόγω του αργού ρυθμού κατασκευής νέων ακινήτων. Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών (National Association of Realtors – N.A.R.), η προσφορά κατοικιών προς πώληση στις Ηνωμένες Πολιτείες σημείωσε αρνητικό ρεκόρ τον Ιανουάριο του 2022, καθιστώντας την αναζήτηση νέας στέγασης ένα μείζον πρόβλημα για τον Αμερικανό. Βέβαια, από τότε ο αριθμός κατοικιών που είναι διαθέσιμος προς πώληση έχει αυξηθεί ελαφρώς, συνεχίζοντας, όμως, να υπάρχει έλλειμμα στην αγορά, καθώς η προσφορά δεν μπορεί ακόμη να συμβαδίσει με τη ζήτηση. Σύμφωνα με το Realtor.com, ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση, σε εθνικό επίπεδο, τον Μάρτιο, ήταν ακόμη περίπου 43% χαμηλότερος, σε σύγκριση με τα τυπικά επίπεδα από το 2017 έως το 2019.
Οι βασικοί λόγοι για την ελλειμματική προσφορά κατοικίας, αλλά και, ευρύτερα, ακινήτων, είναι το αυξανόμενο κόστος οικοδομικών υλικών, τα εμπόδια στις εφοδιαστικές αλυσίδες και οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού, παράγοντες που έχουν «παγώσει» τον κατασκευαστικό τομέα. Επιπρόσθετα, οι ευκαιρίας κερδοσκοπίας στον κλάδο, κυρίως, της αγοράς των ακινήτων, που διατίθενται για εμπορικούς σκοπούς από θεσμικούς επενδυτές, έχει επιδεινώσει το ζήτημα ελλείπουσας προσφοράς. Ενδεικτικά, αυτοί οι επενδυτές, το 2021, αντιπροσώπευαν το 13% περίπου του μεριδίου όλης της αγοράς στον κλάδο, βάσει μελέτης της N.A.R. το 2022.
Ωστόσο, αυτά αποτελούν προβλήματα από την περίοδο έξαρσης του COVID-19, όταν τα επιτόκια βρίσκονταν σε χαμηλά επίπεδα. Στην τρέχουσα περίοδο, το περιβάλλον για τους συμμετέχοντες στην αγορά έχει γίνει δυσμενέστερο, καθώς η πολιτική νομισματικής «σύσφιξης» που ασκεί η Fed, παράλληλα με την πρόσφατη τραπεζική κρίση, έχουν εντείνει τις πιθανότητες για έναν ισχυρότερο πιστωτικό περιορισμό, ιδιαίτερα από τις περιφερειακές τράπεζες, με αποτέλεσμα να στενεύουν οι πηγές χρηματοδότησης.
Τα προβλήματα από την οπτική των αγοραστών και των πωλητών
Από την πλευρά των αγοραστών, ο υψηλός πληθωρισμός, μαζί με τη μεγάλη αύξηση στα επιτόκια, μειώνει συνεχώς την αγοραστική τους δύναμη. Σημεία καμπής στην αποθάρρυνση των αγοραστών ήταν όταν τα επιτόκια έφτασαν γύρω από το 6%, καθώς ανέστειλαν προσωρινά την αναζήτηση κατοικίας, και όταν τα επιτόκια στάθηκαν στα επίπεδα του 7%, παρατηρώντας τότε μαζική άμβλυνση του ενδιαφέροντος.
Στον αντίποδα, οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν να βάλουν προς πώληση το ακίνητο/διαμέρισμά τους, φοβούμενοι μήπως χάσουν τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών τους δανείων, καθώς πολλοί εξ αυτών έχουν δάνεια με σταθερό επιτόκιο κάτω από το 5%. Επίσης, αρκετοί εν δυνάμει πωλητές αποφεύγουν να δώσουν την κατοικία τους, διότι πλέον είναι ασύμφορη αγορά ενός νέου ακινήτου, ειδικά αυτή την περίοδο των υψηλών επιτοκίων, με αποτέλεσμα να αναμένουν πότε θα υπάρξει ανατροπή στην αγορά.
Αυτή η έλλειψη στην αγορά κατοικιών των Η.Π.Α. έχει πυροδοτήσει έναν πόλεμο από προσφορές, με συνέπεια οι τιμές να έχουν εκτοξευτεί και οι όροι των συμβολαίων να ευνοούν τους πωλητές, λόγω της ενισχυόμενης διαπραγματευτικής τους ισχύος. Τα λίγα διαθέσιμα ακίνητα έχουν διαμορφώσει ένα ιδιαίτερα ανταγωνιστικό περιβάλλον για τους αγοραστές, γεγονός που τους φέρνει σε δυσμενέστερη θέση έναντι των πωλητών.
Παραδοσιακά, η αγορά ακινήτων απαιτεί το πέρας 5 έως 6 μηνών για να βρεθεί σε ισορροπία, μετά από κάποιο «σοκ» στην αγορά. Αυτήν τη φορά, η κατάσταση είναι σίγουρα αρκετά περίπλοκη και αβέβαιη. Σύμφωνα με αναλυτές, μέχρι και μια μείωση στα επιτόκια δεν θα είναι ικανή να αποκαταστήσει άμεσα το πρόβλημα, αν και, απ’ ό,τι φαίνεται, θα δούμε κάποια μείωση μέχρι το 2023. Ωστόσο, το πρόβλημα της προσφοράς θα λυνόταν μόνο με την εκκίνηση νέων κατασκευών, κάτι που σίγουρα απαιτεί χρόνο, χρήμα και εξομάλυνση των τιμών στα οικοδομικά υλικά. Συνεπώς, τα προβλήματα θα λυθούν σε βάθος χρόνου.
Οι δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι κτηματομεσίτες
Εκτός των άλλων, έχουν αυξηθεί πάρα πολύ και τα εμπόδια για τους κτηματομεσίτες, οι οποίοι μεσολαβούν για την πραγματοποίηση μιας αγοροπωλησίας. Ο αριθμός των μεσιτών στον κλάδο της αμερικανικής αγοράς παρουσίασε μια ραγδαία αύξηση κατά τα συναπτά έτη 2020 και 2021, εξαιτίας της υψηλής ζήτησης που είχε προκαλέσει το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και υψηλής ρευστότητας. Ειδικότερα, σύμφωνα με τη N.A.R., εκείνη τη χρονική περίοδο οι κτηματομεσίτες αυξήθηκαν από 156.000 σε 1,6 εκατομμύρια, μέχρι τον Οκτώβριο του 2021. Μόνο για το 2006, η N.A.R. απέκτησε 100.000 νέα μέλη, φτάνοντας συνολικά τα 1,4 εκατομμύρια περίπου. Βέβαια, με το πέρας της κρίσης, δηλαδή στις αρχές του 2012, τα μέλη της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών είχαν πέσει στα 964.000.
Ερχόμενοι στην πρόσφατη περίοδο, σύμφωνα με τη N.A.R., ένας τυπικός μεσίτης, το 2021, είχε διεκπεραιώσει γύρω στις 12 συναλλαγές, από 10 το 2020, και ο μέσος όγκος των πωλήσεων ανερχόταν στα $2,6 εκατ. (24% πάνω από το 2020). Επίσης, οι μεσίτες που είχαν πολυετή εμπειρία στον στεγαστικό κλάδο είδαν τεράστια αύξηση στο ακαθάριστο μέσο εισόδημά τους, η οποία ήταν της τάξεως των $10.000 (από $75.000 σε $85.000). Ωστόσο, και για αυτούς σημείο καμπής αποτέλεσε το ξεκίνημα του κύκλου αύξησης των επιτοκίων από τη Federal Reserve, που είχε ως απότοκο τη μείωση της δουλειάς τους.
Η αγορά αυτή είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστική, με τα εμπόδιο εισόδου (και εξόδου) να είναι ελάχιστα και τα ποσοστά επιτυχίας μικρά. Με την πτωτική πορεία που καταγράφουν οι πωλήσεις, θα επιβιώσουν στον κλάδο μόνο όσοι έχουν αρκετή εμπειρία και έχουν καταφέρει μέχρι τώρα να δικτυωθούν επαρκώς, ώστε να εδραιωθούν.
Σύμφωνα με παλιούς μεσίτες της αγοράς, παρόμοια κατάσταση είχε βιώσει ο κλάδος το 2006 και το 2007. Η υψηλή ανάπτυξη προσέλκυε πολλούς να εισέλθουν στη στεγαστική αγορά ως κτηματομεσίτες, καθώς υπήρχαν μεγάλα περιθώρια κέρδους. Με το ξέσπασμα της κρίσης του 2008, έγινε «εκκαθάριση», με αποτέλεσμα να παραμείνει μόνο η «αφρόκρεμα» των μεσιτών.
Σύμφωνα με έρευνα που διεξήχθη πέρυσι από το Realtor.com, μόνο 4 στους 10 νέους κτηματομεσίτες είναι σίγουροι ότι θα μπορέσουν να έχουν μια μακροχρόνια καριέρα στον κλάδο. Τα αρχικά έξοδα για να γίνεις πράκτορας μπορεί να είναι λίγα, αλλά η εύρεση πελατών μπορεί να είναι ιδιαίτερα δύσκολη, για όσους δεν έχουν ήδη ισχυρό δίκτυο στην αρχή για να στηριχτούν. Πάντως, όσοι καταφέρουν να διατηρήσουν τη θέση τους στον κλάδο, θα αποζημιωθούν από τη μετέπειτα ανάκαμψη.
Επίσης, ο βαθμός ευελιξίας και προσαρμοστικότητας των κτηματομεσιτών είναι πολύ σημαντικός παράγοντας επιτυχίας. Μπορεί κατά την πανδημία η στεγαστική αγορά να διακυμάνθηκε ενιαία, αλλά, πλέον, που έχει μπει, ως έναν βαθμό, σε ρυθμούς κανονικότητας η τοποθεσία ξανά έχει πάρα πολύ σημαντικό ρόλο. Δεν υποφέρουν όλες οι περιοχές από παρακμή και στασιμότητα στην αγορά κατοικιών. Για παράδειγμα, σύμφωνα με μια πρόσφατη ανάλυση της Wall Street Journal, με δεδομένα από την εταιρεία Black Knight, διαπίστωσε ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούσαν να αυξάνονται σε ετήσια βάση στις μεγάλες αγορές ανατολικά του Κολοράντο, αλλά αντιθέτως πέφτουν στις δυτικές αγορές.
Κατά την τρέχουσα ανοιξιάτικη και την επερχόμενη καλοκαιρινή περίοδο, θα αποφανθεί πόσο έχουν ενταθεί οι δυσκολίες στον κλάδο για τους κτηματομεσίτες, αλλά και ποιοι θα επιβιώσουν. Συνήθως, οι θερινοί μήνες είναι περίοδος αιχμής στην αγορά ακινήτων, σε αντίθεση με τη χειμερινή περίοδο.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Understanding the country’s housing shortage, bankrate.com, διαθέσιμο εδώ
- A brutal reckoning for real estate agents, businessinsider.com, διαθέσιμο εδώ
