Του Κωνσταντίνου Γκότση,
Τα «μελανά» σημάδια που άφησαν οι ραγδαίες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ριζικές αλλαγές, που επέφερε η πανδημία του COVID-19, έρχονται σταδιακά στην επιφάνεια, παρουσιάζοντας, σε πρώτη φάση, απλά κάποιες ενδείξεις. Προς το παρόν, αποτελούν μεμονωμένες περιπτώσεις, για τις οποίες, ωστόσο, υπάρχει μια μόνιμη ανησυχία από το επενδυτικό κοινό, ότι μπορεί να προκαλέσουν domino και να καταλήξουν σε κλαδικές ή γενικευμένες κρίσεις.
Το τελευταίο διάστημα, έχουν έρθει στο προσκήνιο ανησυχίες για την αγορά ακινήτων, ξυπνώντας σε κάποιους μνήμες από την Παγκόσμια Χρηματοπιστωτική Κρίση του 2008, καθώς ήταν η απαρχή της πτώσης των αγορών. Προφανώς, στο ενδεχόμενο μιας εκ νέου κρίσης στον κλάδο, δεν θα έχει τα ίδια χαρακτηριστικά, αλλά, σίγουρα, εγκυμονεί ο κίνδυνος για μετάδοση και σε άλλους τομείς της οικονομίας, με πρωταρχικό τον χρηματοοικονομικό κλάδο, ο οποίος βρίσκεται επανειλημμένως στις επάλξεις.
Τις ανησυχίες της για ένα πιθανό γερό πλήγμα, λόγω «φούσκας» τιμών, στον κλάδο των ακινήτων και, κυρίως, των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και των εμπορικών κέντρων, έχει εκφράσει και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Ειδικότερα, παρατηρείται ότι, την περίοδο του περασμένου έτους, έπειτα από συνεχόμενες διολισθήσεις των συναλλαγών στα ακίνητα κατά το β’ και γ’ τρίμηνο του 2022 περίπου κατά 14%, σημειώθηκε ισχυρή υποχώρηση κατά 44% το δ’ τρίμηνο (οι μεταβολές είναι σε ετήσια βάση). Η πτώση παρουσιάζεται σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, με ελάχιστες εξαιρέσεις.
Η αγορά ακινήτων στην Ευρώπη δείχνει να δύει λόγω δύο βασικών παραγόντων: αυξανόμενα λειτουργικά –και μη– κόστη και αλλαγές στην αγορά εργασίας στη «μετά-COVID-19» περίοδο.
Όσον αφορά την πρώτη παράμετρο, η αύξηση του κόστους δανεισμού (από την άνοδο των επιτοκίων και τον περιορισμό της ρευστότητας από τις Κεντρικές Τράπεζες) έχει δημιουργήσει πτωτικές πιέσεις στις αποτιμήσεις πολλών ακινήτων. Επίσης, η πιθανή επερχόμενη ύφεση, που πρόκειται να πυροδοτήσει η νομισματική «σύσφιξη», οδηγεί την αγορά να προεξοφλήσει μείωση της ζήτησης για ακίνητα, εξαιτίας της οικονομικής συρρίκνωσης. Μάλιστα, η πρόσφατη τραπεζική κρίση αναμένεται πως θα επιταχύνει την άνοδο του κόστους δανεισμού και την αυστηροποίηση των κριτηρίων δανειοδότησης.
Σχετικά με τη δεύτερη παράμετρο, η αγορά εργασίας μετά τον Covid έχει αλλάξει άρδην. Ωστόσο, μια μεγάλη μερίδα επιχειρήσεων και εργαζόμενων δεν προσαρμόστηκαν εγκαίρως στις αλλαγές αυτές, λόγω του συντηρητισμού (τάση για αντίσταση στις αλλαγές) που διακατέχει τον άνθρωπο. Διαφόρου τύπου επαγγέλματα γραφείου, πλέον, τείνουν να υιοθετήσουν πλήρως υβριδική μορφή εργασίας, με αποτέλεσμα να μειώνεται διαρκώς η ανάγκη για γραφεία, πόσω μάλλον σε μια περίοδο που οι εταιρείες προσπαθούν να μειώσουν τα κόστη τους.
«Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων θεωρείται ευάλωτος στον αντίκτυπο της πανδημίας, ενώ οι μεσοπρόθεσμοι κίνδυνοι διορθώσεων τιμών συνεχίζουν να αυξάνονται στον τομέα των κατοικιών», ανέφερε η Κεντρική Τράπεζα σε εποπτική έκθεση, τον Φεβρουάριο.
Όλα αυτά τα χρόνια ανάκαμψης των αγορών και διαμόρφωσης ενός περιβάλλοντος «φθηνού» χρήματος, διοχετεύτηκαν στα ακίνητα πολλά δις ευρώ. Ήδη, κάποιες αθετήσεις δανείων –με εξασφαλίσεις– έχουν εντείνει του φόβους της αγοράς και των αναλυτών, αλλά οι προβλέψεις που γίνονται είναι εντελώς αβέβαιες.
Η αγορά, σήμερα, είναι πολύ διαφορετική από ό,τι στο παρελθόν. Αν και θεωρείται ένας κλάδος με υψηλή μόχλευση, είναι αισθητά πεσμένη σε σχέση με το 2008, με τα ίδια κεφάλαια να έχουν μεγαλύτερη συμμετοχή στις επενδύσεις, λόγω των διαρθρωτικών αλλαγών της ίδιας της αγοράς και των ρυθμιστικών αρχών. Στον αντίποδα, με το ξέσπασμα της κρίσης του 2008, ασκήθηκε (αντισυμβατική) «χαλαρή» νομισματική πολιτική, ώστε να αναχαιτισθεί η βαθιά ύφεση. Την τρέχουσα περίοδο, λόγω του υψηλού πληθωρισμού, η πολιτική είναι πλήρως διαφορετική και δύσκολα, έως απίθανα, θα αλλάξει. Σημαντικό να επισημανθεί πως υπάρχουν και αντίρροπες τάσεις εντός της αγοράς, με τις δυσμενείς περιπτώσεις που υπάρχουν (ακόμη), να μην αποδεικνύουν την αρχή μιας εκ νέου κρίσης. Σίγουρα, πάντως, η σημερινή κατάσταση δεν αποτελεί προμνησία (déjà vu).
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Ακίνητα: «Φούσκα» ενός τρισεκατομμυρίου ευρώ στην Ευρώπη, naftemporiki.gr, διαθέσιμο εδώ
- European commercial real estate: the cracks are starting to show, ft.com, διαθέσιμο εδώ
