Της Όλγας Βαρδακαστάνη,
Από τις σημαντικότερες αρχές που διέπουν το (Eνοχικό) Δίκαιο αποτελεί η αυτονομία της ιδιωτικής βούλησης, η οποία είναι συνταγματικά κατοχυρωμένη στο άρθρο 5 παρ. 1, ως έκφραση της ελεύθερης ανάπτυξης της προσωπικότητας. Από την ιδιωτική αυτονομία απορρέει η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, ως ειδικότερη εκδήλωσή της (άρθρο 361 Α.Κ). Για να καταστεί πιο σαφές, κάθε άτομο έχει την ευχέρεια να συνάπτει συμβάσεις (οποιασδήποτε φύσεως), να καθορίζει τους όρους και το περιεχόμενό τους και να προβαίνει σε τροποποιήσεις. Φλέγον ζήτημα, που απασχολεί την επικαιρότητα, είναι οι μισθώσεις κατοικιών από τους φοιτητές κατά τη διάρκεια των σπουδών τους. Δυστυχώς, στη σημερινή εποχή, η εύρεση ενός ικανοποιητικού διαμερίσματος είναι δύσκολο εγχείρημα. Η οικονομική κρίση έχει ως απόρροια τη δυσανάλογη αύξηση των ενοικίων και τον ταυτόχρονο περιορισμό των παροχών των ακινήτων. Με δεδομένα τα παραπάνω, δεν εκπλήσσει το γεγονός ότι μεγάλο ποσοστό των φοιτητών επιλέγει τη διέξοδο της συγκατοίκησης ή τις πανεπιστημιακές εστίες, προκειμένου να απαλλαγεί από τα υψηλά ενοίκια.
Οι μισθώσεις ακινήτων, αν και ρυθμίζονται εκτεταμένα από την ελληνική νομοθεσία, επειδή στηρίζονται σε ιδιωτικά συμφωνητικά (στις περισσότερες περιπτώσεις), δημιουργούν συχνά ρυθμιστικά κενά, που οδηγούν σε σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ συμβαλλόμενων μερών. Εντούτοις, αξίζει ιδιαίτερα να αναφερθούμε στο Νομοθετικό Πλαίσιο που ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των δύο μερών. Η σύμβαση μίσθωσης είναι αμφοτεροβαρής (άρθρο 574 Α.Κ) και βαρύνει με αμοιβαίες υποχρεώσεις τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή (ενοικιαστή). Από τη μια πλευρά, ο εκμισθωτής φέρει την ευθύνη να παραχωρήσει τη χρήση του μισθίου και, από την άλλη, ο μισθωτής πρέπει να καταθέτει το μηνιαίο μίσθωμα (ενοίκιο). Κατά την παραχώρηση της χρήσης, ο εκμισθωτής οφείλει, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να ελέγξει την καταλληλότητα του ακινήτου, ενώ, συγχρόνως, πρέπει να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης (άρθρο 575 Α.Κ).
Αν παραλείψει αυτό το στάδιο, είναι πιθανό το μίσθιο να παρουσιάσει ελαττώματα που δυσκολεύουν την ανεμπόδιστη χρήση του από τον ενοικιαστή. Σε μια τέτοια περίπτωση, είναι δικαιολογημένη τόσο η μείωση όσο και η μη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος (άρθρο 576 Α.Κ). Το ίδιο ισχύει και όταν απουσιάζει από το διαμέρισμα μια σημαντική ιδιότητα που είχε συμφωνηθεί κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, ενώ, ταυτόχρονα, έχει τη δυνατότητα να αξιώσει αποζημίωση για παράβαση ενοχικής υποχρέωσης (άρθρο 577 Α.Κ). Τα παραπάνω προνόμια δεν ισχύουν, όταν ο ενοικιαστής γνωρίζει τις ελλείψεις και τα μειονεκτήματα που φέρει το μίσθιο (άρθρο 579 Α.Κ), καθώς και όταν ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για τα νομικά και πραγματικά ελαττώματα του ακινήτου (άρθρο 586 Α.Κ).
Πώς μπορεί να προστατευτεί ο μισθωτής, όταν, παρά τη συνομολόγηση της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης παραβιάζει τη βασική του υποχρέωση για παράδοση του διαμερίσματος ή όταν παρουσιάζει πλημμελή συναλλακτική συμπεριφορά;
Αντισυναλλακτική συμπεριφορά του εκμισθωτή, εκτός από την άρνηση παραχώρησης του μισθίου, θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του, η καθυστερημένη παράδοση, καθώς και η αφαίρεσή του κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης. Εφόσον ο μισθωτής έχει έννομο συμφέρον από τη συμβατική σχέση, μπορεί να απαιτήσει τη σύννομη εκτέλεση της σύμβασης ή να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης. Παράλληλα, έχει την ευχέρεια να θέσει προθεσμία στον εκμισθωτή, προκειμένου να συμμορφωθεί με τις ενοχικές του υποχρεώσεις.
Αν δεν αξιοποιηθεί η προθεσμία και ο εκμισθωτής μείνει άπραγος, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να προχωρήσει σε καταγγελία της σύμβασης. Ωστόσο, αν συντρέχει κάποιος σπουδαίος λόγος και ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον να εκτελεστεί η σύμβαση, τότε μπορεί να προχωρήσει απευθείας σε καταγγελία, χωρίς να θέσει εύλογη προθεσμία (άρθρο 585 Α.Κ). Πρέπει να επισημανθεί πως με την καταγγελία της συμβατικής σχέσης αίρεται η ισχύ της για το μέλλον και, κατ’ επέκταση, ο ενοχικός δεσμός που συνδέει τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Χρειάζεται να τονιστεί πως το δικαίωμα καταγγελίας αποκλείει την υποχρέωση σε αποζημίωση (άρθρο 587 Α.Κ).
Σε ποιες έκτακτες περιπτώσεις μπορεί ο μισθωτής να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση;
Εφόσον συντρέχει «σπουδαίος λόγος», που καθιστά δυσμενή τη διαμονή στο μισθωμένο ακίνητο, ο μισθωτής μπορεί να προχωρήσει σε καταγγελία της σύμβασης και να αποχωρήσει από το μίσθιο (άρθρο 672 Α.Κ). Λόγοι υγείας δικαιολογούν την έκτακτη καταγγελία της μισθωτικής σχέσης χωρίς προθεσμία, δικαίωμα που απορρέει από την αρχή της καλής πίστης (άρθρο 288 Α.Κ). Το ίδιο δικαίωμα ισχύει ακόμα και αν είχε γνώση της επικινδυνότητας των συνθηκών, πριν τη σύναψη της σύμβασης (άρθρο 588 Α.Κ). Ο κίνδυνος πρέπει να είναι άμεσος ή αναμενόμενος και να σχετίζεται, είτε με το ίδιο το ακίνητο είτε με τον εξωτερικό χώρο γύρω από αυτό. Προβλήματα συντήρησης και υγρασίας, έντομα, τρωκτικά και παράσιτα, ανθυγιεινό περιβάλλον, όπως εκπομπές καπνού, τοξικών ή δύσοσμων αερίων, κακές υποδομές ακινήτων και έλλειψη μέτρων ασφαλείας είναι μερικά μόνο παραδείγματα, που αποτελούν σημαντικό λόγο καταγγελίας.
Τι ορίζει η Υπουργική Απόφαση για τα φοιτητικά στεγαστικά επιδόματα;
Η διαδικασία της χορήγησης στεγαστικών επιδομάτων καθορίζεται με την τροποποίηση της υπό στοιχεία 140832/Ζ1/17 Απόφασης των Υπουργών Παιδείας, Έρευνας και Θρησκευμάτων και Οικονομικών. Η κοινή αυτή Απόφαση αναφέρεται στους όρους και τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται, προκειμένου οι φοιτητές να είναι δικαιούχοι στεγαστικού επιδόματος. Είναι άξιο να τονιστεί πως αυτό το χρηματικό προνόμιο αναγνωρίζεται μόνο σε όσους φοιτητές συντρέχουν σωρευτικά τα ακόλουθα κριτήρια : (α) φοιτούν σε πόλη διαφορετική από την πόλη της μόνιμης κατοικίας τους, (β) είναι φοιτητές σε ΑΕΙ (Ανώτατα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα) ή σε Ανώτατες Εκκλησιαστικές Ακαδημίες, (γ) βρίσκονται σε προπτυχιακό επίπεδο, (δ) έχουν εξεταστεί με επιτυχία, τουλάχιστον στα μισά μαθήματα του προηγούμενου έτους φοίτησης (με εξαίρεση τους πρωτοετείς), (ε) μισθώνουν διαμέρισμα τουλάχιστον για έξι μήνες, (ζ) έχουν την ελληνική υπηκοότητα ή είναι υπήκοοι της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Σύμφωνα με τη ΦΕΚ, είναι υποχρεωτικό: (α) το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα να μην υπερβαίνει τα 30.000€ (πόσο που προσαυξάνεται 3.000€ για κάθε τέκνο πέραν του ενός), (β) ο φοιτητής και η οικογένειά του να μην έχουν κυριότητα ή επικαρπία πάνω σε κατοικίες, οι οποίες υπερβαίνουν τα 200 τ.μ. στο σύνολό τους. Το ετήσιο επίδομα χορηγείται μόνο για όσα έτη σπουδών είναι υποχρεωτικά, σύμφωνα με το αντίστοιχο Πανεπιστημιακό Τμήμα φοίτησης. Επομένως, φοιτητές που είναι ήδη πτυχιούχοι άλλης σχολής ή έχουν υπερβεί τα προβλεπόμενα έτη ή εξάμηνα φοίτησης δεν είναι δικαιούχοι του επιδόματος. Μετά την τροποποίηση, το χορηγούμενο επίδομα αγγίζει τα 1.500€ για κάθε έτος (500€ αύξηση). Αναντίρρητα, φοιτητές που στεγάζονται σε πανεπιστημιακές εστίες δεν είναι δικαιούχοι του χρηματικού ποσού.
Ακόμα, σύμφωνα με το άρθρο 1 της Υπουργικής Απόφασης, σε περίπτωση συγκατοίκησης με άλλο φοιτητή στο ίδιο μισθωμένο διαμέρισμα, ο τελευταίος πρέπει να είναι εξίσου προπτυχιακός φοιτητής σε Ανώτατο Εκπαιδευτικό Ίδρυμα και να φοιτά σε κάποιο από τα υποχρεωτικά εξάμηνα που απαιτούνται για τη διεκπεραίωση των σπουδών του. Για να χορηγηθεί το ετήσιο επίδομα των 2.000€, πρέπει οι σχολές των φοιτητών να βρίσκονται στην ίδια πόλη ή περιφέρεια. Αδιαμφισβήτητα, οι προϋποθέσεις και τα δικαιολογητικά έγγραφα που απαιτούνται για τη χορήγηση των επιδομάτων αναφέρονται πιο εμπεριστατωμένα στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (31/08/2017, αρ. φύλλου 2993, 20/10/2022 αρ. φύλλου 5438).
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- ΑΣΤΙΚΟΣ ΚΩΔΙΚΑΣ, Εισαγωγικός Νόμος, Καν.(ΕΚ) αριθ.593/2008&864/2007, Σεπτέμβριος 2019, ΕΚΔΟΣΕΙΣ ΣΑΚΚΟΥΛΑ
- ΤΟ ΣΥΝΤΑΓΜΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ,(1975/1986/2001/2008), Έκδοση 13, ΕΚΔΟΣΕΙΣ ΣΑΚΚΟΥΛΑ
- ΑΠΟΣΤΟΛΟΣ Σ.ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ, ΕΓΧΕΙΡΙΔΙΟ ΕΙΔΙΚΟΥ ΕΝΟΧΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ, 2014, ΕΚΔΟΣΕΙΣ ΣΑΚΚΟΥΛΑ
- KOUVARIS & PARTNERS, «Μίσθωση Κατοικίας»
- ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, 20 Οκτωβρίου 2022, Κοινή Υπουργική Απόφαση 140832/Ζ1/17 (τροποποίηση)
- «Εκφάνσεις και όρια της ελευθερίας των συμβάσεων», digestaonline.gr, διαθέσιμο εδώ
