Του Βασίλη Μυρλίδη,
Πριν από την οικονομική κρίση του 2008, οι ελληνικές τράπεζες δάνειζαν μεγάλα χρηματικά ποσά σε δανειολήπτες χωρίς να αξιολογούν σωστά την πιστοληπτική τους ικανότητά, ώστε να μπορούν να αποπληρώσουν το δάνειο (τα κριτήρια δανεισμού ήταν χαλαρά και σε ορισμένες περιπτώσεις ανύπαρκτα). Αυτό οδήγησε πολλούς δανειολήπτες να αναλάβουν περισσότερο χρέος από ό,τι θα μπορούσαν ρεαλιστικά να αντέξουν οικονομικά. Τελικά, με τον ερχομό της οικονομικής κρίσης – που συρρίκνωσε τα εισοδήματα, αύξησε την ανεργία και έφερε οικονομική αβεβαιότητα – αθετήσαν τα δάνειά τους (καθιστώντας τα μη εξυπηρετούμενα). Αυτό σαν αποτέλεσμα είχε oι ελληνικές τράπεζες να αυστηροποιήσουν τα κριτήρια χορήγησης δανείων, καθιστώντας δυσκολότερη την απόκτηση ενυπόθηκων δανείων από τους πολίτες. Ακόμα, το μέγεθος του δανεισμού των τραπεζών από την Κ.Τ γίνεται βάσει των ιδίων κεφαλαίων τους. Κατά τη διάρκεια της κρίσης, τα αποθεματικά των τραπεζών μειώθηκαν κατά πολύ. Έτσι, αυτές μπορούσαν να χορηγήσουν περιορισμένο αριθμό δανείων – περίοδος απομόχλευσης – και μόνο έπειτα από ενδελεχή έλεγχο της πιστοληπτικής ικανότητας του δανειολήπτη.
Η συρρίκνωση των εισοδημάτων, οι δυσκολίες στη δανειοδότηση και την αποπληρωμή και οι υψηλές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, καθιστούν σχεδόν αδύνατο για ένα μεγάλο μερίδιο του πληθυσμού να αντέξει οικονομικά την αγορά ενός σπιτιού. Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. από την απογραφή του 2011, περίπου το 72% των νοικοκυριών στην Ελλάδα ζούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία, ενώ περίπου το 23% ζούσε σε ενοικιαζόμενη κατοικία (το υπόλοιπο 5% ζούσε σε άλλους τύπους κατοικιών). Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αναλογίες αυτές μπορεί να έχουν αλλάξει από την απογραφή του 2011, λόγω των οικονομικών και κοινωνικών αλλαγών που έχουν επέλθει στην Ελλάδα τα χρόνια που μεσολάβησαν. Παρόλο αυτά, το 23% αποτελείται κυρίως από νεότερης ηλικίας άτομα. Αυτό συμβαίνει γιατί τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού τείνουν να είναι υψηλότερα μεταξύ των μεγαλύτερων ηλικιακών ομάδων και στις αγροτικές περιοχές (επαρχία), ενώ οι νεότεροι και όσοι ζουν σε αστικές περιοχές είναι πιο πιθανό να νοικιάσουν. Τέλος, τα νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος είναι πιο πιθανό να είναι στο νοίκι από τα νοικοκυριά υψηλότερου εισοδήματος.
Γίνεται αντιληπτό πως η υπόθεση της αγοράς ενός σπιτιού από νέους ανθρώπους, στις αστικές περιοχές, είναι πολύ δύσκολη. Από την άλλη, η καταβολή ενοικίων για ένα μεγάλο ποσοστό των ενοικιαστών (62%) – σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2019 – καταλαμβάνει πάνω από το 50% του εισοδήματός τους (αφήνοντάς τους με πολύ λίγο διαθέσιμο εισόδημα). Αυτή η πραγματικότητα στις μέρες μας αποτελεί ένα πολύ μεγάλο πρόβλημα της κοινωνίας. Ακόμα και ο ερχομός της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου AirBnB) – που ανθίζει τα τελευταία χρόνια –, ήρθε να οξύνει το πρόβλημα, μειώνοντας τα προσφερόμενα σπίτια τόσο για ενοικίαση, όσο και για πώληση, αυξάνοντας την τιμή των ενοικίων και ακινήτων περαιτέρω.
Ωστόσο, υπάρχουν μερικές επιλογές που μπορούν να εξερευνηθούν από αυτούς που θα ήθελαν να έχουν τη δική τους κατοικία. Αρχικά, η Ελληνική Κυβέρνηση προσφέρει επιδοτήσεις για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά κατοικία. Αυτές οι επιδοτήσεις μπορούν να βοηθήσουν στη μείωση του κόστους της προκαταβολής ή στη μείωση του επιτοκίου μίας υποθήκης. Αν ο επίδοξος ενοικιαστής περάσει τον πιστοληπτικό έλεγχο και τηρεί τα απαραίτητα κριτήρια, μπορεί να λάβει δάνειο κρατικά επιχορηγούμενο ή βοηθούμενο. Μια άλλη επιλογή για τους νέους είναι να αναζητήσουν ενοικιαζόμενα ακίνητα, που θα τους παρέχουν την επιλογή να το αγοράσουν στο μέλλον. Μία εταιρεία που εφάρμοσε αυτό το μοντέλο είναι η Adjoin Homes, η οποία και ιδρύθηκε το 2022 στο Λονδίνο από τους Κώστα Ζαχαριάδη (καθηγητής Οικονομικών) και Μάριο Τσάτσο (δρα Ατομικών Επιστημών). Η εταιρεία – η οποία αρχής γενομένης το 2024 θα λειτουργεί και στην Ελλάδα – δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να ενοικιάσουν την κατοικία τους έναντι υψηλότερης αμοιβής, με την προοπτική ο ενοικιαστής να εξοικονομήσει στο μέλλον χρήματα από την αγορά του σπιτιού. Η φύση της συμφωνίας είναι πολύ απλή, με ένα καθορισμένο ποσό να συμφωνείται για μία συγκεκριμένη χρονική περίοδο, που στο πέρας αυτής ο ενοικιαστής θα αγοράζει το σπίτι σε χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη που επικρατεί στην αγορά (για ένα ίδιο διαμέρισμα). Σε αυτό το χρονικό διάστημα, οι επίδοξοι αγοραστές θα έχουν τη δυνατότητα να δημιουργήσουν τα επαρκή ίδια κεφάλαια και, ταυτόχρονα, θα έχουν και ένα θετικό αντίκρισμα από τις καταβολές των ενοικίων στην τιμή αγοράς του ακινήτου.
Πλεονεκτήματα υπάρχουν κυρίως για τους ιδιοκτήτες, καθώς αυτοί θα λαμβάνουν περισσότερα χρήματα μηνιαίως, αλλά και η τιμή πώλησης του ακινήτου τους –ενδεχομένως– θα αυξάνεται. Έτσι, θα μπορεί ο ενοικιαστής για ένα σπίτι € 250.000 που μέσα σε μία τριετία έχει αυξηθεί σε € 300.000, να πληρώνει € 275.000 για την αγορά του. Σίγουρα, σε μία αγορά που οι τιμές των ακινήτων αυξάνει συνεχώς, θα τον συμφέρει αυτή η επιλογή. Από την άλλη, πάλι θα πληρώσει για το ακίνητο περισσότερα χρήματα από ό,τι αν το αγόραζε 3 χρόνια πριν (και αν η τιμή του ακινήτου πέσει υπάρχει συμφωνία από την αρχή σχετικά με το ελάχιστο ποσό εξαγοράς). Από την πλευρά του ορθολογικού καταναλωτή, λοιπόν, η συμφωνία ευνοεί περισσότερο τους ιδιόκτητες παρά τους ενοικιαστές-αγοραστές. Παρόλο αυτά, η συμφωνία αυτή θα μπορεί να παρέχει αντίκρισμα για το ενοίκιο (κάτι που μέχρι τώρα δε συμβαίνει), αλλά και να εξοικονομήσει χρήματα από την τελική τιμή του ακινήτου. Ενδιαφέρουσα περίπτωση θα ήταν ο συνδυασμός μίας τέτοιας συμφωνίας, με κάποια κρατική επιδότηση-επιχορήγηση. Οι νέοι θα πρέπει να διερευνήσουν όλες τις διαθέσιμες επιλογές και να εξετάσουν το ενδεχόμενο συνεργασίας με έναν οικονομικό σύμβουλο για την ανάπτυξη μιας στρατηγικής που θα λειτουργεί για την κατάστασή τους. Οι ιθύνοντες πολιτικής από την άλλη να σταθούν αρωγοί, ώστε να υπάρχει το κατάλληλο πλαίσιο και στήριξη σε αυτούς που εξερευνούν τις πιθανότητες να αγοράσουν τη δική τους κατοικία.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Ακίνητα: Νέο μοντέλο για την αγορά κατοικίας μέσω του ενοικίου, kathmerini.gr, διαθέσιμο εδώ
- Πανάκριβα τα ακίνητα: Οι Έλληνες ξοδεύουν πάνω από το μισό τους εισόδημα για σπίτι, iefimerida.gr, διαθέσιμο εδώ
