Του Γιουλιάν Πραπανίκου,
Ανά τους αιώνες, οι άνθρωποι καθημερινά ασχολούνταν με την καλλιέργεια του εδάφους και την κατασκευή κτιρίων. Συχνά, όμως, δημιουργούνταν εντάσεις σχετικά με το ποιος δικαιούνταν να καλλιεργήσει το χωράφι και σε ποιον άνηκε η κυριότητα αυτού. Το γεγονός αυτό είχε και εξακολουθεί μέχρι και σήμερα να έχει αντίκτυπο στις σχέσεις μεταξύ των ανθρώπων. Τόσο από τα ΜΜΕ όσο και από τον οικογενειακό μας περίγυρο ακούμε ιστορίες, όπου ολόκληρες οικογένειες ξεκληρίστηκαν για ένα περιουσιακό στοιχείο. Εάν και βρισκόμαστε στον 21ο αιώνα, αυτή η θλιβερή κατάσταση συνεχίζει να επικρατεί, άλλοτε σε μικρότερο και άλλοτε σε μεγαλύτερο βαθμό. Στο ελληνικό δίκαιο, τέτοιου είδους διαφορές προσπαθεί να επιλύσει το εμπράγματο δίκαιο, με μια σειρά διατάξεων που βρίσκονται στο τρίτο βιβλίο του αστικού κώδικα και ειδικότερα στις διατάξεις ΑΚ 947-1345.
Η κυριότητα, ως εμπράγματο δικαίωμα, παρέχει εξουσία άμεση, απόλυτη, έννομη και καθολική σε ίδιο πράγμα. Ο ορισμός της προκύπτει από έναν συνδυασμό των άρθρων ΑΚ973 και ΑΚ1000. Βασικό γνώρισμα της κυριότητας που τη διακρίνει από τα υπόλοιπα εμπράγματα δικαιώματα είναι το στοιχείο της καθολικότητας. Ο δικαιούχος αυτής δύναται να ενεργεί με οποιονδήποτε τρόπο αυτός επιθυμεί, εφόσον, βέβαια, δεν προσκρούει στον νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων. Απόρροια του χαρακτηριστικού αυτού αποτελεί η αρχή «ουδενί δουλεύειν το ίδιον» και η αρχή της ελαστικότητας της κυριότητας. Σύμφωνα με την πρώτη αρχή, ο δικαιούχος της κυριότητας δεν μπορεί συγχρόνως να είναι και δικαιούχος κάποιου περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος, δηλαδή να είναι δικαιούχος δουλείας, ενεχύρου ή υποθήκης πάνω σε πράγμα που κατέχει ήδη την κυριότητά του.
Όλα τα παραπάνω συμβαίνουν, διότι ο κύριος ενός αντικειμένου έχει τη δυνατότητα να ενεργεί με οποιονδήποτε τρόπο πάνω στο πράγμα. Παρόλα αυτά, σε περίπτωση που συντρέξουν στο ίδιο πρόσωπο η κυριότητα και κάποιο περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, τότε το τελευταίο αποσβήνεται με σύγχυση (λχ. Απόσβεση δουλείας με σύγχυση ΑΚ1137, επικαρπίας 1168κλπ.). Όσον αφορά την αρχή της ελαστικότητας πάνω σε ένα πράγμα, δύναται να συσταθεί περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα υπέρ ενός άλλου προσώπου, διαφορετικού από αυτού του κυρίου. Αυτό έχει ως άμεση συνέπεια την επιβάρυνση της κυριότητας, καθώς ορισμένα βασικά στοιχεία αυτής μεταβαίνουν σε ένα άλλο πρόσωπο. Μόλις, όμως, αποσβεστεί το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, τότε η κυριότητα του κυρίου επανέρχεται στην αρχική της κατάσταση, ανακαταλαμβάνοντας όλα τα στοιχεία που αυτή χρειάζεται.
Το περιεχόμενο της κυριότητας, σύμφωνα με την ΑΚ1000-1001, αποτελείται από ένα θετικό και ένα αρνητικό στοιχείο. Το θετικό στοιχείο είναι ότι μπορεί να επενεργεί πάνω στο πράγμα, όπως αυτός επιθυμεί και να το διαθέτει κατ’ αρέσκειά του, εφόσον, όμως, δεν προσκρούει στον νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων. Το αρνητικό στοιχείο έγκειται στο γεγονός ότι σε περίπτωση προσβολής της κυριότητας του κυρίου, ο τελευταίος δύναται να αποκρούσει αυτήν την παράνομη ενέργεια από οποιονδήποτε τρίτον και αν αυτή προέρχεται, αρκεί, βέβαια, ο τρίτος να μην είναι δικαιούχος περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος.
Στον αντίποδα, στα δικαιώματα αυτά του κυρίου τίθενται και περιορισμοί. Θεμέλιο αυτών των περιορισμών αποτελεί τόσο ο νόμος, μέσω γενικών διατάξεων (λχ. ΑΚ281), ειδικών διατάξεων ιδιωτικού δικαίου (λχ. Γειτονικό δίκαιο ΑΚ1002 επ.), όσο και τα δικαιώματα τρίτων. Η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εάν ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στον χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος. Όμως, ο κύριος δεν μπορεί να απαγορεύσει ενέργεια που επιχειρείται σε τέτοιο ύψος ή βάθος, ώστε να μην εξαρτά κανένα συμφέρον από την απαγόρευση (ΑΚ1001).
Η κυριότητα μπορεί να αποκτηθεί είτε με πρωτότυπο είτε με παράγωγο τρόπο. Πρωτότυπη είναι η κτήση, η οποία δεν στηρίζεται σε κυριότητα άλλου προσώπου πάνω στο πράγμα, με την έννοια ότι η κτήση είναι ανεξάρτητη από την κυριότητα που τυχόν προϋπήρχε στο πράγμα (λ.χ ένωση, συνάφεια, κατάληψη αδέσποτου). Αντίθετα, παράγωγη είναι η κτήση, η οποία βασίζεται στην κυριότητα άλλου προσώπου (λχ. μεταβίβαση κυριότητας με σύμβαση, κληρονομική διαδοχή). Κατά κανόνα, κανείς δεν μπορεί να μεταβιβάσει περισσότερα δικαιώματα από όσα έχει στη διάθεσή του. Συνεπώς, προκειμένου να μεταβιβάσει ένα πρόσωπο την κυριότητα ενός πράγματος, απαραίτητη προϋπόθεση καθίσταται να διαθέτει το εμπράγματο αυτό δικαίωμα.
Η κτήση κυριότητας ακινήτου μπορεί να γίνει με σύμβαση (ΑΚ1033), με χρησικτησία (ΑΚ1041επ.), με προσκύρωση ή επιδίκαση (ΑΚ1056), με προσαύξηση (ΑΚ1069-1070) και με κληρονομική διαδοχή. Όσον αφορά την κτήση κινητού, αυτή μπορεί να πραγματοποιηθεί με σύμβαση (ΑΚ1034), με χρησικτησία από μη κύριο (ΑΚ1036επ.), εφόσον τηρηθούν οι προβλεπόμενες από τον νόμο προϋποθέσεις, με ένωση (ΑΚ1057), συνάφεια (ΑΚ1058), σύμμιξη, σύγχυση (ΑΚ1059), ειδοποιία (ΑΚ1061-1062).
Ειδικότερα, όσον αφορά την κτήση κυριότητας ακινήτου ή κινητού με σύμβαση, δέον είναι να τηρηθούν ορισμένοι γενικοί όροι, οι οποίοι ισχύουν για κάθε σύμβαση. Δηλαδή, οφείλουν να ελεγχθούν, εάν τηρούνται οι όροι: α) της νομοτυπικής μορφής, αν, δηλαδή, η σύμβαση είναι υποστατή, β) του κύρους της σύμβασης (λχ. δικαιοπρακτική ικανότητα) και γ) του ενεργού (λχ. πλήρωση ενδεχόμενης αίρεσης). Ως προς την κτήση ακινήτου με σύμβαση, σύμφωνα με την ΑΚ1033, η νομοτυπική της μορφή καλείται να περιλαμβάνει την ύπαρξη κυριότητας στον μεταβιβάζοντα, κατά το χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας και μεταγραφής της. Κατά μία άλλη άποψη, πρόκειται για όρο του κύρους, ενώ, σύμφωνα με τη νομολογία, απλώς θα είναι ανίσχυρη έναντι του αληθούς κυρίου.
Σε αυτά μπορούμε να προσθέσουμε πως πρέπει να υπάρξει σύμπτωση των δηλώσεων βουλήσεως του μεταβιβάζοντος και του αποκτώντος για τη μεταβίβαση της κυριότητας, σύμπτωση των δηλώσεων βουλήσεως ως προς την αιτία της μεταβίβασης, η οποία δέον είναι να αναγραφεί και τέλος ύπαρξη και ισχύς κάποιας νόμιμης αιτίας, ικανής να δικαιολογήσει τη μεταβίβαση (λχ. πώληση, δωρεά κλπ.). Και το στοιχείο αυτό, κατά μία άλλη κρατούσα άποψη, είναι όρος του κύρους. Σε κάθε περίπτωση, από τα παραπάνω προκύπτει ότι η σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου πρόκειται για μία αιτιώδη δικαιοπραξία.
Επίσης, ως προς τους όρους του κύρους, επιβάλλεται να τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος, να υπάρξει εξουσία διάθεσης του κυρίου και να τηρηθούν οι γενικοί όροι του κύρους. Ως προς τους όρους του ενεργού, βασικό στοιχείο αποτελεί η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή η καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο, ανάλογα με το αν λειτουργεί στην περιοχή του ακινήτου υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο (ΑΚ1192-1033εδ.β-1198). Τη μεταγραφή σύμφωνα με την ΑΚ1194 παρ.2 την αιτείται το πρόσωπο που έχει έννομο συμφέρον, ενώ στην περίπτωση που έχει προηγηθεί άλλη σύμβαση μεταβίβασης, η οποία έχει ήδη μεταγραφεί, τότε ισχύει η αρχή της χρονικής προτεραιότητας. Σε κάθε περίπτωση, δεν απαιτείται παράδοση της νομής για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου. Τέλος, εάν υπάρχουν πρόσθετοι όροι του ενεργού, αυτοί οφείλουν να πληρωθούν.
Όσον αφορά τη μεταβίβαση κυριότητας κινητού με σύμβαση, οι προϋποθέσεις προβλέπονται στην ΑΚ1034. Σύμφωνα με αυτήν, ως προς τη νομοτυπική της μορφή, η σύμβαση δέον είναι να περιλαμβάνει την ύπαρξη κυριότητας και νομής στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντα, καθώς και τη σύμπτωση δηλώσεων βούλησης μεταβιβάζοντος και αποκτώντος για τη μεταβίβαση της κυριότητας. Δυνατή είναι και η αντιπροσώπευση, είτε από την πλευρά του μεταβιβάζοντος είτε από την πλευρά του αποκτώντος. Επίσης, απαιτείται και μεταβίβαση της νομής, με κάποιον με τους προβλεπόμενους από τον νόμο τρόπους (ΑΚ 976-978).
Σε περίπτωση όπου ο κύριος δεν είναι συγχρόνως και νομέας, ο όρος αυτός αναπληρώνεται σύμφωνα με την ΑΚ1035 με την εκχώρηση διεκδικητικής αγωγής. Ως προς τους όρους του κύρους, δεν απαιτείται η τήρηση κάποιου τύπου, με εξαίρεση κάποιες κατηγορίες κινητών, όπως αυτοκίνητα, πλοία, αεροσκάφη, όπου οφείλει ο μεταβιβάζων να έχει την εξουσία διάθεσης και να πληρούνται οι γενικοί όροι του κύρους. Τέλος, ως προς τους όρους του ενεργού, δεν απαιτείται μεταγραφή, με εξαίρεση τα παραπάνω προαναφερθέντα κινητά και δέον είναι να έχουν πληρωθεί, εάν υπάρχουν, τυχόν εκούσιοι όροι του ενεργού.
Εφόσον, λοιπόν, συντρέξουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, τότε επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας, κινητού και ακινήτου. Έστω και ένα στοιχείο να απουσιάζει, τότε η σύμβαση θεωρείται άκυρη και δεν παράγει τις έννομες συνέπειές της.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΠΗΓΗ
- Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα-Θεσσαλονίκη, 2012
