Της Μαριάννας Καλτσά,
Το σύστημα της αντιπαροχής άρχισε να κερδίζει έδαφος στην Ελλάδα, ιδίως μετά την Ελληνοτουρκική ανταλλαγή πληθυσμών το 1923 κι αργότερα μετά το τέλος του Εμφυλίου πολέμου, που άφησε πίσω του κατεστραμμένους οικισμούς. Πρόκειται ουσιαστικά για μια μέθοδο δόμησης που ήρθε για να δώσει λύση στο οξύ οικιστικό πρόβλημα των συγκεκριμένων χρονικών περιόδων. Σύμφωνα μ’ αυτήν, ο ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου –εργοδότης– αναθέτει σε έναν εργολάβο ή κατασκευαστή την ανέγερση οικοδομής επί του οικοπέδου του με υλικά του τελευταίου, ενώ ο οικοπεδούχος υποχρεούται να του μεταβιβάσει ποσοστό εξ αδιαιρέτου κυριότητας επί του οικοπέδου.
Με μία πρώτη ματιά, γίνεται αντιληπτό πώς το συγκεκριμένο σύστημα παρουσιάζει αρκετές ομοιότητες με τον θεσμό της σύμβασης έργου. Ωστόσο, το κύριο σημείο διαφοράς τους έγκειται στον τρόπο αμοιβής του εργολάβου σε καθεμία από τις δύο περιπτώσεις. Ειδικότερα, στη σύμβαση έργου η αμοιβή του εργολάβου είναι χρηματική, ενώ αντιθέτως στην αντιπαροχή η αμοιβή του καθορίζεται σε είδος, και πιο συγκεκριμένα σε ποσοστά συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου, τα οποία αναλογούν σε αντίστοιχα διαμερίσματα της ανεγειρόμενης οικοδομής. Η μεταβίβαση, μάλιστα, μπορεί να γίνει όχι απαραίτητα στον εργολάβο, αλλά και σε τρίτα πρόσωπα καθ’ υπόδειξη του τελευταίου. Στην παραπάνω περίπτωση έχει προηγηθεί σύναψη σύμβασης μεταξύ των δύο μερών, στην οποία ο εργολάβος αναλαμβάνει την υποχρέωση να ολοκληρώσει την κατασκευή της πολυκατοικίας και κατ’ επέκταση των διαμερισμάτων. Στη συνέχεια, να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα και τα ποσοστά κυριότητας που αντιστοιχούν στον τρίτο, που υπέχει την θέση του αγοραστή.
Πρόκειται, συνεπώς, για μικτή σύμβαση, αφού απαρτίζεται από την πώληση του ποσοστού συγκυριότητας στο οικόπεδο και του αντίστοιχου διαμερίσματος, καθώς και εργολαβία ως προς τις κατασκευές για την αποπεράτωση του διαμερίσματος. Πάντως και στις δύο εκδοχές, τόσο στην μεταβίβαση των ποσοστών στον εργολάβο ή στην περαιτέρω μεταβίβασή τους σε τρίτο, τα υπόλοιπα ποσοστά συγκυριότητας και τα αντίστοιχα διαμερίσματα παραμένουν στην κυριότητα του οικοπεδούχου.
Εκτός από την νομική φύση της σύμβασης πώλησης διαμερίσματος υπό κατασκευή από τον εργολάβο τής υπό ανέγερσης οικοδομής, που, όπως υπογραμμίστηκε παραπάνω, είναι μικτή σύμβαση, κρίσιμο είναι να διερευνηθεί κι η νομική φύση της σύμβασης έργου πολυκατοικίας με αντιπαροχή.
Υφίσταται διχογνωμία μεταξύ θεωρίας και νομολογίας ως προς το ζήτημα, καθώς στη θεωρία υποστηρίζεται η άποψη σχετικά με τον μεικτό χαρακτήρα της σύμβασης αντιπαροχής, ενώ η κρατούσα στην νομολογία άποψη την αντιμετωπίζει ως σύμβαση έργου. Πιο συγκεκριμένα, η άποψη της θεωρίας δικαιολογείται από το γεγονός ότι υπάρχουν δύο συμβάσεις, αφενός η σύμβαση έργου με την οποία ο εργολάβος αναλαμβάνει την υποχρέωση κατασκευής του έργου με δικές του δαπάνες σε ξένο οικόπεδο και αφετέρου η σύμβαση ανταλλαγής, αφού ο οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει ποσοστά εξ’ αδιαιρέτου του οικοπέδου μαζί με τα αντίστοιχα διαμερίσματα στον εργολάβο ή σε τρίτους που θα του υποδείξει ο τελευταίος, λαμβάνοντας αντάλλαγμα απ’ αυτόν. Το αντάλλαγμα που αναλαμβάνει ο οικοπεδούχος από τον εργολάβο συνίσταται στην κατασκευή της οικοδομής και τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων και των αντίστοιχων εξ αδιαιρέτων ποσοστών που θα ανήκουν στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου. Όσον αφορά τη νομολογία, δέχεται την αντιπαροχή ενίοτε ως καθαρή σύμβαση έργου κι άλλοτε ως σύμβαση (έργου) με μικτό διφυή χαρακτήρα.
Όπως σε όλες τις συμβατικές σχέσεις, έτσι και στο σύστημα της αντιπαροχής, είναι λογικό κι επόμενο να αναφύονται δυσλειτουργίες κατά την εξέλιξη της συμβατικής σχέσης. Χρήσιμο είναι, επομένως, να διερευνηθεί πώς μπορούν αυτά τα προβλήματα να αντιμετωπιστούν και ποιο από τα δύο μέρη οφείλει να αποκαταστήσει την τυχούσα ανακύπτουσα ζημία.
Η περιπτωσιολογία ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης της αντιπαροχής είναι ευρεία, παρ’ όλα αυτά, ωφέλιμο θα ήταν να αναφερθεί ακροθιγώς τι περιλαμβάνει το οπλοστάσιο δικαιωμάτων του οικοπεδούχου. Αφενός, μία δυνατότητα που παρέχει η διάταξη 686 ΑΚ στον εργοδότη είναι να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, αν ακολουθήσει αυτήν την οδό οι υποχρεώσεις που έχουν γεννηθεί από τη σύμβαση αντιπαροχής, θα αποσβεσθούν και έχουν υποχρέωση και οι δύο πλευρές να αποδώσουν τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, χωρίς να αναμένει την αποπεράτωση και την παράδοση του έργου, εφόσον ο εργολάβος καθυστερεί χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη την έναρξη των εργασιών ή την ολοκλήρωσή τους. Αφετέρου, στην περίπτωση που η ολοκλήρωση του έργου συνοδεύεται με πραγματικά ελαττώματα, απάντηση δίνεται από τα άρθρα 688-690 ΑΚ. Ειδικότερα, ο εργοδότης δικαιούται να ζητήσει διόρθωση των ελλείψεων του οικοδομήματος μέσα σε εύλογο χρόνο κι υπό την προϋπόθεση ότι η συγκεκριμένη λύση δεν απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες. Να υπογραμμιστεί σ΄ αυτό το σημείο πως δεν μπορεί να ζητήσει την κατεδάφιση όλου του κτίσματος παρά μόνο τη διόρθωση των συγκεκριμένων ελλείψεων.
Επίσης, μπορεί να μειώσει τη συμφωνημένη αμοιβή του εργολάβου, η οποία υπενθυμίζεται ότι είναι σε είδος, που συνεπάγεται πως η μείωση θα αφορά το ποσοστό εξ αδιαιρέτου που οφείλεται στον κατασκευαστή και άρα ο εργοδότης θα του αποδώσει την μειωμένη χρηματική αξία της αντίστοιχης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επιπρόσθετα, δικαιούται να αξιώσει αποζημίωση εφόσον ο εργολάβος προκάλεσε με δική του υπαιτιότητα το ελάττωμα ή αν το γνώριζε ή αν υπαίτια αγνοούσε την ύπαρξή του, καθώς και να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Τέλος, το άρθρο 700 ΑΚ θεσπίζει δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης για τον εργοδότη σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή μέχρι την αποπεράτωση του έργου, χωρίς μάλιστα να απαιτείται κάποιος λόγος.
Με την επέλευση της οικονομικής κρίσης, ο θεσμός της αντιπαροχής σχεδόν εξαφανίστηκε. Πλέον, έχει αρχίσει η αναβίωσή του ιδίως σε περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων που παρατηρείται έντονο στεγαστικό πρόβλημα, μιας και η ζήτηση από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές κι ενοικιαστές είναι μεγάλη, η προσφορά, ωστόσο, κατοικιών σημαντικά περιορισμένη.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
-
Η σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με αντιπαροχή, Παπαδοπούλου Ευμορφίλη, Θεσσαλονίκη Ιανουάριος 2015, διαθέσιμο εδώ
