Του Σωτήρη Κολέλη,
Κατά τα συνήθως συμβαίνοντα στις συναλλαγές, μια κατασκευή υλοποιείται από την κατασκευαστική επιχείρηση σε ξένο οικόπεδο, του οποίου η οικοδόμηση της έχει ανατεθεί εργολαβικώς δια του συστήματος της αντιπαροχής στο μέτρο που η εν λόγω επιλογή αποδεικνύεται ως η πλέον συμφέρουσα, τόσο για τον οικοπεδούχο όσο και για τον κατασκευαστή. Από τη στιγμή αυτή, λοιπόν, που οι διαπραγματεύσεις των συμβαλλομένων μερών ευοδωθούν, θα προκύψει μια σειρά συμφωνιών για τη μελλοντική τους συνεργασία, με κοινό στόχο την ανέγερση μιας πολυκατοικίας στο επίμαχο οικόπεδο, βάσει των όρων και των προϋποθέσεων, στις οποίες θα έχουν καταλήξει. Οι ως άνω συμφωνίες τους θα καταχωρηθούν σε ένα συμβατικό κείμενο, το εργολαβικό συμφωνητικό, οι διατάξεις του οποίου θα ρυθμίζουν εφεξής τις σχέσεις τους.
Οι οικοδομικές εργασίες, βεβαίως, δεν δύνανται να εκκινήσουν νομίμως, χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη από τις κείμενες διατάξεις οικοδομική άδεια. Απαραίτητη, δηλαδή, και ουσιαστική προϋπόθεση για την έναρξη της οικοδόμησης είναι η προηγούμενη έκδοση οικοδομικής άδειας, η οποία έπεται ενός βασικού ελέγχου από την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή των προσκομιστέων τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, που αποτελεί και το κύριο αντικείμενο δραστηριοποίησης του κατασκευαστή. Ως προς τη νομική της φύση, από τον ίδιο τον νομοθετικό της ορισμό (άρθρο 1 Π.Δ. 8/13.7.1993) συνάγεται πως πρόκειται για μια εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία επιτρέπει την εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο των προβλεπόμενων από τις οικίες συνοδεύουσες μελέτες οικοδομικών εργασιών, υπό τον όρο, φυσικά, ότι τελούν σε συνάρτηση με τις ισχύουσες διατάξεις και δεν έρχονται σε αντίθεση με αυτές.
Η εν λόγω άδεια, επομένως, διέπεται από το δίκαιο των ατομικών διοικητικών πράξεων και δεν είναι δημοσιευτέα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Ως εκ τούτου, υπόκειται στην προβλεπόμενη διάταξη του άρθρου 8 του ν. 3200/1955 προσφυγή σε αίτηση θεραπείας και σε αίτηση ακυρώσεως εντός εξήντα ημερών από την πλήρη γνώση του περιεχομένου της κρινόμενου in concreto από το δικαστήριο, αφ’ ης στιγμής η άδεια δεν κοινοποιείται στον ενδιαφερόμενο. Κατά την ορθότερη γνώμη, η χορήγηση της άδειας από την οικεία Πολεοδομική Αρχή δεν δύναται να συστήσει εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του αιτούντος, στο μέτρο που δεν αποτελεί τίτλο κτήσης του ή στοιχείο νομιμοποιήσεώς του ως κυρίου του επίμαχου ακινήτου. Σε περίπτωση, επίσης, που η άδεια εκδοθεί βάσει παράνομης διοικητικής πράξης, επί παραδείγματι όταν στηρίζεται σε αντισυνταγματικό κανονιστικό νόμο ή από αναρμόδια Αρχή, τότε δεν παράγει έννομα αποτελέσματα για τον υπέρ ου εξεδόθη. Όταν, απ’ την άλλη, συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, η αρμόδια Πολεοδομική Αρχή υποχρεούται σε χορήγηση της αιτούμενης οικοδομικής άδειας στον ενδιαφερόμενο να ανεγείρει τη σκοπούμενη οικοδομή, όχι, όμως, με ευθύνη δική του και του υπογράφοντος μηχανικού.
Μεταξύ των κατεξοχήν αντικειμένων περί των οποίων προβλέπουν τα συμβαλλόμενα μέρη με τις διαλαμβανόμενες στο εργολαβικό προσύμφωνο διατάξεις και τα οποία έπονται του προοιμίου –ιδιοκτησιακό ιστορικό οικοπέδου, εμφάνιση και νομιμοποίηση αντισυμβαλλομένων, επιφάνεια και όρια του οικοπέδου, περιγραφή του κατά θέση, αναφορά ομόρων ιδιοκτητών κ.λπ.– είναι και ο χρόνος παραδόσεως των ιδιοκτησιών της αντιπαροχής. Η βαρύνουσα σημασία της οικοδομικής άδειας επιτάσσει τη συμφωνία ως προς το χρονικό σημείο εκδόσεώς της, αφ’ ης στιγμής τούτο το τελευταίο τίθεται και ως αφετηρία για τις προθεσμίες εκτέλεσης και ολοκληρώσεως των διάφορων σταδίων του χρονοδιαγράμματος της κατασκευής και για τη δημιουργία κάθε υποχρέωσης, που προκύπτει από την εργολαβική σύμβαση. Συνέπεια των ανωτέρω, αυτός που θα αναλάβει την οικοδόμηση κατασκευής οφείλει να αρχίσει αμέσως μετά τη λήψη της οικοδομικής άδειας τις εργασίες του. Ειδάλλως, σε περίπτωση υπέρβασης της προθεσμίας εξ υπαιτιότητάς του, αναλόγως του χρόνου διάρκειάς της και του σταδίου της κατασκευής που αναφέρεται, επέρχονται και οι αντίστοιχες έννομες συνέπειες σε βάρος του. Κατά κανόνα, πρόκειται για ποινικές ρήτρες ανά ημέρα καθυστερήσεως και με βάση των τετραγωνικών μέτρων των ιδιοκτησιών, στις οποίες αφορά η καθυστέρηση.
Την αίτηση για την έκδοση της οικοδομικής άδειας νομιμοποιείται προφανώς να υποβάλει ο οικοπεδούχος – χωρίς, όμως, να αποκλείεται και η υποβολή της από τον κατασκευαστή ή τρίτον, ενεργούντος κατ’ εντολή του κυρίου του οικοπέδου. Μάλιστα, ενόψει της ως άνω πιέσεως του εργολάβου ως προς τον χρόνο παραδόσεως των ιδιοκτησιών της αντιπαροχής, συνηθέστερη περίπτωση στην καθημερινή πρακτική αποτελεί η ανάληψη από τον εργολάβο της υποχρεώσεως να υποβάλει σχετική αίτηση στην Πολεοδομία με κάθε απαιτούμενο δικαιολογητικό εντός των συγκεκριμένων χρονικών ορίων. Σε κάθε περίπτωση, η εν λόγω άδεια δεν θεωρείται προσωποπαγής –καίτοι εκδίδεται υπέρ συγκεκριμένου προσώπου– αλλά πραγματοπαγής, τίκτουσα μεν δικαιώματα και υποχρεώσεις ως προς το πρόσωπο του έχοντος την ιδιότητα του κυρίου του οικοπέδου κατά τον χρόνο εκδόσεώς της, αλλά τούτων επεκτεινομένων και στο πρόσωπο του εκάστοτε τυχόν νέου ιδιοκτήτη του οικοπέδου επί περαιτέρω μεταβιβάσεώς του από τον προηγούμενο.
Συνέπεια του πραγματοπαγούς χαρακτήρος της άδειας αποτελεί και η δυνατότητα νομίμου μεταβιβάσεώς της μαζί με το οικόπεδο στο οποίο αφορά και με το οποίο αποτελεί ενιαίο όλο, είτε δια πωλήσεως είτε κατόπιν αναγκαστικού πλειστηριασμού. Κατ’ επέκταση, αν η άδεια ζητηθεί από τον εργολάβο, θα του ανήκει εφόσον διατηρεί τα δικαιώματά του εκ της ανωτέρω καταρτισθείσας με τον κύριο του οικοπέδου συμβάσεως. Αν, όμως, του αφαιρεθεί η ιδιότητα του εργολάβου ανεγέρσεως της σκοπηθείσας πολυκατοικίας με το σύστημα της αντιπαροχής (π.χ. λόγω εκπτώσεώς του), τότε η άδεια θα ακολουθήσει την τύχη του οικοπέδου και θα ανήκει πλέον στον οικοπεδούχο ή στον νέο εργολάβο, που θα συμβληθεί μαζί του για την ανέγερση της οικοδομής. Σημειώνεται ότι το δικαίωμα επί της οικοδομικής άδειας δεν συνάπτεται με το πρόσωπο που έχει καταβάλει τη δαπάνη εκδόσεώς της, ήτοι αν είναι ο κύριος, ο κατασκευαστής ή ο τρίτος. Τέλος, ο έλεγχος των τίτλων του οικοπέδου από την Πολεοδομία, με σκοπό τη χορήγηση της αιτούμενης από τον ενδιαφερόμενο οικοδομικής άδειας δεν είναι –και δεν θα μπορούσε εν τοις πράγμασι να είναι– εξαντλητικός, στο μέτρο που η Διοίκηση αρκείται, κατ’ αρχήν, στη διαπίστωση της υπάρξεως δικαιώματος οικοδομήσεως επί του συγκεκριμένου ακινήτου, προς το οποίο και συνάπτεται η εκδιδόμενη άδεια.
Συνοψίζοντας, τα θέματα, τα οποία ανακύπτουν κατά την ανέγερση μιας πολυκατοικίας είτε με το σύστημα της αντιπαροχής είτε και σε οικόπεδο ιδιόκτητο, αλλά και τα προβλήματα που δημιουργούνται πριν από την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, ιδίως ως προς την έκδοση οικοδομικής άδειας, είναι ουκ ολίγα. Γι’ αυτό και το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας οφείλει να τελεί υπό καθεστώς άριστης συνεργασίας και αλληλοκατανόησης με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, απλοποιώντας κατά το δοκούν τη διαδικασία έκδοσης Οικοδομικών Αδειών με καλύτερο διαχωρισμό των σταδίων ευθύνης, αναδεικνύοντας τον επιτελικό ρόλο των Υπηρεσιών Δόμησης στον έλεγχο των προϋποθέσεων, όρων και μεγεθών δόμησης και αναγνωρίζοντας τον ρόλο των μηχανικών.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Π.Δ. της 14.7/27.7.999
- Αιτιολογική Έκθεση στο σχέδιο νόμου «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση – Βιώσιμη ανάπτυξη»
- Τσούμας, Βασίλειος Ι. Η οικοδόμηση με αντιπαροχή: Το δίκαιο του κατασκευαστή και του οικοπεδούχου. Αθήνα: Νομική Βιβλιοθήκη, 2003
