Του Σπύρου Νότη,
Σύμφωνα με την έκθεση της Berkshire Hathaway HomeServices, αντικατοπτρίζονται στο ελληνικό στερέωμα αυξημένες προσδοκίες στον κλάδο του Real Estate. Μάλιστα, παρά την έλευση του COVID-19 ο κλάδος αυτός φαίνεται να επωφελήθηκε από την αυξημένη ζήτηση, η οποία και εκτόξευσε τις τιμές ανηλεώς. Σε αυτό έρχεται να προστεθεί και ο αυξημένος ανταγωνισμός ο οποίος επέτρεψε να εισχωρήσουν στην αγορά νέοι παίκτες που συμβάλλουν στην περαιτέρω άνθιση.
Ως επί το πλείστον, η αγορά αυτή διαδραματίζεται κυρίως στο άστυ, με πολλές αγοραπωλησίες διαμερισμάτων και κυρίως σε περιοχές που κοντά σε δημόσιες συγκοινωνίες. Η αυξητική αυτή τάση δεν αποτυπώθηκε και πέριξ του άστεως, καθώς στα προάστια των πόλεων η ζήτηση για ακίνητα παρέμεινε αισθητά χαμηλή.
Η έρευνα αυτή έφερε στην επιφάνεια την «ψυχοσύνθεση» των επενδυτών σε τούτη την αγορά. Είναι γεγονός πως τη μερίδα του λέοντος στην ελληνική αγορά ακινήτων καρπώνονται ξένα κεφάλαια είτε από επενδυτές είτε από ξένες εταιρείες ακινήτων-hedge funds. Ο καταλυτικός παράγοντας στις επενδύσεις ακινήτων είναι οι φορολογικοί συντελεστές, οι οποίοι παρακρατούν μεγάλα μέρη των προσόδων από τις δραστηριότητες των υποψηφίων επενδυτών. Σημαντική δε, είναι και η ευρύτερη οικονομική ανάπτυξη του χώρου που δραστηριοποιούνται τα ακίνητα – της χώρας δηλαδή – και η αισιοδοξία που διακατέχονται οι επενδυτές για αυτήν.
Όσον αφορά το τεχνικό κομμάτι, αναμφισβήτητα, η δυνατότητα διάθεσης γης καθορίζει και αναδιοργανώνει την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά, ενώ μπορεί να διαμορφώσει την ποιότητα τοποθεσίας. Άλλωστε, η αγορά αυτή έχει χαρακτηριστεί από τη φράση του Χάρολντ Σάμουελ το 1944, ιδρυτή της Land Securities εκ των κορυφαίων εταιρειών ακίνητης περιουσίας στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο οποίος τόνιζε: «Όλα έχουν να κάνουν με την τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία».
Οι πρόσφατες εξελίξεις του πληθωρισμού δεν θα άφηναν ανεπηρέαστο αυτόν τον κλάδο, ο οποίος όπως αναφέρθηκε συνδέεται άρρηκτα με την οικονομική δραστηριότητα στο σύνολο της και τις προσδοκίες για ανάπτυξη. Παρά το γεγονός ότι η επίδραση από την πανδημία ήταν συγκριτικά μικρότερη αναλογικά με άλλους κλάδους, ο πληθωρισμός τείνει να κλείνει το μάτι στο κύμα ανατιμήσεων και στις αγορές ακινήτων. Πολλώ δε μάλλον με τις πρόσφατες εξελίξεις του πολέμου, όπου καθίσταται ακόμα πιο αργή η συρρίκνωση των πληθωριστικών τάσεων. Για πολλούς και ο κατασκευαστικός κλάδος δέχεται ισχυρό πλήγμα εξαιτίας αυτού. Οι λόγοι που επηρεάζεται και ο τομέας των κατασκευών είναι οι εξής:
- Η βραχυπρόθεσμη περαιτέρω συμπίεση στους κόλπους της προσφοράς ακινήτων λόγω της αβεβαιότητας που προκαλείται από την γεωπολιτική κρίση στο ουκρανικό μέτωπο. Πολλοί επενδυτές ενδέχεται να φοβηθούν και να στραφούν σε αναβολή ή ακόμα και διακοπή επενδυτικών πλάνων.
- Όλες οι τιμές αυξάνονται. Φυσικά, και οι τιμές των πρώτων υλών, ενέργειας. Επομένως, θα πρέπει και αυτές να προσκολληθούν στην τελική τιμή του ακινήτου.
- Τέλος, εφόσον αποδειχθούν αληθινές οι αναλύσεις για τεταμένη περίοδο πληθωρισμού, οι επενδυτές πανταχού ενδέχεται βρουν ως «ομπρέλα» τα ακίνητα.
Η πληθωριστική αυτή περίοδος μπορεί να συγκριθεί με αυτήν προ εισαγωγής του ευρώ ως νόμισμα (π.χ. Δεκαετία του ’90). Ο μέσος πληθωρισμός άγγιξε το 15%, οι μισθοί έως και 20%, ενώ η στατιστική εκείνης της εποχής κατέγραφε αύξηση 60% των ενοικίων. Γενικά, είτε έχουμε πληθωριστικές είτε αποπληθωριστικές είτε και στασιμοπληθωριστικές τάσεις (σχετικά μικρός πληθωρισμός συνοδευόμενο από μηδενικό ρυθμό μεγέθυνσης), οι τιμές των ακινήτων συνήθως βαίνουν ανοδικά.
Πολλοί αναλυτές εκτιμούν πως η αγορά ακινήτων είναι έτοιμη να δεχθεί μαζικές εισροές κεφαλαίων ακόμα και από νοικοκυριά, που λόγω του παρατεταμένου lockdown, έχουν αυξήσει το διαθέσιμο εισόδημα και τα αποθέματα τους στις τράπεζες. Αποταμιεύσεις που σε μορφή καταθέσεων, καθόσον μένουν στο παθητικό των τραπεζών, χάνουν αξία, εύλογα κανείς θα σκεφτόταν πως χρειάζεται αυτό το χρήμα να επενδυθεί. Η αγορά ακινήτων όντας λιγότερο εύθραυστη, όπως φαίνεται τουλάχιστον, αποτελεί μια καλή εναλλακτική ή και μονόδρομο για μερικούς.
Η θωράκιση αυτή μπορεί να συμβεί όχι μόνο με αγορά από ίδια ρευστότητα, αλλά και από μόχλευση-δανεισμό. Στην περίπτωση που εξασφαλισθεί σταθερό επιτόκιο από τον ενδιαφερόμενο επενδυτή, θα καταφέρει να προφυλαχθεί από τον πληθωρισμό. Υπάρχουν ασφαλώς και άλλες δικλείδες ασφαλείας που προσφέρονται συνήθως όμως στις συμβάσεις που υπογράφονται επί των μισθώσεων και αναφέρονται σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή τους με βάση το ποσοστό του πληθωρισμού. Βέβαια, δεν είναι απόλυτο αυτό, αφού η επανέναρξη της δραστηριότητας, οι προκλήσεις των καιρών επί της ανόδου των τιμών, επιφέρουν και περαιτέρω ρευστότητα στα νοικοκυριά. Μπορούμε να αντιληφθούμε, λοιπόν, ότι πολλοί εκ των αποταμιευτών της προηγούμενης περιόδου θα προτιμήσουν να τροφοδοτήσουν τα χρήματα τους σε βιωτικού χαρακτήρα ανάγκες και όχι σε επενδύσεις οι οποίες όσο κι αν μοιάζουν βέβαιες, πάντοτε θα ελλοχεύουν κάποιο βαθμό κινδύνου.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Alpha Bank: Ο πόλεμος δύσκολα θα ανακόψει την ανοδική πορεία σε κατασκευές και ακίνητα, Liberal. Διαθέσιμο εδώ
- Berkshire: Οι κορυφαίες τάσεις στα ακίνητα για το 2022 στα ακίνητα, Liberal. Διαθέσιμο εδώ
