Της Δήμητρας Αργυρού,
Η αστικοποίηση του πληθυσμού, δηλαδή η τάση των ανθρώπων για μαζική συγκέντρωση στα αστικά κέντρα, είναι ένα φαινόμενο που παρατηρείται σε όλα τα μέρη του κόσμου. Η συσσώρευση αυτή έχει δημιουργήσει την ανάγκη για ανακάλυψη νέων πολεοδομικών λύσεων, ως προς την εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών. Τα παραπάνω, έχουν οδηγήσει στη διαμόρφωση του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο σχετικός νόμος για την οριζόντια ιδιοκτησία διατηρείται μεταξύ των ολίγων νομοθετημάτων που έχουν παραμείνει αναλλοίωτα από πολύ παρωχημένες εποχές. Σημείο αναφοράς αποτέλεσε και η Μικρασιατική Καταστροφή, με τη συρροή προσφύγων στις μεγάλες πόλεις, που ανάγκασε τον Έλληνα νομοθέτη να ρυθμίσει τα σχετικά θέματα.
Η οριζόντια ιδιοκτησία συμβάλλει στην αποφυγή της υπερβολικής επέκτασης των πόλεων, καθώς προτιμάται η αύξηση των οικοδομών σε ύψος. Οριζόντια ιδιοκτησία, ή οριζόντια συνιδιοκτησία, ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους, ή οροφοκτησία (όλοι οι όροι είναι δόκιμοι και χρησιμοποιούνται ως συνώνυμοι), ορίζεται ως το ιδιόρρυθμο ιδιοκτησιακό καθεστώς πάνω σε ακίνητο, με τα εξής στοιχεία: αφενός, της κυριότητας σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα και αφετέρου, της αναγκαστικής συγκυριότητας στο έδαφος, τα κοινά και αδιαίρετα μέρη της οικοδομής. Η οριζόντια ιδιοκτησία ρυθμίζεται από τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ και το ν. 3741/1929. Η πρώτη διάταξη, 1002 ΑΚ, αναγνωρίζει τη δυνατότητα χωριστής κυριότητας σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου. Παράλληλα, σύμφωνα με την 1117 ΑΚ, διακηρύσσεται και η συγκυριότητα του κυρίου, εξ αδιαιρέτου, κατ’ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία προορίζονται για κοινή χρήση (π.χ. έδαφος, θεμέλια, στέγη, αυλή κλπ.).
Διάφορα ακόμη ζητήματα, που αφορούν την οροφοκτησία, αναλύονται, επίσης, με τον ν.δ 1024/1971, «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου», τον ν. 1562/1985, «για την οικοδόμηση συνιδιόκτητων ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του ΚΠολΔ για τη διανομή και άλλες διατάξεις». Επιπροσθέτως, επικουρικά εφαρμόζονται και οι διατάξεις για τη συγκυριότητα και την κοινωνία (άρθρα 1113 επ., 785 επ. ΑΚ).
Η οριζόντια ιδιοκτησία προϋποθέτει, είτε ενυπάρχον οικόπεδο, στο οποίο να έχει ανεγερθεί οικοδομή (άρθρ. 1 παρ.1 του ν.3741/1929), ή να βρίσκεται προς ανέγερση, ή έστω να μελετάται η ανέγερση της οικοδομής (άρθρ. 10 παρ. 2 του ν.3741/1929). Στην περίπτωση μιας μελλοντικής οικοδομής, τα διαμερίσματα πρέπει να είναι αποτυπωμένα στα αρχιτεκτονικά σχέδια με λεπτομέρεια (π.χ. διαστάσεις, εμβαδόν κτλ.). Για την έγκυρη σύσταση ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, απαιτείται σύμβαση, ή μονομερής δικαιοπραξία, ή διάταξη τελευταίας βούλησης (διαθήκη) του κυρίου του όλου ακινήτου, καθώς και μεταγραφή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώρηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Με την απόκτηση της χωριστής κυριότητας ορόφου ή διαμερίσματος ο κύριος τούτων γίνεται, αυτοδίκαια, και συγκύριος, εξ αδιαιρέτου, επί των κοινών μερών και του εδάφους της οικοδομής, στο ποσοστό που ορίζεται στη συστατική πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των ιδιοκτητών. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει τέτοιος καθορισμός, η ανάλογη μερίδα, πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, θα καθοριστεί με βάση την αξία του κάθε διαμερίσματος, σε σχέση με την αξία του όλου ακινήτου.
Ενδεικτικά διάφοροι από τους τρόπους σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι οι ακόλουθοι:
- Με σύμβαση μεταξύ των τυχόν συγκυρίων του όλου ακινήτου.
- Με σύμβαση κυρίου (ή συγκυρίων) του όλου ακινήτου και του αποκτώντος το διαμέρισμα.
- Με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου.
- Με διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου.
- Με δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή.
- Με απόφαση του δικαστηρίου και συμφωνία της πλειοψηφίας, του 65%, των συγκυρίων του οικοπέδου. (Στην περίσταση αυτή, πρέπει να συντρέχει αναπόφευκτη ανάγκη ή φανερή ωφέλεια για όλους τους συγκυρίους, ενώ δίνεται η δυνατότητα στους διαφωνούντες να προτείνουν, πριν από τη συζήτηση της αγωγής, στους ενάγοντες να εξαγοράσουν το ιδανικό τους μερίδιο αντί τιμήματος).
Ο ιδιοκτήτης ορόφου έχει, ως προς το διαμέρισμά του, όλα τα δικαιώματα του κυρίου (1000 ΑΚ), με την προϋπόθεση να μην προσκρούει στον νόμο, να μην παραβλάπτει τα δικαιώματα τρίτων, αλλά ούτε και τη χρήση των άλλων οροφοκτητών. Παράλληλα, ως προς τους κοινόχρηστους χώρους, έχει το δικαίωμα να τους χρησιμοποιεί ανεμπόδιστα, αρκεί να μην παρακωλύεται η σύγχρησή τους από τους λοιπούς οροφοκτήτες, καθώς και να μη μεταβάλλεται, με εν λόγω μεταβολές ή προσθήκες, ο συνήθης προορισμός αυτών των κοινόχρηστων χώρων. Μεταξύ των άλλων, δεν θα πρέπει να δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική της οικοδομής ή την ασφάλεια των διαμερισμάτων της. Ζητήματα ενδέχεται να προκύψουν και ως προς τη μεταβολή της αισθητικής του κτιρίου. Είναι δυνατόν, όμως, η χρήση ενός από τα κοινά μέρη, εφόσον το επιτρέπει η φύση του, να παραχωρηθεί, με ειδική μετεγγραπτέα συμφωνία, αποκλειστικά, σε κάποιον ή κάποιους από τους οροφοκτήτες, με αποτέλεσμα να αποκλείονται οι υπόλοιποι από τη χρήση του.
Όλοι οι ιδιοκτήτες δύνανται, με εξαίρεση τους περιορισμούς των διατάξεων αναγκαστικού δικαίου της νομοθεσίας, να καθορίσουν, με την αρχική συστατική πράξη (κανονισμός πολυκατοικίας) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας. Ο κανονισμός είναι συνήθης, αλλά όχι υποχρεωτικός, αφού μπορεί να συμπληρωθεί και από τη νομοθεσία. Ο κανονισμός ή αλλιώς καταστατικό της πολυκατοικίας, μπορεί να ορίζει τα κοινά μέρη της όλης οικοδομής, τους όρους διοίκησης των κοινών μερών, τη συμμετοχή των συνιδιοκτητών στα κοινά βάρη, την απαγόρευση διατήρησης ζώων κτλ. Μάλιστα, στα αντικείμενα αναγκαστικής συγκυριότητας του ακινήτου και για κάθε ενέργεια σε αυτά, πρέπει να έχει, προηγουμένως, εξασφαλιστεί η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών.
Τέλος, στα όργανα της ενότητας των οροφοκτητών, συγκαταλέγεται η γενική συνέλευση, ως ένωση προσώπων (ΑΚ 107), και ο διαχειριστής της οροφοκτησίας. Η γενική συνέλευση αποφασίζει, με βάση το κοινό συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών, και ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των οροφοκτητών, ενώ μπορεί να τους εκπροσωπήσει δικαστικά και εξώδικα. Ως εντολοδόχος, ο διαχειριστής έχει αυξημένο βαθμό ευθύνης και ευθύνεται, σε περίπτωση μη εκτέλεσης ή πλημμελούς εκτέλεσης, για κάθε πταίσμα (σύμφωνα με τις διατάξεις της εντολής 714 ΑΚ).
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Εγχειρίδιο Εμπραγμάτου Δικαίου, Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εκδόσεις Σάκκουλα 2012
- «Οριζόντια ιδιοκτησία και διαφορές επί των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων», διαθέσιμο εδώ
- «Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία», διαθέσιμο εδώ
- «Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας», διαθέσιμο εδώ
