Της Δήμητρας Αργυρού,
Τα τελευταία χρόνια, ο πληθυσμός των αστικών κέντρων αυξάνεται διαρκώς, ενώ παράλληλα οι πόλεις επεκτείνονται ολοένα και περισσότερο. Οι γειτονικές διαφορές, μεταξύ των ενοίκων μιας οικοδομής ή ενός συγκροτήματος κατοικιών, είναι αναπόφευκτες μέσα σε ένα τόσο ασφυκτικό κλίμα και αποτελούν αιτία διαπληκτισμών και έντονων συγκρούσεων. Για τη ρύθμιση μιας ομαλής και ειρηνικής διαβίωσης στα αστικά κέντρα, καθώς και την αποφυγή διενέξεων ανάμεσα στα γειτονικά ακίνητα, έχει προβλέψει ο νομοθέτης μια σειρά διατάξεων στον Αστικό Κώδικα, αλλά και σε άλλα ειδικά νομοθετήματα.
Αρχικά, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1000 ΑΚ, ο κύριος του πράγματος (κινητού ή ακινήτου) μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων, να το διαθέτει κατ’ αρέσκειαν και να αποκλείει κάθε ενέργεια άλλου πάνω σε αυτό. Ωστόσο, οι διατάξεις του γειτονικού δικαίου εισάγουν ορισμένους νόμιμους περιορισμούς ή αλλιώς προσδιορισμούς της κυριότητας και του περιεχομένου της, με σκοπό την προστασία των ιδιωτικών συμφερόντων των γειτονικών ακινήτων. Ο όρος γειτνίαση ή γειτονία χρησιμοποιείται άλλοτε με την έννοια των όμορων ή παρακείμενων ακινήτων και άλλοτε με την ευρεία έννοια των απλώς γειτονικών ακινήτων, μεταξύ των οποίων μπορεί να παρεμβάλλονται και άλλα.
Οι περιορισμοί του γειτονικού δικαίου διακρίνονται σε άμεσους, που προκύπτουν απευθείας από το νόμο και σε έμμεσους, που πηγάζουν από αξιώσεις που παρέχει ο νόμος στον δικαιούχο, όταν συντρέχουν ορισμένες «ιδιαίτερες» περιστάσεις. Οι έμμεσοι περιορισμοί ενδεχομένως περιορίζουν ακόμη περισσότερο την κυριότητα, πέραν του συνήθους. Αναλυτικότερα, στους έμμεσους περιορισμούς, όταν συντρέξουν οι αναγραφόμενες στον νόμο προϋποθέσεις και δημιουργηθεί «κατάσταση ανάγκης», παρέχεται στον ένα γείτονα το ενοχικό δικαίωμα να αξιώσει κατά του άλλου γείτονα την παραχώρηση εμπράγματου δικαιώματος, χωρίς το οποίο δεν μπορεί να εκμεταλλευθεί πλήρως το κτήμα του (π.χ. υποχρέωση παροχής διόδου ΑΚ 1012). Εάν ο γείτονας δεν συμμορφώνεται ως προς την ενοχική του υποχρέωση για παροχή και δεν υπάρξει συμφωνία μεταξύ τους, ο δικαιούχος μπορεί δικαστικώς να πετύχει την αναγνώριση ενός εμπραγμάτου δικαιώματος.
Εξαίρεση από την αρχή του αποκλεισμού οποιασδήποτε ενέργειας τρίτου στο κτήμα του κυρίου (1000 ΑΚ) και άρα άμεσο περιορισμό της κυριότητας, καθιερώνει η διάταξη του άρθρου 1003 ΑΚ. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, ο κύριος ακινήτου έχει υποχρέωση να ανέχεται την εκπομπή καπνού, αιθάλης, αναθυμιάσεων, θερμότητας, θορύβου, δονήσεων ή άλλες παρόμοιες επενέργειες που προέρχονται από άλλο ακίνητο, εφόσον αυτές δεν παραβλάπτουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου του ή προέρχονται από χρήση συνήθη για ακίνητα της περιοχής του κτήματος από το οποίο προκαλείται η βλάβη. Στις «παρόμοιες επενέργειες» συγκαταλέγονται όσες διαθέτουν χαρακτηριστικά είτε μετάδοσης «ενέργειας», είτε διείσδυσης αεριωδών στοιχείων αναμειγμένων με τον ατμοσφαιρικό αέρα, είτε εισαγωγής στερεών σωματιδίων πολύ μικρού μεγέθους. Αντίθετα, η ΑΚ 1003 δεν αναφέρεται σε εκπομπές στερεών σωμάτων μεγαλύτερου μεγέθους (π.χ .σκουπίδια) ή υγρών στοιχείων (π.χ. ύδατα) και εν συνεπεία ως προς αυτές δεν υπάρχει υποχρέωση ανοχής.
Ο κύριος ακινήτου υποχρεώνεται να ανέχεται τις ανωτέρω εκπομπές, εφόσον αυτές είναι επουσιώδεις και δεν παρακωλύουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου. Ταυτόχρονα εξαναγκάζεται σε ανοχή ακόμη και ουσιωδών επενεργειών, όταν αυτές προέρχονται από συνηθισμένη χρήση για τα ακίνητα της περιοχής (π.χ. εργοστάσια). Ο νόμος λαμβάνει υπόψη του έναν μέσο και κανονικό ένοικο και δεν ενδιαφέρεται για έναν υπερβολικά ευαίσθητο ιδιοκτήτη, με τη δικαιολογία ότι ο καθένας πρέπει να προσαρμόζεται στην ιδιομορφία του χώρου μέσα στον οποίο ζει. Το εάν η ενόχληση είναι συνηθισμένη στην περιοχή θα κριθεί στην κάθε περίπτωση ανάλογα με τη φύση του ακινήτου και την τοποθεσία όπου βρίσκεται. Δεν αποκλείεται μάλιστα και ένα μεμονωμένο ακίνητο να προσδίδει σε ορισμένη περιοχή τον ιδιάζοντα χαρακτήρα της (π.χ. αεροδρόμιο). Επιπλέον, είναι πιθανό μια περιοχή να μεταβάλλει τον χαρακτήρα της με την πάροδο του χρόνου και την εκτέλεση έργων σε αυτήν (π.χ. ανοικοδόμηση ουρανοξυστών).
Αξίζει να σημειωθεί ότι στο δημόσιο δίκαιο πολλές φορές γίνονται δεκτές εξαιρέσεις για τα δημόσια ακίνητα, που χρησιμοποιούνται για την εξυπηρέτηση δημοσίων σκοπών (π.χ. σχολεία, στρατώνες, πεδία βολής κλπ.) Οι κύριοι των γειτονικών ακινήτων είναι υποχρεωμένοι να ανέχονται από αυτά ενοχλήσεις πέραν του θεμιτού ορίου της ΑΚ 1003, με τη δικαιολογητική βάση ότι το κράτος επιδιώκει κυριαρχικούς σκοπούς που δεν θα πρέπει να εμποδίζονται. Κάτι παρόμοιο συμβαίνει και με ακίνητα μεγάλης σπουδαιότητας για το κοινωνικό σύνολο, ανεξάρτητα από το αν ανήκουν στο δημόσιο (π.χ. σταθμοί σιδηροδρόμων).
Ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου οφείλει να λαμβάνει πρόσφορα μέτρα για την αποτροπή ή τη μετρίαση των ενοχλήσεων από το γειτονικό ακίνητο. Η υποχρέωση αυτή μπορεί να θεμελιωθεί στην ΑΚ 281 και στην κοινωνική δέσμευση της ιδιοκτησίας. Παρόλα αυτά, η υποχρέωση για ανοχή σταματά εκεί που τα μέσα αποτροπής ή μετριασμού θα ήταν δυσανάλογα και οι δαπάνες υπερβολικά δαπανηρές. Επομένως, για τις επενέργειες οι οποίες ξεπερνούν τα θεμιτά όρια της ΑΚ 1003, ο κύριος του βλαπτόμενου από κάθε είδους εκπομπές ακινήτου δικαιούται να τις αποκρούσει, όταν διαταράσσεται σημαντικά η χρήση του ακινήτου του ή όταν οι εκπομπές προέρχονται από ασυνήθη για τα ακίνητα της περιοχής χρήση. Στις περιπτώσεις αυτές, ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου μπορεί να ασκήσει είτε την αρνητική αγωγή (1108 ΑΚ), ή την αγωγή διατάραξης της νομής (989 ΑΚ). Το αίτημα των παραπάνω αγωγών είναι η άρση της προσβολής (διατάραξης) και παράλειψη της στο μέλλον.
Τέλος, ο κύριος του βλαπτόμενου ακινήτου δικαιούται να ζητήσει και τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων για την προσωρινή ρύθμιση κατάστασης κατά τα άρθρα 731 επ. ΚΠολΔ. Δεν αποκλείεται περαιτέρω αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις αδικοπραξίες (914 επ. ΑΚ), αν συντρέχει και υπαιτιότητα του προκαλούντος τη διατάραξη εναγομένου και ζημία του ενάγοντος. Εφόσον η ενόχληση κριθεί ότι προσβάλλει και το δικαίωμα στη ψυχική υγεία, ως ιδιαίτερη έκφανση του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος της προσωπικότητας του ατόμου, σε συνδυασμό με το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να απολαύει της ιδιοκτησίας του σε έναν υγιή ζωτικό χώρο, μπορεί να απαιτηθεί η άρση της προσβολής και η μη επανάληψη της στο μέλλον σύμφωνα με το άρθρο 57 ΑΚ (δικαίωμα στην προσωπικότητα).
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Εγχειρίδιο Εμπραγμάτου Δικαίου, Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2012
- Ενοχλητικοί Ήχοι από Γειτονικό Ακίνητο, διαθέσιμο εδώ
- Νομική προστασία της κυριότητας από εκπομπές θορύβου, οσμών και οπτική όχληση, διαθέσιμο εδώ
