Του Βασίλη Χουρσανίδη,
Είναι ευρέως γνωστό ότι καμία τράπεζα δεν κάνει το μεγάλο βήμα να παράσχει πίστωση σε κάποιον χωρίς να πάρει κάποια ασφάλεια. Είναι δε γνωστό ότι η κυριότερη ασφάλεια που σπεύδει να λάβει για μεγάλα χρηματικά ποσά είναι η υποθήκη σε κάποιο ακίνητο. Οι τράπεζες αποτελούν, κατά το ισχύον νομικό πλαίσιο, κατά βάση ανώνυμες εταιρίες που έχουν το προνόμιο να δέχονται καταθέσεις από το ευρύ κοινό, τις οποίες χρησιμοποιούν παραγωγικά προκειμένου να χρηματοδοτήσουν αφενός τις ανάγκες τους και αφετέρου να ενισχύσουν την οικονομία χορηγώντας πιστώσεις σε επιχειρήσεις και νοικοκυριά. Τα χρήματα δεν είναι επί της ουσίας δικά τους, αλλά των καταθετών, και πρέπει να λαμβάνουν μέτρα ώστε πάντοτε να έχουν την αναγκαία ρευστότητα και να μπορούν να τα επιστρέψουν. Έτσι, λοιπόν, μεταξύ αυτών των μέτρων συγκαταλέγεται και η υποθήκη, ασφάλεια που παρέχεται από τους δανειολήπτες για μεγάλα χρηματικά ποσά.
Η υποθήκη δεν είναι τίποτα άλλο παρά ένα εμπράγματο δικαίωμα (ΑΚ 974). Σε αντίθεση, όμως, με την κυριότητα (η κοινώς λεγόμενη ιδιοκτησία), η υποθήκη μπορεί να έχει ως αντικείμενο αποκλειστικά ακίνητο πράγμα και δεν παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή καμία εξουσία επί του ακινήτου. Είναι, όπως λέγεται, ένα εμπράγματο δικαίωμα αξίας, δηλαδή μία εμπράγματη ασφάλεια, που παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή την εξουσία να ικανοποιήσει προνομιακά την ασφαλιζόμενη χρηματική απαίτησή του στο πλαίσιο του αναγκαστικού πλειστηριασμού. Είναι δε σημαντικό να τονιστεί ότι υποθήκη επί ακινήτου μπορεί παραχωρηθεί όχι μόνο από τον ίδιο τον οφειλέτη κάποιου χρηματικού ποσού, αλλά και από τρίτα πρόσωπα που δεν έχουν καμία οφειλή έναντι του δανειστή και απλώς ενεργούν προς όφελος του οφειλέτη, υποθηκεύοντας δικό τους περιουσιακό στοιχείο.
Είναι σημαντικό, επίσης, να γνωρίζει κανείς ότι υποθήκη, είτε παραχωρείται από τον οφειλέτη είτε από τρίτον, μπορεί να παραχωρήσει μόνο όποιος είναι κύριος του ακινήτου και έχει εξουσία διάθεσης της κυριότητάς του κατά το χρόνο της παραχώρησης της και της εγγραφής της στο βιβλίο υποθηκών, οπότε και ολοκληρώνεται η σύστασή της. Αυτό αποτελεί απόρροια της αρχής ότι κανείς δεν μπορεί να διαθέτει περιουσιακά στοιχεία που δεν του ανήκουν, δηλαδή εν προκειμένω να επιβαρύνει με υποθήκη ακίνητο που δεν του ανήκει. Άλλο είναι το ζήτημα της δυνατότητας να παραχωρεί υποθήκη προς εξασφάλιση χρηματικών απαιτήσεων και όποιος δεν είναι οφειλέτης, όπως τονίστηκε, καθώς αυτό δεν σημαίνει ότι αυτός ο τρίτος δεν πρέπει να είναι και κύριος του υποθηκευόμενου ακινήτου.
Όπως εκτέθηκε και παραπάνω, η ουσία της υποθήκης συνίσταται στο δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του ενυπόθηκου δανειστή ως προς την ασφαλιζόμενη με την υποθήκη απαίτησή του. Η υποθήκη πάντοτε εγγράφεται για ορισμένη χρηματική ποσότητα. Αυτή η ποσότητα μπορεί να είναι είτε μικρότερη είτε ίση με το ύψος της απαίτησης που εξασφαλίζεται, ποτέ όμως μεγαλύτερη. Αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, διότι υποδηλώνει το χρηματικό ποσό για το οποίο ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να ικανοποιηθεί προνομιακά σε σχέση με άλλους δανειστές από το πλειστηρίασμα, που επιτυγχάνεται μέσω της διαδικασίας του αναγκαστικού πλειστηριασμού.
Προνομιακή ικανοποίηση σημαίνει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής, σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο κατασχεθεί και βγει σε πλειστηριασμό, θα καταταγεί προνομιακά στον πίνακα κατάταξης που θα συντάξει ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (συμβολαιογράφος) σε σχέση με τους λοιπούς δανειστές. Δηλαδή, θα συμμετάσχει στο πλειστηρίασμα σε συγκεκριμένο ποσοστό, σαφώς μεγαλύτερο σε σχέση με άλλους δανειστές που δεν έχουν κάποιο προνόμιο ανάλογο με το δικό του, και από αυτό θα ικανοποιηθεί σαφώς σε μεγαλύτερη έκταση σε σχέση με την περίπτωση που δεν διέθετε το εν λόγω προνόμιο και κατατασσόταν ως μη προνομιούχος δανειστής. Επίσης, εφόσον στο ίδιο ακίνητο έχουν συσταθεί περισσότερες υποθήκες, οι περισσότεροι ενυπόθηκοι δανειστές θα καταταγούν και πάλι προνομιακά σε σχέση με τους μη προνομιούχους σε μεγάλο ποσοστό του πλειστηριάσματος, και στις μεταξύ τους σχέσεις προτιμάται εκείνος που απέκτησε πρώτος υποθήκη σε σχέση με τους άλλους, ο οποίος θα ικανοποιηθεί πλήρως και εν συνεχεία ό,τι τυχόν περισσέψει από αυτό το ποσοστό του πλειστηριάσματος θα διανεμηθεί στους υπόλοιπους και πάλι με τη λογική της χρονικής προτεραιότητας και μέχρις ότου εξαντληθεί το πλειστηρίασμα που τους αναλογεί.
Είναι, λοιπόν, προφανές ότι η υποθήκη έχει ιδιαίτερη συναλλακτική αξία, διότι αφενός έχει ως αντικείμενό της μόνο ακίνητα, τα οποία όπως είναι λογικό έχουν μεγάλη και σχετικά σταθερή και ανθεκτική απέναντι στις διάφορες οικονομικές διακυμάνσεις αξία, και αφετέρου παρέχουν το δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης στο πλαίσιο αναγκαστικής κατάσχεσης και πλειστηριασμού. Τέλος, ως ασφάλεια με αντικείμενο ακίνητο πράγμα, υπόκειται σε αυστηρές διατυπώσεις δημοσιότητας και δύσκολα μπορεί να καταστρατηγηθεί σε σχέση με άλλα εξασφαλιστικά μέτρα που ενίοτε χρησιμοποιούνται στη συναλλακτική ζωή.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Εγχειρίδιο αναγκαστικής εκτέλεσης, Β’ έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Πελαγία Γέσιου-Φαλτσή
