Της Αγγελικής Μοντεσάντου,
Αρκετά συχνά, οι μισθωτές (ή αλλιώς ενοικιαστές) ενός ακινήτου (μισθίου) εξακολουθούν να μένουν σε αυτό και μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης. Είναι η ως άνω κατάσταση ανεκτή και νόμιμη στην ελληνική έννομη τάξη;
Για να απαντήσουμε σε αυτό το ερώτημα, θα πρέπει να ανατρέξουμε στο άρθρο 611 του Αστικού μας Κώδικα υπό τον τίτλο «Σιωπηρή Αναμίσθωση». Εκεί ορίζεται ότι: «Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται». Με απλά λόγια, ο νομοθέτης προέβλεψε την περίπτωση όπου ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να συνεχίσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο υπό συγκεκριμένες μόνον προϋποθέσεις.
Αρχικά, σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη, για να υπάρξει σιωπηρή αναμίσθωση, θα πρέπει η μίσθωση να είναι ορισμένου χρόνου και να έχει παρέλθει η συμβατική διάρκειά της, δηλαδή να έχει λήξει. Πρόκειται, λοιπόν, για μια νέα σύναψη σύμβασης με τους προηγούμενους συμβατικούς όρους. Απαιτείται, ακόμη, η εξακολούθηση της χρήσης του μισθίου από τον μισθωτή και η αντίστοιχη γνώση από την πλευρά του εκμισθωτή. Ο τελευταίος, εκτός από τη γνώση, δεν θα πρέπει να εναντιώνεται στη συνέχιση της μισθωτικής σχέσης.
Εναντίωση του εκμισθωτή σημαίνει ότι αυτός δεν επιθυμεί πλέον τη συνέχιση της μίσθωσης. Η υπ’ αριθμόν 62/2014 απόφαση του Άρειου Πάγου αναφέρει χαρακτηριστικά ότι ο εκμισθωτής «δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης». Και εναντιώνεται στη συνέχιση της μίσθωσης είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Πρόκειται, δηλαδή, για μια μονομερή απευθυντέα δήλωση, η οποία δεν απαιτείται να περιβληθεί με συστατικό τύπο. Δύναται, επομένως, να είναι ρητή αλλά και σιωπηρή, υπό την προϋπόθεση ότι θα προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή περί μη αποδοχής εξακολούθησης της μίσθωσης γενικά ή με τους ίδιους όρους.
Για παράδειγμα, η αγωγή απόδοσης του μισθίου και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη σιωπηρή παράταση της μίσθωσης αποτελούν σιωπηρή εναντίωση. Και τούτο διότι η σιωπηρή παράταση της μίσθωσης είναι δυνατή μόνο με την εξακολούθηση της μίσθωσης με τους όρους της σύμβασης που έληξε. Το ύψος του μισθώματος αποτελεί εξάλλου ουσιώδη όρο κάθε σύμβασης μίσθωσης πράγματος.
Αν παρά την εναντίωση του εκμισθωτή ο μισθωτής αυθαίρετα παρακρατεί και χρησιμοποιεί το μίσθιο, ευθύνεται κατά το άρθρο 601 ΑΚ για πλήρη αποζημίωση. Συγκεκριμένα, η διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ ορίζει ότι για όσο χρόνο ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Η απόφαση διαθέσιμη εδώ
- Παπαδάκης Χαράλαμπος, Αγωγές απόδοσης μισθίου, τρίτη έκδοση, εκδ. Σάκκουλα, 2006
