Της Αγγελικής Μοντεσάντου,
Πολύ συχνά οι μισθωτικές σχέσεις δεν εξελίσσονται ομαλά και δημιουργούν αντιπαραθέσεις μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών. Η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου συνιστά την ιδανικότερη διαδικασία, που δύναται να ακολουθήσει ο εκμισθωτής. Πρόκειται για μια ειδική, ταχύτατη διαδικασία κατά την οποία ο εκμισθωτής (ενεργητική νομιμοποίηση) μπορεί να ζητήσει έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου από το δικαστήριο, χωρίς να καλέσει τον μισθωτή στη συζήτηση (ex parte διαδικασία).
Για την εφαρμογή της ως άνω διαδικασίας απαιτείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, δηλαδή του ενοικίου, λόγω δυστροπίας του μισθωτή (άρθρο 66 ΕισΝ ΚΠολΔ). Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος ή με άλλα λόγια, όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία. Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου δύναται να σωρευθεί και το αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινοχρήστων, τελών και λογαριασμών ρεύματος και ύδρευσης, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύεται είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα το ύψος τους.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 14 παράγραφος 1 περίπτωση β’ του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, αρμόδιος καθ’ ύλην δικαστής για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης, στις περιπτώσεις που το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια ευρώ. Όταν το μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει το παραπάνω ποσό, αρμόδιος είναι ο δικαστής του Μονομελούς Πρωτοδικείου. Κατά τόπον αρμόδιο δικαστήριο για την υποβολή της αίτησης είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο. Δυνάμει του άρθρου 29 παράγραφος 2, αν το ακίνητο βρίσκεται στις περιφέρειες περισσότερων δικαστηρίων, ο αιτών έχει το δικαίωμα επιλογής. Είναι δυνατή και η παρέκταση της αρμοδιότητας (άρθρο 42 ΚΠολΔ), εφόσον τα μέρη το έχουν συμφωνήσει ρητώς με έγγραφο τύπο. Αν ο δικαστής είναι αναρμόδιος απορρίπτει την αίτηση και δεν την παραπέμπει στον αρμόδιο δικαστή.
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων πρέπει οπωσδήποτε να πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: είναι αναγκαίο αρχικά να αποδεικνύεται η ύπαρξη συμφωνητικού μίσθωσης, η οποία να αποδεικνύει εγγράφως την έναρξη της μισθωτικής σχέσης. Δεύτερον, απαιτείται καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία. Τρίτον, ο εκμισθωτής έχει δικονομική υποχρέωση σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ να ζητήσει την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων με επίδοση από δικαστικό επιμελητή εξώδικη όχληση –πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων– δήλωση από τον μισθωτή. Δεν αρκεί μια απλή επιστολή προς τον μισθωτή (άρθρα 174, 180 ΑΚ) αλλά επίδοση με δικαστικό επιμελητή. Κι ακόμη, η όχληση θα πρέπει να έχει επιδοθεί δεκαπέντε τουλάχιστον μέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης (δικονομική προθεσμία, 144 ΚΠολΔ). Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά, ενώ δεν απαιτείται στην περίπτωση που υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση. Επί οικογενειακής στέγης, πρέπει η έγγραφη όχληση να επιδοθεί και στον/στην σύζυγο του/της μισθωτή/μισθώτριας μέσα στην ίδια προθεσμία (612Α ΑΚ, ΕιρΚαλ 422/2016).
Η διαταγή απόδοσης μισθίου εκδίδεται σε σύντομο χρονικό διάστημα και αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Η εκτέλεση της απόφασης μπορεί να γίνει, εφόσον περάσουν είκοσι πλήρεις ημέρες από την επίδοση, με δικαστικό επιμελητή, στον μισθωτή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση. Η διαταγή σύμφωνα με το άρθρο 616 ΚΠολΔ εκτελείται και κατά των υπομισθωτών και γενικά κατά οποιουδήποτε κατέχει το μίσθιο.
Άμυνα του μισθωτή αποτελεί το δικαίωμα άσκησης ανακοπής μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δεκαπέντε ημερών. Ωστόσο, η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση και ως εκ τούτου, θα πρέπει να ζητήσει με ασφαλιστικά μέτρα την αναστολή εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης.
Η διαταγή απόδοσης του μισθίου δεν αποτελεί δικαστική απόφαση και δεν παράγει δεδικασμένο. Αποκτά, όμως, δύναμη δεδικασμένου, όταν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία άσκησης ανακοπής ή όταν ασκηθεί ανακοπή και η επ’ αυτής απόφαση καταστεί τελεσίδικη.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Κατράς Ι., (2019) Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2η έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα
