Του Βασίλη Χουρσανίδη,
Σύνηθες φαινόμενο στη δικηγορική πρακτική της Ελλάδας, ιδίως εντός της πολύπαθης δεκαετίας της οικονομικής κρίσης, είναι η κατάσχεση και ο πλειστηριασμός ακινήτων που οι ιδιοκτήτες τους εκμεταλλεύονται καταρτίζοντας συμβάσεις μίσθωσης οι οποίες είναι εν ισχύ κατά το χρόνο πλειστηριασμού του ακινήτου από τους δανειστές του ιδιοκτήτη του. Τότε, έντρομοι οι μισθωτές τους, σπεύδουν να ρωτήσουν ποια είναι η τύχη της μισθωτικής τους σχέσης μετά την απόκτηση του ακινήτου από τον πλειοδότη. Βεβαίως, το ζήτημα αυτό είναι από τα πλέον φλέγοντα στον τομέα των μισθωτικών σχέσεων αλλά και της αναγκαστικής εκτέλεσης για την ικανοποίηση χρηματικών απαιτήσεων, ακριβώς λόγω των δυσμενών οικονομικών συγκυριών που επικρατούν μέχρι και σήμερα στη χώρα μας.
Με την αποπεράτωση της διαδικασίας του πλειστηριασμού, ο τελευταίος κατά σειρά πλειοδότης (αυτός που υπέβαλε την καλύτερη σε σχέση με τους άλλους ή ενδεχομένως και τη μόνη προσφορά) είναι αυτός στον οποίο κατακυρώνεται το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο. Βεβαίως αυτός αποκτά την κυριότητα επ’ αυτού, μόνο αφού καταβάλει το πλειστηρίασμα και τηρήσει όλες τις διατυπώσεις δημοσιότητας που επιβάλλονται για την κτήση ακινήτων και οι οποίες είναι αναγκαίες για την ασφάλεια των συναλλαγών. Από τη στιγμή, λοιπόν, που τηρηθούν οι εν λόγω διατυπώσεις, καθίσταται κύριος του ακινήτου.
Όμως στην περίπτωση που μας ενδιαφέρει, το ακίνητο είναι σε αυτό το χρονικό σημείο μισθωμένο σε κάποιον τρίτο, ο οποίος και το κατέχει και ο οποίος κατά λογική ακολουθία είναι και αυτός στον οποίο ανατέθηκε αυτομάτως κατά το χρόνο που κατασχέθηκε αυτό η φύλαξη του μέχρι τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Το βασικό στοιχείο που συνιστά την προστασία του νόμου προς τον μισθωτή σε αυτές τις περιπτώσεις είναι η διατήρηση εν ισχύ της μισθωτικής σχέσης και μετά τον πλειστηριασμό και η υποκατάσταση του πλειοδότη-νέου κυρίου του ακινήτου στη θέση του παλαιού, ο οποίος έχασε την κυριότητά του ακριβώς λόγω του πλειστηριασμού.
Υπό φυσιολογικές συνθήκες, μια σύμβαση, όπως είναι και η μίσθωση, δεσμεύει αποκλειστικά όσους την έχουν συνάψει και όχι τρίτους. Άρα και η μίσθωση του ακινήτου που πλειστηριάζεται δεσμεύει καταρχάς τον μισθωτή και τον αρχικό κύριο, ο οποίος λόγω του πλειστηριασμού χάνει την κυριότητα στο ακίνητο. Δεν θα έπρεπε λοιπόν να δεσμεύει τον νέο κύριο, αυτόν που το απέκτησε μέσω του πλειστηριασμού και θα έπρεπε να λύνεται η μισθωτική σχέση αυτομάτως με την απόκτηση του ακινήτου μετά τον πλειστηριασμό. Οπότε και θα μπορούσε ο νέος κύριος να αποβάλει τον μισθωτή από το ακίνητο αμέσως, χωρίς να περιμένει. Όμως αυτό εν προκειμένω δεν ισχύει και ο μισθωτής προστατεύεται για ένα διάστημα.
Ειδικά για τα ακίνητα που πλειστηριάζονται και πριν το πλειστηριασμό είχαν εκμισθωθεί σε πρόσωπο που τα χρησιμοποιεί για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (επαγγελματικές μισθώσεις), προβλέπεται ότι αυτός που τα αποκτά μέσω πλειστηριασμού υποκαθίσταται στη μισθωτική σχέση στη θέση του παλιού κυρίου-εκμισθωτή και δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύνεται 2 μήνες μετά την καταγγελία. Εφεξής ο μισθωτής οφείλει βάσει των διατάξεων για τη μίσθωση να αποδώσει το ακίνητο στον νέο κύριο, και μάλιστα ο τελευταίος μπορεί κατευθείαν με βάση την έκθεση κατακύρωσης του ακινήτου σε αυτόν να τον αποβάλει καταναγκαστικά, χωρίς να χρειάζεται να προσφύγει στα δικαστήρια και να επιτύχει την έκδοση απόφασης με σχετικό περιεχόμενο. Άρα, αφενός δίνεται περίοδος χάριτος 2 μηνών στο μισθωτή αν ο νέος κύριος αποφασίσει να λύσει τη μισθωτική σχέση στην οποία υποκαθίσταται, αφετέρου διασφαλίζεται απλουστευμένη διαδικασία εξώσεως χωρίς να χρειάζονται χρονοβόρες και ακριβές δικαστικές διαμάχες. Δίκαιη εξισορρόπηση.
Αν όμως δεν πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, τότε ισχύει ό,τι ισχύει γενικά σε περίπτωση που για οποιαδήποτε αιτία (πώληση, δωρεά κτλ.) κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ο κύριος μεταβιβάσει την κυριότητα σε άλλον. Κρίσιμο είναι όμως εδώ το κατά πόσο η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (πχ. συμβολαιογραφική πράξη ή δήλωση μίσθωσης στα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ). Αν αποδεικνύεται, η μισθωτική σχέση συνεχίζεται κανονικά με υποκατάσταση του νέου κύριου του ακινήτου στη θέση του παλιού, υπό την ιδιότητα του εκμισθωτή. Και αυτός δεν έχει άμεσα από το νόμο δικαίωμα αποδέσμευσης από τη μίσθωση χωρίς αιτία όπως στην περίπτωση επαγγελματικών μισθώσεων. Αλλά έχει το δικαίωμα να την καταγγείλει με βάση τις διατάξεις του αστικού κώδικα για τη μίσθωση, δηλαδή εφόσον συντρέχει κάποιος λόγος που του παρέχει βάσει νόμου αυτό το δικαίωμα.
Αν αντίθετα δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος κύριος και πάλι υποκαθίσταται στη μισθωτική σχέση στη θέση του παλιού κυρίου, έχει όμως εδώ το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και πάλι αναιτιολόγητα, οπότε και λύνεται μετά από ένα ή δύο μήνες ανάλογα με το αν η μίσθωση είχε συμφωνηθεί για διάρκεια ως ένα ή περισσότερα από ένα έτη αντίστοιχα.
Αυτά κάνουν δεκτά σταθερά τα δικαστήρια, λαμβάνοντας υπόψιν ότι και η κτήση κυριότητας ακινήτου μέσω πλειστηριασμού είναι παράγωγη κτήση, δηλαδή κτήση μετά από ιδιόμορφη πώληση, και άρα σαν να μεταβιβάζει ο ίδιος ο κύριος του ακινήτου που πλειστηριάζεται την κυριότητα επ’ αυτού στον πλειοδότη, αν και η ιδιομορφία εν προκειμένω συνίσταται στο ότι στην πραγματικότητα ο παλιός κύριος δεν έχει λόγο στη διαδικασία του πλειστηριασμού και ουδέποτε συναινεί πραγματικά στην πώληση και μεταβίβαση, ακριβώς επειδή ο πλειστηριασμός είναι τμήμα μιας διαδικασίας κρατικού εξαναγκασμού σε εκπλήρωση υποχρεώσεων που δεν εκπληρώνονται εκούσια από τον οφειλέτη.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- ΕΓΧΕΙΡΙΔΙΟ ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΚΤΕΛΕΣΕΩΣ, Πελαγία Γέσιου-Φαλτσή, Εκδόσεις Σάκκουλα
