Της Χαράς Αναστασιάδου,
Ενόψει των κρίσιμων καταστάσεων που βιώνουμε λόγω της εμφάνισης της πανδημίας του covid-19, πολλοί ενοικιαστές (τεχνικός όρος: μισθωτές) σκέφτονται να αναπροσαρμόσουν το μίσθωμα που υποχρεούνται να καταβάλλουν. Αυτό συμβαίνει γιατί έχουν αυξημένες οικονομικές ανάγκες και επιδιώκουν να εξοικονομήσουν έστω ένα μικρό ποσό από το ενοίκιο. Το «κούρεμα» των μισθωμάτων δεν είναι, πολλές φορές, όμως κάτι που επιτυγχάνεται. Έτσι, λοιπόν, αναζητείται ένας τρόπος περάτωσης της έννομης σχέσης που τους συνδέει, ήτοι τον μισθωτή και τον εκμισθωτή.
Μια ικανοποιητική διέξοδος είναι αυτή που παρέχει το άρθρο 585 ΑΚ, δηλαδή το δικαίωμα της καταγγελίας. Παρατηρείται μέριμνα εκ μέρους του νόμου, καθώς θεσπίστηκε το δικαίωμα της πρόωρης καταγγελίας για μέγιστη προστασία των συμφερόντων και των δύο μερών, όταν υπάρχει το ενδεχόμενο να προξενηθούν σημαντικές δυσλειτουργίες στην νομική τους θέση.
Η καταγγελία είναι ένα διαπλαστικό δικαίωμα που ασκείται μονομερώς, δηλαδή χωρίς να απαιτείται σύμπραξη του αντισυμβαλλομένου για να επιφέρει τα αποτελέσματα της. Ο διαπλαστικός χαρακτήρας της έγκειται στο ότι μεταβάλλει ή καταργεί μια έννομη σχέση, αναρρυθμίζει, κατ΄ ουσίαν, μια κατάσταση που έως τότε επικρατούσε. Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι επιφέρει την λύση της σύμβασης για το μέλλον (δεν θίγεται η έννομη σχέση για το πριν από την καταγγελία διάστημα), αυτό που λατινικά ονομάζουμε ex nunc. Πάντως, η μισθωτική σχέση μετατρέπεται σε σχέση εκκαθάρισης, δημιουργώντας ένα άλλο πλαίσιο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων (ειδικότερα, ο μισθωτής θα υποχρεούται σε απόδοση του μισθίου και ο εκμισθωτής θα έχει υποχρέωση να επιστρέψει τις προκαταβολές μισθωμάτων για τον χρόνο μετά από την καταγγελία). Οι ενοχικοί δεσμοί δεν διακόπτονται, αφού διατηρούνται όλες οι απαιτήσεις των συμβαλλομένων για παραβάσεις του άλλου, για παράδειγμα αν ο μισθωτής είχε προβεί σε κακή χρήση του μισθίου, ο εκμισθωτής δεν έχει απολέσει την αξίωση αποζημίωσης λόγω αυτής (AK 594).
Αξιοσημείωτη είναι η διάκριση της καταγγελίας σε τακτική και έκτακτη, καθώς έχει μεγάλη πρακτική σημασία για το αν θα επιφέρει τα αποτελέσματα της. Τακτική ονομάζεται η καταγγελία, η οποία δεν προϋποθέτει ύπαρξη ορισμένου λόγου άσκησης της και συναντάται στις μισθώσεις αορίστου χρόνου. Αυτό, εξάλλου, δικαιολογεί και την ονομασία της ως αναιτιολόγητη. Ακριβώς για το ότι συμφωνήθηκε χωρίς χρονικό περιορισμό, είναι πολύ ευκολότερο να απεμπλακούν τα μέρη της, διότι δεν χρειάζεται επίκληση κάποιου δικαιολογητικού λόγου για την άσκηση της καταγγελίας. Για να γίνει περισσότερο σαφές θα παραθέσω το παράδειγμα, όπου ο μισθωτής, επειδή βρήκε καλύτερη ευκαιρία αποφάσισε να «σπάσει» την σύμβαση που έως τότε είχε.
Απεναντίας, έκτακτη ονομάζεται η καταγγελία που στηρίζεται σε έναν σπουδαίο λόγο και συναντάται τόσο στις μισθώσεις αορίστου όσο και στις ορισμένου χρόνου. Είναι γνωστή και ως αιτιολογημένη καταγγελία, καθώς απαιτείται η συνδρομή ορισμένου λόγου, κάτι που καταδεικνύει ότι είναι δυσκολότερο να απεμπλακούν. Ως παραδείγματα αξίζει να αναφερθούν τα ακόλουθα. Η μη παραχώρηση χρήσης στον προσήκοντα, βάσει συμφωνίας, χρόνο, η κακή χρήση του μισθίου, η μη καταβολή ή και η καθυστέρηση μισθώματος, η ύπαρξη πραγματικών (πχ. απουσία περίφραξης) ή νομικών ελαττωμάτων (π.χ. δουλειά διόδου στο ενοικιαζόμενο ακίνητο), η έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων κ.α. Τα ανωτέρω αποτελούν συγκεκριμένες περιπτώσεις που βάσει νόμου η ύπαρξη τους κατοχυρώνει δικαίωμα καταγγελίας. Εξάλλου, για την πρόωρη καταγγελία είναι απαραίτητο να συντρέχουν ειδικοί και συγκεκριμένοι λόγοι, υιοθετώντας μια στενή ερμηνεία, γιατί τυχόν ευρύτεροι προσδιορισμοί θα δημιουργούσαν ανασφάλεια στα μέρη για την διάρκεια της μίσθωσης.
Όμως, δεν θα γινόταν ανεκτό να μην αναγνωρίζονται γεγονότα, τα οποία δεν έχουν ρητώς προβλεφθεί. Τα γεγονότα αυτά, που θα αποτελούν περιπτώσεις σπουδαίου λόγου πρέπει να είναι διαφορετικά από τα ήδη προβλεπόμενα. Μεγάλη σημασία έχει η έννοια του σπουδαίου λόγου, ο οποίος συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη ή τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη είτε για ένα μόνο από αυτά. Οι αόριστες αυτές έννοιες πρέπει να εξειδικεύονται λαμβάνοντας υπόψιν την προσωπική και περιουσιακή κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα τους από την λύση ή διατήρηση της σύμβασης, και όχι γενικά και αφηρημένα, έχοντας ως πρότυπο έναν μέσο κοινωνό. Στο σημείο αυτό να τονιστεί ότι, τα περιστατικά που συνθέτουν σπουδαίο λόγο θα πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, δηλαδή να αναφέρονται στο πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στην σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς όμως να μας ενδιαφέρει η ύπαρξη ή μη πταίσματος. Με άλλα λόγια, αρκεί και μια συμπεριφορά που απλώς προσκρούει στις επιταγές του νόμου και δεν χρειάζεται ευθύνη στο πρόσωπο του αποδέκτη της καταγγελίας.
Αξίζει να αναφερθούν οι δικαστικές αποφάσεις ΑΠ 182/2003 και ΑΠ 693/2007, όπου καταφαίνεται ότι δεν συντρέχει σπουδαίος λόγος όταν διασπάται η έγγαμη συμβίωση του μισθωτή και η αποχώρηση του συζύγου με τα τέκνα και, αντιστοίχως, όταν απλώς ανακύπτει το γεγονός της μη μετάθεσης. Αυτό συμβαίνει διότι δεν αποτελούν κάτι υπέρμετρο και επομένως δεν γίνεται αποδεκτή η καταγγελία με την αιτιολογία ότι συντρέχει σπουδαίος λόγος. Στην περίπτωση που θα γινόταν άσκηση του δικαιώματος της καταγγελίας, αυτή θα ήταν άκυρη και δεν επέφερε κανένα αποτέλεσμα, με συνέπεια να συνεχιστεί η μίσθωση κανονικά. Επιπροσθέτως, δεν εμπίπτει στην έννοια του σπουδαίου λόγου η λύση της μνηστείας.
Εξετάζοντας τους όρους ενός μισθωτηρίου συμβολαίου προκύπτουν περιπτώσεις που συνιστούν σπουδαίο λόγο της καταγγελίας, οι οποίες θα παρατεθούν κατωτέρω. Πρώτον, η μετατροπή της χρήσης του μισθίου (πβ ΑΠ 1516/2011, όπου ο μισθωτής μετέτρεψε τον χώρο επιχειρηματικής δραστηριότητας του σε αποθήκη χωρίς ειδοποίηση του εκμισθωτή), η απαγορευμένη αναμίσθωση, προσθήκες και τροποποιήσεις ως προς την δομή του μισθίου είναι σημαντικοί παράγοντες για ενδεχόμενη επιδίωξη λύσης της σύμβασης, με το σκεπτικό ότι ο μισθωτής πλήττει την σφαίρα κυριότητας του εκμισθωτή. Περαιτέρω, το να προκαλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή και των όσων διαβιούν με αυτόν, η επιθεώρηση του ενοικιαζόμενου χώρου χωρίς προηγούμενη ενημέρωση του μισθωτή δεν είναι ανεκτό και επιφορτίζεται ο τελευταίος (μισθωτής) με την ευχέρεια να τερματίσει την σύμβαση. Τέλος, να γίνει αναφορά στην μη συμμόρφωση του μισθωτή βάσει κανονισμού της πολυκατοικίας (πχ έχει κατοικίδια, ενώ κάτι τέτοιο έχει ρητώς απαγορευτεί και έχει αναγγελθεί σε αυτόν) και στη μη καταβολή μισθωμάτων στον αντισυμβαλλόμενο του και κοινοχρήστων στον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Πέρα από τα ως άνω, ως σπουδαίος κρίνεται και ο λόγος θανάτου του μισθωτή και νομιμοποιούνται για καταγγελία όσοι διαβιούσαν μαζί του, αφού πλέον κανένα συμφέρον δεν νοείται για χρησιμοποίηση του ενοικιαζόμενου χώρου.
Εν κατακλείδι, να σημειωθεί ότι, δεν νοείται δικαίωμα μερικής καταγγελίας (αφορά σε ολόκληρη την συμβατική σχέση) και πρέπει να είναι η τελευταία διέξοδος, για τον λόγο ότι είναι καλύτερο να προτιμάται η αναπροσαρμογή της έννομης σχέσης, ειδάλλως θα βρισκόμασταν σε μια κατάσταση όπου τίθεται εκποδών η σύμβαση.
ΠΗΓΕΣ
- Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, Γεωργιάδης, 2η έκδοση
- Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, Σταθόπουλος, 5η έκδοση
- Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, Γεωργιάδης
- ΑΠ 182/2003
- ΑΠ 693/2007
- ΑΠ 1516/2011
- ΕφΑθ 270/2005
- ΕφΑθ 6575/2009
Γεννήθηκε το 2000 στην πόλη της Καστοριάς, όπου διέμενε μέχρι να μετακομίσει στην Αθήνα για σπουδές. Διανύει το τρίτο έτος των σπουδών της στο τμήμα της Νομικής και ο τομέας δικαίου που την ενδιαφέρει περισσότερο, είναι αυτός του Ιδιωτικού Δικαίου. Από μικρή ηλικία , ασχολείται με τον αθλητισμό και ειδικότερα με την κωπηλασία. Της αρέσει να ταξιδεύει, να κάνει νέα πράγματα και να κυνηγά τα όνειρά της.
