Της Χρυσοβαλάντου Κουτσούλη,
Όταν υπογράφεται ένα ιδιωτικό συμφωνητικό θα πρέπει τα μέρη να γνωρίζουν επακριβώς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, ώστε να εξελιχθεί ομαλά η μισθωτική σχέση και να μην αντιμετωπίσουν τα μέρη εκ των υστέρων προβλήματα. Σε αυτό το άρθρο θα παραθέσουμε τα κυριότερα σημεία, τα οποία πρέπει να προσέξει ένας μισθωτής-ενοικιαστής κατά τη σύναψη μίσθωσης, ώστε να έχει πλήρη γνώση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεών του.
Αρχικά, η μίσθωση της κύριας κατοικίας έχει, εκ του νόμου, υποχρεωτική ισχύ τουλάχιστον για τρία χρόνια. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αν τα μέρη συμφωνήσουν να ισχύσει η μίσθωση λιγότερο από τρία χρόνια, η συμφωνία αυτή δεν ισχύει και η μίσθωση θα διαρκέσει τρία χρόνια, όσα δηλαδή προβλέπει ο νόμος. Αν, όμως, ορίσουν ότι η περίοδος μίσθωσης θα έχει διάρκεια άνω των τριών ετών, τότε αυτή η συμφωνία ισχύει, αφού είναι άνω των τριών ετών. Συντόμευση της τριετίας είναι επιτρεπτή κατόπιν νεότερης συμβολαιογραφικής πράξης, η οποία θα έχει καταρτιστεί τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης. Η διάρκεια της μίσθωσης δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή, αφού η εκ του νόμου τριετής διάρκεια εφαρμόζεται μόνο στη μίσθωση της κύριας κατοικίας.
Ως προς τη λύση της σύμβασης μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει προώρως τη σύμβαση, εφόσον η συνέχισή της έχει καταστεί δυσλειτουργική για τα συμβαλλόμενα μέρη. Ειδικότερα, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για τους κάτωθι λόγους:
- Λόγω της μη παράδοσης του μισθίου κατά το συμφωνημένο χρόνο,
- Λόγω της παρεμπόδισης της συμφωνημένης χρήσης,
- Λόγω των πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων του μισθίου,
- Λόγω της έλλειψης συμφωνημένων-συνομολογημένων ιδιοτήτων ή και
- όταν από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του, αλλά και όσων συνοικούν με αυτόν, ακόμα κι αν εκείνος γνώριζε την ύπαρξη των επιβλαβών αυτών συνθηκών του μισθίου.
Επιπλέον, απαγορεύεται η σιωπηρή αναμίσθωση και η σιωπηρή παράταση. Αυτό πρακτικά συνεπάγεται ότι ο μισθωτής θα πρέπει να αποδώσει αμέσως με τη λήξη της μίσθωσης το μίσθιο και να μην παραμείνει σε αυτό για χρόνια χωρίς μισθωτήριο, γιατί τότε θα βρεθεί αντιμέτωπος με την υποχρέωση καταβολής ποινικής ρήτρας, δηλαδή υποχρέωση καταβολής ποσού για κάθε ημέρα καθυστέρησης.
Πριν από τη σύναψη της μίσθωσης ο μισθωτής θα πρέπει, επίσης, να διαβάσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας -εφόσον υπάρχει- ώστε να αποκτήσει γνώση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεών του, αφού ρυθμίζονται με τον κανονισμό βασικά ζητήματα της καθημερινότητας, από την τοποθέτηση τέντας μέχρι και την ύπαρξη κατοικίδιων ζώων.
Δεν υπάρχει κάποιος νομοθετικός περιορισμός ως προς το ύψος του μισθώματος, το οποίο καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη. Ωστόσο, ορθό είναι να αναγράφεται το πραγματικό ποσό του μισθώματος, ώστε να αποφεύγονται πιθανά προβλήματα και προστριβές μεταξύ τους, αλλά ακόμα και με την εφορία. Σε περίπτωση αναπροσαρμογής, καλό είναι επίσης να γνωρίζουν εκ των προτέρων τα μέρη το ποσό της αύξησης για να ξέρουν ποια είναι τα δικαιώματά τους και οι υποχρεώσεις τους. Στο μισθωτήριο συμβόλαιο θα πρέπει να περιλαμβάνεται ορθή περιγραφή του μίσθιου, αφού με αυτόν τον τρόπο προστατεύονται από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις. Περιεχόμενο του μισθωτηρίου συμβολαίου συνιστά και η χρήση του μισθίου, η οποία θα πρέπει να ξεκαθαρίζεται επακριβώς. Το μίσθιο δε μπορεί να χρησιμοποιηθεί για έτερους σκοπούς από εκείνους που είχαν συμφωνηθεί και αν γίνει αυτό, τότε απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή.
Για να έχει δικαίωμα ο μισθωτής να υπεκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτα πρόσωπα, θα πρέπει να έχει τη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή. Η πιο ορθή λύση είναι να ρυθμίζεται αυτό με το αρχικό συμφωνητικό μίσθωσης, ώστε να δεσμευτεί εξαρχής ο ιδιοκτήτης χωρίς γραφειοκρατικές διατυπώσεις εκ των υστέρων.
Ένα ακόμα βασικό σημείο που θα πρέπει να προσέξει ο μισθωτής είναι το να είναι ξεκαθαρισμένη στο μισθωτήριο συμβόλαιο η έννοια της φυσιολογικής-συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς από την κακή χρήση του μισθίου. Ο μισθωτής θα πρέπει ακόμα να γνωρίζει ποια κοινόχρηστα είναι υποχρεωμένος να επιβαρύνεται ο ίδιος και ποια ο ιδιοκτήτης. Ο μισθωτής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά κοινόχρηστα και όχι με τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης της πολυκατοικίας. Η καθυστέρηση, δε, καταβολής από τον μισθωτή των δαπανών κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος.
Εφόσον τα μέρη έλθουν σε συμφωνία, υπογράφουν το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, το οποίο υποβάλλουν ηλεκτρονικά στη Δ.Ο.Υ. (Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας).
Πηγές:
- www.taxheaven.gr
Γεννήθηκε και κατοικεί στους Φιλιάτες Θεσπρωτίας. Ασκούμενη Δικηγόρος και πτυχιούχος της Νομικής Σχολής του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης. Υπότροφος του Ι.Κ.Υ. για τα έτη 2016-2018. Μιλάει την αγγλική και τη γερμανική γλώσσα. Έχει συμμετάσχει σε προσομοιώσεις διεθνούς κλίμακας και έχει παρακολουθήσει σεμινάρια και ημερίδες σχετικές με το αντικείμενο σπουδών της. Στον ελεύθερό της χρόνο πηγαίνει θέατρο, ασχολείται με τη συγγραφή ποιημάτων και την ανάγνωση βιβλίων. Αρθρογραφεί για νομικά θέματα, κυρίως ιδιωτικού δικαίου.
